中古マンションは管理を買うのではなく経営することを視野に入れる!

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「マンションは管理を買え」とよく言われますが、
将来は「マンションを経営する」ことに注目してみてもいいかもしれません!

今回は中古マンションの「管理」についてご説明いたします!

中古マンションの管理はどうやって調べる?

マンションを買うとき、そのマンションがどういった「管理の状況」にあるのか、気になりますよね。

特に中古マンションは「これまでどんな管理をされてきたのだろうか?」「何か問題はないのか?」「建物の劣化など、将来問題になりそうな所は?」など、マンションは高い買い物がゆえに、気になる所です。

通常、マンションを買う際に「重要事項説明」の中で、管理費・修繕積立金、滞納の有無などについては話してくれますが、細かいことは話してくれないことが多く、後からトラブルになるケースもあります。

そのため、契約前に「定期総会議案書」や「総会議事録」「長期修繕計画案」などの書類を不動産業者から入手し、読んでおくことをオススメします。

▼それぞれの書類について


定期総会議案書にはマンション管理の決算や予算に関すること、修繕計画や役員の選出、その他マンション内で課題になっている事象(滞納問題、ペット問題など多岐にわたります)についての議案が記載されています。

総会議事録にはこれら各議案の決議内容や、決議事項以外で出された意見などが記載されています。マンション内で課題になっていることがよくわかりますし、管理組合が活発に活動しているかどうかもうかがい知ることができます。

長期修繕計画案は20~30年後の修繕計画案で、修繕にかかる支出と修繕積立金の収入が年ごとに記載され、各年の累計とその収支が記載されています。

必ずしもこの計画通りに修繕を進めるわけではありませんが、今後、修繕積立金をアップしなければならない時期がいつ頃になるか、累計の収支が赤字になる時期を確認すれば、ある程度予測することができます。

不動産業者に依頼しても入手できない場合、売り主に依頼してみましょう。
売り主がこれらの書類を持っていない場合は、売り主から管理会社に頼んでもらい、書類を見せてもらうこともできます。

将来の管理の課題である、建物と高齢者の入居について、詳しく認識しておくとトラブルが起きにくいでしょう。

建物と高齢者の入居トラブルとは?

築後年数が長いほど高齢者の入居率が高く、マンション管理がうまく機能していないことがよくあります。
なぜなら、マンション管理組合の理事就任を引き受けない理由の第1位が「高齢だから」という結果になっているためです。

高齢者の入居率が高くなると、「これ以上修繕する意味はない」と考える方がおおくなり、修繕すべき部分が修繕できず、マンションの維持管理レベルが低くなりますよね。

そうなると、いくら立地がよくても資産価値が下がりかねない状況となってしまうのです

新たな試みをする管理組合が誕生

築30年を超えるマンションでも、新たな試みによって資産価値を落とさない工夫をする管理組合が出てきました。
有名なマンションとして「パークシティ溝の口」があります。

どんなことをしてるかというと・・・


パークシティ溝の口では、管理会社にマンション維持管理を任せっきりにすることなく、管理組合自らが主体的に大規模修繕に取り組むことに加えて、近隣のマンション管理組合と維持修繕や防災面で情報交換をしたり、町ぐるみのお祭りなどを開催。マンション居住者だけでなく地域とのつながりを生み出すイベントなどを通じ、地域全体の価値が上がるような活動を行っているそうです。

そして、こうした活動が奏功し、売り物件が出ると若い世代が購入するケースも出てきているそうです。マンションの所有者である管理組合の人たち自らが主体的に活動することで、2つの高齢化問題に立ち向かっている好事例といえるでしょう。

かつてこのマンションの理事を務めた筆者の友人によると、成功の鍵は、管理組合自らが資産価値維持のために必要な「経営」をしたことだそうです。

まさに、マンション管理は人任せにするという意味での「管理を買う」のではなく、「自ら経営」し資産価値を維持するというのが当たり前、という時代に入ってきたのかもしれません。

まとめ

マンションの管理は人任せではなく、あなた自身で管理する、という意識が大切ですね!

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