住宅ローンには貸出制限がある?年収の◯倍までは融資してもらえる?

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貸出制限とは、「総額」「年収◯倍」「年齢」「耐用年数」「他借入」によって、融資額を制限することを指します。

以下、それぞれご説明いたします。

貸出制限の詳細を知りたい!

  • 総額について
  • 総額の制限とは、金融機関が貸し出しできるMAX金額のことです。
    個人向けの場合、都市銀行は1億円、信用金庫は6000万円までとしているところが多いようです。

    ※各社HPに記載されていますので、気になっている金融機関の金額を調べてみましょう。

    ノンバンクなどでは、支店決済できる金額が決まっていたりしますので、審査上いくらまでなら通りやすい、という金額もあるようです。

  • 年収◯倍
  • 年収7倍に限らず、年収の何倍まで、と融資上限を決めている金融機関が多いようです。5〜7倍が比較的多いようです
    これは、長い融資機関程返済リスクは高まると考えられるため、年収による制限を設けているのです。

    融資額は、予算の組み方部分で詳しく説明していますので、年収の5~7倍以上の借入を想定している方はこちらをご覧ください。
    住宅ローンを組む方必見!将来住宅ローンが払えなくなってしまうかも?!間違いやすい返済計画Part1

  • 年齢
  • 定年退職時の年齢前後に完済できる融資額、もしくは退職金で一括返済できる融資額を上限としている金融機関もあります。

    一般的には75歳〜80歳までに完済できるように上限を定めますので30歳でも40歳でも35年のローンを組むことが可能です。

    ただし、40歳の方は20年後〜25年後の返済まっただ中に定年を迎えますので、その時点で返済計画が立てられなければ融資額を抑える傾向があります。

    退職後、どのように返済していくのか予め考えておくといいでしょう

  • 耐用年数
  • 耐用年数制限は建物が利用できる期間を考慮した制限です。

    多くの金融機関が融資額、融資期間を決める際にこの耐用年数を考慮しています。

    実際に建物の寿命がわかるわけではありませんので、国税庁で定めた耐用年数を元にしています。
    国税庁の耐用年数表はこちら
    興味のある方は見てみてください。

    耐用年数から建築年数を差し引いた期間を上限融資機関とすることが多いようです。

    一部の金融機関では、耐用年数を超えた戸建ての場合、解体費や建て替え費がかかると判断し、融資額を減額するケースもあります

    例えば、築30年の木造住宅は、耐用年数20年を超えている為、建物評価額は0円、土地の評価額から解体想定費を差し引いた額を決定するケースもあります。

    中古物件はどうしても融資額、期間の審査が厳しくなりがちです。

  • 他借入
  • 「他借入制限」は、カードのリボ払いやオートローンなどの月賦払いの借入がある場合に、融資額の上限が減額される制限を指します。一括払いのローンはほとんど影響しません。

    具体的には、融資返済額の上限から、ほか借入の月返済額を差し引いて計算します。

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    例)年収500万円の人がローンを月5万円返済している場合
    返済比率35%、審査金利3.5%、融資機関35年、100万辺りの月返済額が4132円とすると下記になります。

    月返済可能額=500万円×35%÷12ヶ月=145,833円
    減額後付き額返済可能額=145,833円−50,000円=95,833円
    融資可能額=95,833円÷4,132円×100万円=2,319万円

    ※融資可能額=年収×返戻比率÷1年÷審査金利
    ※審査金利には100万あたりの月額返済をあてます。
    ※オートローンの借り入れがない場合は3529万円です。
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    また、ローンの残高がいくらであろうが関係ありません。そのため他借入制限を避けるには、一括返済か、完済まで待つしかありません。

    金融機関によっては、クレジットカードのキャシング枠があると一定割合を年間減災額に組み込んで融資額を減らす金融機関もあります

    1枚だけなら影響はないと思いますが、複数お持ちの方は大きく影響を受けることが考えられます。
    その場合はカード解約やキャッシング枠の減額を考えたほうがいいでしょう。

    消費者金融からの借入については、金融機関によっては審査自体NGとなる所もありますので、こちらも念頭に入れて審査申込をしましょう。

    この他借入による制限は避けることができる制限ですので、なるべく避けたいところです。

金融機関によって審査の厳しさが違う

ここを理解しているようで理解していない方が多いなと感じることが多々あります。

これまでに何度か説明している、銀行、信用金庫、フラット35、ノンバンクなどそれぞれ審査基準が違います。

詳細はこちら→住宅ローンは金融機関によって審査で重視するポイントはちがう!?銀行やJA、信託での審査の違いはなに?

ただ、金融機関を1つ1つ詳細に見ていくのはかなりの時間と労力が必要です。

そのため、一括で複数の金融機関に審査申込をするのが得策だと思います。

要は、できるだけ安い金利で審査に通り、希望額の融資を受けることができれば良いのですから、複数申し込んで審査結果を待つ、というのが一番簡単な方法です。

また、その人の年収や条件によっても金利は大きく変わります。自分の条件で金利を比較することがとても大切。
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