住宅ローンの融資額はどう決まる?金融機関を選べば融資額は増える!

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住宅ローンを組む時、もっと融資額が増えないかなぁと
思う方もいらっしゃるのではないでしょうか?

融資額は、金融機関の選び方が肝です!

融資額は「年収と返戻比率」「貸出制限」「担保評価」の3つの要素で考えられることが多いようです。
下記、融資額の方程式です。

融資可能額=年収×返戻比率÷1年÷審査金利
※審査金利には100万あたりの月額返済をあてます。

詳細を見ていきましょう。

融資可能額について

  • 年収
  • 手取りではなく額面の金額にて計算します。
    個人事業主の場合は申告所得となります。年商ではありませんのでご注意ください。

  • 返戻比率
  • 「年収のうちいくらまでなら住宅ローンとして支払うことができるか」ということです。
    簡単に言ってしまえば、住宅ローンの引き落とし分を給料から差し引いて問題なく生活ができる数値です。

    年収によって25%〜40%程度で変動する仕組みとなっており、年収が高いほど返戻比率は高くなります。
    (年収が高ければ返戻比率が高くても生活できると考えられるため)

  • 例:年収300万、返戻比率30%
  • 融資額=300万×30%=90万円(住宅ローン)
    年間生活費=300万円ー90万円
    月々生活費=210万円÷12ヶ月=17.5万円

  • 例:年収800万円、返戻率40%
  • 融資額=800万円×320万円
    年間生活費=800万円ー320万円=480万円
    月々生活費=480万円÷12ヶ月=40万円

  • 審査金利
  • 審査金利とは「将来における金利上昇の可能性を含めた審査上の金利」のことです。

    収入が変わらないことを前提に、将来金利が上がっても無理なく返済できるかどうかを見極めるための金利です。

    そのため、実際に借りる金利よりも高めの金利に設定されています。

    2015年12月段階での審査金利は3.5%〜4.5%くらいです。

    フラット35は全融資期間の金利が固定ですので、適用金利がそのまま審査金利となる場合もあります。

  • まとめ
  • 返戻比率が高く、審査金利が低い所程融資額が多くなり、反対に返戻比率が高く、審査金利が高い金融機関ほど、融資額は少なくなります。

    審査金利だけで考えると、フラット35や信用金庫のほうがより高い融資を受けられる可能性があります

    返戻比率と審査金利は金融機関ごとに定められている数値ですから、選択次第で変えることが出来ます。

計算してみよう

♦ 方程式
融資可能額=年収×返戻比率÷1年÷審査金利

====
例)年収500万円、融資機関35年、返戻比率35%、審査金利3.5%の場合
※審査金利=月返済額×100万円

審査金利3.5%で融資期間35年の場合、100万あたりの月返済額は金4132円
(100万円を年利3.5%で35年間借りた場合の月々の返済額です。)

融資額=500万円×35%÷12ヶ月÷4132×100万円=3529万円
====

という計算になります。興味がある方は計算してみてください。

ただし、この計算した金額が全額借りられるわけではなく、「貸出制限」により金額が減らされることになります。

次回は貸出制限についてご説明いたします。

結論としては、金融機関の選択次第で融資額は増やすことができる!ということです。

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