変動金利と固定金利とフラット35は何が違うの?

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住宅ローンを組むときに、変動金利と固定金利、どちらにするか一番はじめの壁になると思います。

今は種類が豊富なので、より迷う確率が高くなっているようですね。

重要なのは、メリット・デメリットを理解し、デメリットがアダにならないかどうかを判断することです。

ご自身の性格に合わせて選ぶことをオススメします。

まずは簡単にローンの大枠から説明していきましょう!

住宅ローンの種類

住宅ローンは大きく分けて3つあります。

住宅ローン 種類
よく利用されているのは、民間ローン(銀行などの金融機関で借りるローン)フラット35です。

図にもありますが、変動金利は年に2回見直しがあります。

ただし、急激に上がることはなく、最大1.25倍までの上限があります。

固定金利とは、その名の通り金利が固定されています。期間は銀行によって色々な種類があり、2年、3年、5年、10年、20年とあるようです。

注意すべきは、この期間が過ぎたら金利の見直しが入り、ほとんどの場合は金利が上がります。

フラット35は最長35年間、固定金利のままのローンです。

どのタイプにしようか迷いますよね。
今は金利が安い為、変動金利で契約する方が多いようです。(2015年12月)

住宅ローン返済計画

固定金利・変動金利のメリット・デメリット

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下記、それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。

固定金利の特徴→固定金利は変動金利に比べ金利高くなるが、返済額が一定。

  • 固定金利のメリット(フラット35含む)

  • 金利が変わらず、返済計画が立てやすい。
    金利が上がるリスクを負いたくない、家賃感覚で返済を行いたいという方は固定金利が向いていると思います。

  • 固定金利のデメリット

  • 金利変動リスクを負いませんので、変動金利と比較して金利が高くなります。家計の負担が大きくなりますので、繰上返済を行うのが少々難しくなります。

変動金利の特徴→変動金利は金利が低いため残高の減りが遅いが、将来金利が高くなるのリスクがある。

  • 変動金利のメリット

  • なんといっても、金利水準が低いこと。金利が上がったとしても、最大1.25倍まで。

  • 変動金利のデメリット

  • 5年間毎の返済額が一定であること。

    どういう事かというと、変動金利の場合、毎月の返済額が5年間一定に定められている為、※元利均等法で返済している場合、金利が上昇するとほとんど元金が減っていない、という事もありえるのです。

    =====
    例えば、30万円借りて月10%の利息が付いているとします。あなたは毎月4万円返済することにしました。

    《初月の返済額》
    4万円=元金10,000円+利息30,000円

    翌月、なんと利息が12.5%に上がったとします。

    《翌月の返済額》
    4万円=元金3,750円+利息36,250円(30万-初月の1万)×12.5%))
    =====

    初月は元金10,000円返済できていたにもかかわらず、金利が上がることによって、翌月の元金は3,750円しか返済出来ていません。こういった事が起こりえるのです。

    ただし、※元金均等返済の場合は金利の変動に応じて返済額も変わってきます。※

    元金均等返済と元利均等返済がわからない方はこちら。
    住宅ローンの支払い方、多く人が損をしている?!元利均等返済と元金均等返済って何が違うの?支払総額が変わるのは本当?

いかがでしょうか。

変動金利の旨味を活かす方法は1つ。
繰上返済です。

なぜなら、繰上返済によって元本を早く減らすことによって、金利上昇のリスクを抑えることができるからです。

貯蓄が苦手だったり、繰上返済できる自信が無い方は固定金利にしたほうがいいでしょう。
金利が上昇してしまうと、返済額のほとんどが金利になってしまうリスクがあるため、なかなか返済出来ない状況になってしまうと消費者金融に手を出してしまい、自己破産に至る方もいらっしゃいます。

新しい返済方法の固定金利と変動金利のミックス型とは?

今は固定期間選択型というローンもあるようです。
これは、一定期間固定金利で、その後は変動金利にする、(固定金利のままにしてもOK)というように固定金利と変動金利をミックスすることができるので、リスク分散型のローンです。

繰上返済できるようであれば、ローンを2分割して変動と固定にわけ、先に変動の時に繰上返済をしていき、金利上昇のリスクを減らすことも出来ます。

メリットとしては、短期固定の商品はキャンペーンなどで金利が通常よりも低く設定されている場合が多いため、家計の負担が抑えることが出来ます。

デメリットとしては、固定期間終了後はその時の商品に切り替える必要が有るため、返済の目処が付きにくい、ということです。

金利が上がるか下がるかは想定することができるの?

今後金利が上がるか?下がるか?は予想でしかありません。

上がる上がると言われて、ここ数年低金利が続いています。

1年後、2年後もどうなっているかわからないのに、まして10年、20年先なんて全く予想も付きませんね。

景気がよくなる兆しがないから、金利も当分上がらないだろうと思っている方も多いようですが、
景気が悪くても金利は上がるときは上がります。

なぜなら、財政状況が今よりさらに悪化した場合、国債の価格は下落します。

国債の価格が下落するとどうなるかというと、国債の利回りは上昇します。

その影響で住宅ローンの金利が上昇することも起こりえるのです。

少し難しいですが、景気が悪くても、金利が上がるときは上がるのです

金利が上がるときは長期金利のほうが先に動く傾向があります。

つまり、変動金利よりも、固定金利のほうが先に動くということです。

1つ頭に入れておいていただきたいのは、何十年もの間、同じ銀行から借入続ける必要はない、という事。

その時その時に応じて、同じ銀行から借り続けてもいいですし、別の銀行に借換をするのも良いのです。

その時の為に、借換手数料がかかるかどうかなどもしっかり確認してローンを組むという計画性、柔軟性が大事ではないかと思います。


変動金利、固定金利、フラット35はそれぞれ個人の考え方が違うため、一概にこれがいい、とは言えません。

家庭に合った住宅ローンを組めるといいですね。

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