住宅ローンが残っていても売れるか?

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住宅ローンが残っている家やマンションは売れるか?

住宅ローンを全て返せていない家やマンションは売れるのでしょうか?結論から言うと、売れる場合と売れない場合があります。

わが家売却に立ち会った司法書士さんや銀行の担当者さんに聞くと、家やマンションを売りたいと思った時に、住宅ローンが残っている方がほとんどだと仰っていました。

そういう状況で売却できるかできないかは、残債を返しきれるかどうかがポイントになります

身内の話をしますと、私と娘は同時期にそれぞれ自宅を売ることを考えましたが、私は売却できて娘は売却できませんでした。

私の場合

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私の場合、買主さんが決まった時点で住宅ローンの残債は約380万円でした。預金で住宅ローンを清算することが可能だったので、売る前に繰り上げ返済しました。その後、何の問題も無く買主さんに自宅を引き渡しました。

【不動産屋探し】から【わが家が売れる】までの流れ

娘の場合

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離婚して戻ってきた娘の家庭は新築分譲マンションを購入して住んでいました。離婚の際にマンションを売却することも考えましたが、まだまだ残債額が大きく、査定してもらったマンションの予想売却額ではローンを返しきれませんでした。今でも元夫が住みながらローン返済をしています。

もう少し詳しく「住宅ローンが残っていても売れる場合と売れない場合」について解説します。

家の売却で住宅ローンを完済できる場合

家売却の査定額が住宅ローンの残債より高い場合は、家を売ったお金でローンを返してしまうことができるので、問題なく家を売ることができます。わが家はこのパターンでした。

しかし、気をつけなければいけないことは、家を売る場合、仲介手数料や諸経費が要るということです。この分も見込んだ金額で家を売らないと、自己資金から持ち出しが発生します。

予想以上にたくさん必要だった家を売るときにかかる諸費用

ポイント

家売却の査定額+仲介手数料+諸費用>住宅ローンの残債額」は問題なし。

仲介手数料や諸費用のことも考えて家の売却額を検討する。

家の売却で住宅ローンを完済できない場合

家売却の査定額が住宅ローンの残債より低い場合(オーバーローン)は、家を売ったお金でローンを完済できませんので、家を売るより残債額を減らすことが先ということになります。うちの娘の家庭はこのパターンでした。

この場合は、(新築物件を購入していた場合は特に)年々査定額が減少していくことに留意しないといけません。一所懸命住宅ローンの残債を減らしても、自宅の価値がそれ以上のペースで下がったら、結局売るのが難しいままとなりますので、よくよく検討が必要です。

住み替えをする場合には住み替えローンを使う手もあります。購入する住宅の代金と諸費用、売却する家の住宅ローン残債を合わせてお金を借りることができます。

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参考住み替えの場合に使える!住宅ローンが残っている家を売る方法

どちらにしても、オーバーローンになりそうなときは、専門家に相談する方がいいです。ただでさえ複雑な不動産売却と住宅ローンのことを素人が独りで悩んではいけません。

たとえ1時間1万円の相談料を払ってでも、不動産屋や司法書士、税理士など、不動産売却と住宅ローン両方に詳しい専門家にアドバイスを求める方が良いと思います。

ポイント

家売却の査定額+仲介手数料+諸費用<住宅ローンの残債額」は検討が必要。

住宅ローンの残債は家の価値が下がるペース考慮して可能な限り早く返す。

オーバーローンの場合は専門家に相談する。

万が一、住宅ローンの返済を滞納してしまい、返していくことが困難で売却がどうしても必要な場合は、任意売却という方法があります。

任意売却については、「離婚で住宅ローンが残っている家を売る時のポイント」で簡単に触れていますのでご参照ください。

ローン完済できそうにない場合でも諦めてはいけない!

自宅売却の相場を調べてみて、「どうもローン残債を返せるほどの金額では売れそうにないなぁ・・・」と思っても諦めてはいけません。家の売却の査定額は、不動産屋によって大きく違います!

まだ試していなければ、是非一度、複数社一括査定を依頼してみてください。場合によっては、思っていた金額より数百万円高い査定が出てくるかもしれません。

我が家の場合も、最初にお願いしていた不動産屋と、一括査定で一番高値を付けてくれた不動産屋の差額が230万円ありました。

私が使った一括査定はここです。

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