住宅ローンが残っている家を売る方法

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

住み替えの場合に使える!住宅ローンが残っている家を売る方法

家が手狭になったので広い家に買い換えたい!でも、今の住まいを売っても住宅ローンが返しきれない・・・。

そういう方、けっこう多いみたいですよ。

家の売却額が住宅ローンの残債を下回りそうでも、預貯金がたくさんあればそれで返せるので問題ないです。次に買う家を、新たに住宅ローンを組んで買うだけです。

では、預貯金で返しきれない。あるいは、手元に資金を残したいので預貯金を使いたくない場合はどうすればいいのでしょうか。

そんなときは住み替え住宅ローンを使う方法があります。

住み替え住宅ローンとは?

住み替え住宅ローンは家を買い換える人専用のローンで、新しい家のローンに担保割れ分や諸費用を上乗せして借りられる住宅ローンです。

例えば、住宅ローンが3000万円残っている人の場合、2000万円で家を売ってしまうと1000万円の住宅ローンが残ってしまいます。

担保割れ

こんなとき、貯金がたくさんあれば、担保割れの1000万円も、次に家を買うときの頭金も、諸費用も、自己資金でまかなうことができます。

反対に貯金がなかったり、もしくは貯金に手をつけたくない場合は、住み替えローンを利用する方法を検討していくことになります。

住み替えローン

ここで注意しないといけないのが、「そんなに多額のローンを組んでちゃんと返せるの?」ということです。

銀行もいくらでも貸してくれるわけではなく、年収や勤続年数、返済能力によって融資額に上限を設けています。

住み替えローンを利用する場合は、石橋を叩いて壊すぐらいの慎重さが必要だと思います。

住み替えローンのタイプも検討が必要

住み替えローンは新しく買う家の担保価値を上回る借り入れになるため、オーバーローンと呼ばれる状態になり銀行も慎重になります。

オーバーローン

仕組みは金融機関によっていろいろですが、大きく2つのタイプがあります。

1つ目は1本のローンで新しい家の住宅ローンと担保割れの補填や諸費用をカバーするタイプ。もうひとつは新しい家の住宅ローンで1本。それ以外で1本と、ローンを2つに分けるタイプです。

それぞれ注意点があります。

1本の場合

一般的に旧自宅の抵当権の抹消登記と新しい家の所有権設定登記を同時に行う必要があるので、売却と購入を同時進行させる必要がある。売り買い同じ不動産屋になることが多い。

2本の場合

住宅ローン部分は新しい家の担保価値の範囲で借りられる。担保割れの補填や諸費用の部分は無担保になるので、どうしても金利が高めになりやすい

住み替えを成功させる秘訣

わが家では、私の自宅売却と娘の離婚で短期間に「自宅を売る?売らない?」の問題が2回も発生しました。

私は何の問題もなく家を売ることができましたが、娘は売れませんでした。その体験から、私は住み替えを成功させるには3つの大切なことがあると思っています。

参考家を売るとき意識しておきたい住み替えを成功させる3つの条件

特に「家をできるだけ高く売る」ことが重要で、そのためには不動産屋さんの力が大きく影響してきます。

売却査定額は不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません。

近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった我が家も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。

私が使った一括査定はここです。

わたしが実際に不動産売却をして、500万円も差が出たサービスはこちら!
あなたの不動産いくらで売れる?今すぐ無料でチェック!

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

▼オススメ不動産売却一括見積もりサイト