中古物件についての基礎知識

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将来マンションや家を売るなら価値が下がらない家を買うこと!

マンションを購入し、将来売却を考えているのであれば、
どんなマンションや家を選んだら良いのでしょうか?

今日は将来価値が下がらない家についてお話したいと思います!

価値を下げたくないなら、シンプル イズ ベスト

将来マンションや家の価値を下げたくないなら、シンプルな家がベストです。

複雑な家になるほど角が多くなり、雨漏りの可能性が高まります。

また、複雑な家ほど足場代がかさむため、
修理するにも、時間とお金がかかります。

素材にとことんこだわること!

メンテナンスが必要な素材は面倒ですし、劣化しやすいです。

特にキッチンなどの水回りは、
汎用性の高い素材にすることをおすすめします。

その時はデザインに惚れても、海外製の商品や希少な素材であれば、
取り寄せにも時間がかかり、コストがかかる家として売却されにくいでしょう。

こだわるというのは、「良い物、オシャレにこだわる」のではなく「汎用性の高い素材」にこだわることです!

家の寿命は意外と長い

日本では築20~25年で、価値はゼロになるとしていますが、
実際、建物の寿命はもっと長いことがほとんどです。

もちろん劣化はしていきますが、20年やそこらで「新しくしなければ住めない」状況というのはとても稀です。

実際、「建物の平均寿命推計」の最新調査に言わせると、木造住宅の平均寿命は64年ということです。

今後中古住宅市場が活性化すれば、定期検査や修繕を行うことが当たり前となり、更に寿命は伸びるでしょう。

まとめ

中古住宅市場はとても大きい市場になることが想定されます。
空き家問題が解消され、安全な建物が残っていく。

とても楽しみな市場です!

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将来お金持ち確定?広告に騙されずに新築中古別の価値が下がらない家の選び方

家が欲しいと思ったら、ポストに入っていた広告を引っ張りだしてきて見る方が多いのではないでしょうか。

このチラシの物件はとてもキレイで、誰もが「こんな家が欲しい」と思うような写りをしています。

でも、だまされないでくださいね!不動産業者も、家を売ろうと必死なのです。

広告にだまされない方法をお伝えします!

家を買う時はどこをチェックすればいいの?

チラシを見て、モデルルームに足を運んでみて、駅(バス停)から家まで歩いてみる。
これは必ず実行してください。

できれば昼と夜に歩いてみるのがオススメです。昼の状況と夜の状況とでは意外と違いがあるものです。

また、モデルルームはありったけのオプションをつけていたり、テーブルやベットが小さいサイズのものを置いていることが多いので、同じような家を建てようとするととんでもない金額になったり、思ったより狭かった、という場合があります。

これもしっかり頭に入れておいてくださいね。

そして、何よりも大切なのは予算

家を見た目で判断して買ってしまった、賃貸料金と変わらないから大丈夫だろう、そんな考えで買った家のローンが重くのしかかっている、払えなくて任意売却しました。そんな方が実はたくさんいらっしゃいます。

このサイトをご覧になっている皆様はこうならないように、しっかりとこのサイトをご覧になってください。
※予算の立て方は長くなりますので返済計画が全ての土台!返済計画の立て方次第で未来が変わる!さらに金利を比較するだけで300万円以上の差がでます!をご覧ください。

このページでは、予算決定後の家選びに失敗しないように、解説していきたいと思います。

家を買う際のチェック項目

    • 交通網

上記にあるように、駅から家に帰るまでの道のりを把握しておくこと。

    • 修繕積立金

修繕のための積立金です。不動産会社によっては、はじめ修繕費を安く表示していかにも安いマンションだと見せかけ、一時金として突然徴収してくる場合があります。

修繕費は必ず必要なものです。もし異常な安さだと感じたら、しっかり説明してもらうよう不動産会社に話をしてください。

    • 管理費の確認

管理費がどのようなことに使用されるのか、将来管理費が上る可能性があるか確認しましょう。

    • 用途地域の確認

用途地域は細かく分かれていますが、大きく分けて居住地域・商業地域・工業地域の3種類です。

♢居住地域
→居住地域は主に人が住むことを考えられている地域です。注意すべきは、駅から遠いことが多いこと。駅からどれくらい離れているか確認するようにしましょう。

♢商業地域
→商業地域はパチンコ店やホテルなどが建っている可能性があります。子どもが学校に通う際、こういった場所を通る可能性があります。

♢工業地域
→ここに家やマンションを買う場合、もともと工場が建っていた場合が多くあります。現在、土壌汚染に関しては健康被害に関する措置が定められていますが、どのような措置をとっているか確認しておきましょう。家やマンションは安く買える可能性が高いです。

    • 不動産会社のレベル

不動産会社のレベルが分かる表示があります。それは、国土交通大臣の免許番号です。この番号は5年ごとの更新となっており、()の中の数字が更新の度に増えていきます。

そのため(1)の表示がある不動産会社は5年未満の不動産ということです。大きい数字が表示されている場合は、当然、長年不動産として活動している会社になります。

不動産経験が長いということは、地域に密着しているため、学生が多いマンション、転勤族が多いマンションなどを把握している可能性が高く、公開していない物件の知識を持っている可能性があります。

さらに、地主と知り合いの可能性も高く、直接値引き交渉をしてくれることもあるようです。

番号が若いのはNGと言っているわけではありません。会社を立ち上げるまでには豊富な経験を積んで起業した方もいます。その会社自体が不動産業者としての経験が浅い会社だということを念頭に入れて話をする必要があるということです。

将来お金になる物件か?

ご自身が選んだマンションは将来価格が上がるか予想しながら物件を買うことをオススメします。

将来子どもが増えて家が手狭になる可能性や、老後は郊外に住んでゆっくりしたい、なんて考えになるかもしれません。

そんな時、マンションを売ったり、賃貸として貸すことができれば、次回家を買う際や老後の資金になったりするのです。

新築マンションは買うとすぐ中古扱いになり値段が下がるという方もいらっしゃいますが、これは信じないほうがいいでしょう。

大切なのはマンションの耐久性、耐震性と場所です。

再開発エリアや価格が上昇するような場所(駅チカ)に、老朽化しない家を買えば高く売れるのです。

将来売ることを考えているなら、安いからと言って賃料が安いエリアや今後人気になる可能性が低い場所では買わないほうが無難でしょう。
住宅ローン
♦新築マンションの選び方
新築マンションを買う場合は、大手不動産のマンションで購入すると、後々ブランドとして売りやすい傾向があります。

大手不動産と言えば、つい最近、ある大手不動産のデータ改ざん問題があり、不安になっている方もいらっしゃると思います。

もしこういったマンションを買ってしまった場合、そういったことに対応できる資金を持った不動産の方が安心です。

もしくは、地域に根づいた信頼できる不動産。こういった不動産は手抜き工事を行うということは殆ど無いでしょう。

♦中古マンションの選び方
前提として、中古物件は住み替えを前提にしている場合に検討しましょう。そのため、上記にあるような、売りやすい物件を選ぶ事が重要です。

中古マンションを選ぶ際は、地元密着型の不動産屋さんに問い合わせることをオススメします。未公開物件の情報をもっていたり、周辺環境の話を聞くことができるからです。

安くていい物件は住んでみたらこんな落とし穴があった、なんてことにならないようしっかり確認しましょう。

《中古物件の確認事項》

    • 修繕積立金の積立状況

入居した途端、大規模修繕があるので修繕一時金を集金、なんてパターンもあります。

    • 管理費の確認

売り主が管理費を滞納していた場合、なんと購入したあなたが滞納分の管理費を払う必要があります。しっかり確認しましょう。

    • 規約の確認

規約の確認をしっかりしましょう。将来リフォームを検討している方は特に注意です。過去に決められて規約は反対しても覆すことは不可能です。

    • 音が響くかどうか?

マンションは生活音が響くかどうかも重要です。あまりに壁が薄く、音が聞こえやすいなどあるとトラブルに発展しかねません。1980年以前に建てられた床の厚さは、現在の基準よりも薄い物が多いです。こういった所も注意しましょう。

♦戸建て住宅の選び方
戸建住宅は駐車場の費用がかからないメリットもありますが、住宅地は駅から遠いところも多く、車が手放せなくなるリスクもあります。車の維持費などもしっかり考えましょう。

また、周辺に駐車場などがあったら、そこにマンションが立つ可能性も含めて検討しましょう。高いマンショが建った場合、日当たりが変わってくる可能性もあります。

また、土地を選ぶ際、建物を建てる部分が見た目よりも狭くなる土地もありますので、不動産会社に確認しましょう。それから、地盤の確認も重要です。

「雨が降ったら水が溜まるような土地ではないか?」「地盤沈下しないか?」「昔はどういった土地だったのか?」昔は沼だったところを埋め立てた土地などは地盤が弱く、地震で家が耐えたとしても、そういった地盤の土地はガスや電気、水道が通るのが遅くなったりします。

私は東日本大震災を経験しましたが、ガスが通るのが3ヶ月もかかった場所もあります。ガス漏れの危険性、火災の危険性があるので文句は言えません。ガス・電気が使えないというのは想像以上に不便です。

さらに、「土地は不動産会社、家はハウスメーカー」にお願いするという方もいらっしゃいますが、これはあまりオススメ出来ません。不動産会社は土地を売りたいというのが本音ですから、その後どういった家を建てるかなんて興味がない不動産会社もいます。(こんな不動産ばかりではありませんが、稀にいる、ということです)

良い土地を選ぼうとするあまり、建物の予算を削ることになりかねません。

ハウスメーカーや工務店も土地選びに参加している所も多いので、ハウスメーカーにも参加してもらうことで、予算内の家を建てることができ、さらにセカンドオピニオンの役割も果たしてくれます。

♦二世帯住宅
二世帯住宅は、一家族だけになった場合、親が住んでいた所を賃貸として貸し出す、という選択もできます。老後の資金にもなりますね。未来のことも想定して設計しましょう。

また、下記、社会保障や税金が安くなるパターンもあります。

  • 健康保険
  • 所得税
  • 固定資産税
  • 相続税

契約から物件引き渡しまで

家選びに夢中になって、ローンの審査を怠っていませんか?

安くローンを借りたいなら、家が決まってから審査をするのでは遅いですよ。
ネットバンクなどの金融機関の中には、1ヶ月以上審査にかかる事があります。

1ヶ月かかると、土地の納期に間に合わない、なんてことも出てくる可能性があります。

今はネットバンクが、金利の低さから人気で、大手企業も参入しています。

ネットバンクも視野に入れないのはもったいないですよ!

住宅ローンの審査のタイミングはいつがいいの?

家が決定し契約書を書いて契約が完了したら、次は住宅ローンの借入審査!

いえいえ、気をつけていただきたいのは、ここで審査申込する金融機関を選ぶのは遅い!ということです。

なぜなら、金融機関によっては金利が安い代わりに審査に1ヶ月程かかる金融機関もあるのです。
※金利が0.1%違うだけで何十万の差がでる場合もあります。決して無視できません。

家には納期があります。この納期に間に合うように、家を決めるのと同時進行でローンの事も考えておいたほうが良いでしょう。

住宅ローンの仕組みを解説!将来借金地獄にならないためのローンの組み方とは?

また、ローンの特約を付けることを忘れないようにしましょう。この特約はローンが通らなかった場合、無償解約となる特約です。逆を言えば、この特約をつけないとローンが通らなかった場合、お金を取られてしまう可能性があるということです。

引渡し前に地震などで損壊した場合も、特約がない場合、買主の負担となります。

しっかり確認しましょう。

いい家が買えることを祈っています!

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シングルマザー年収200万円以下でも無理せず家を買う方法

シングルマザーでも、贅沢しなければ必ず家を買うことができます!
今回はシングルマザーでも家を買う方法をお伝えしましょう!

シングルマザーが家を買うコツとは?

シングルマザーが家を買うときの問題点は、
ローンが通るかどうか、というところです。

その為にはまず、いくらの家を書い、
月々いくらの返済が必要かどうか?!を決めましょう!

家の予算を決めよう

大手企業で働いている方は別として、
月々の収入が少ない場合、あまり高望みはできません。

中古マンションの検討をしましょう。

中古マンションは新築より安く購入できますし、
掘り出し物が見つかったります。

また、リフォームをしたとしても、
新築よりは安く済みます。

リフォームをする際の注意点
リフォーム費用は不透明!安くリフォームしたい時は業者をしっかり調べること!

大体、1000万円〜1500万円以内に収めましょう。

1300万円ほどでしたら、共益費を含め、
30年ローンで月々6万円以下に収めることができます。

不動産屋に門前払いされても諦めないこと!

不動産屋によっては、「シングルマザー」だからと
門前払いされることもあります。

しかしそこで諦めないでください!

そんな不動産会社はほっといて、
別の不動産会社をあたりましょう。

必ず力になってくれる不動産会社はあります!

住宅ローンを通すには両親の力を借りよう!

年収200万円ではローンは下りることはほとんどありません。

金融機関が参考にする収入は過去1年の収入で、
頑張っても2年前の収入なのです。

これまで主婦に専念してきた方であれば、
過去1〜2年の収入はほとんどないことが多いでしょう。

そういった場合、ローンを通すには名義を親名義にする必要があります。

両親には頼りたくない!!

と思っていても、ローンを組むには担保がどうしても必要です。

その為に、名義を親の名前にすることで担保を確保するのです。

もちろん、支払いはあなたの支払いでOK。

これできっとローンが通るはずです!

頭金0にだまされないこと!

頭金0に騙されてはいけません。
家を買うには初期費用が必要です。

初期費用は100万円以上かかります。

もちろん、初期費用にローンをかけることもできるのですが、
金利が高くなるため、あまりおすすめできません。

慰謝料を貰えるのであれば
その慰謝料を使って初期費用を支払う方法もあります。

もちろん、定期的に収入があることが前提です!

家を買うのは、もちろん定期的な収入があることが前提です。

児童手当等がもらえるとは思いますが、
もちろんそれだけでは不十分。

自立して自分で収入を得られるようにしておきましょう。

まとめ

シングルマザーだからといって家を諦める必要はありません!

将来子どものためになる、と思うのであれば、
家を買っておくのもいいでしょう。

くよくよしていては始まりません。
まず行動してみることが第一歩です。

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リフォーム費用で悪徳商法に引っかからず安くする方法

リフォーム費用は不透明

リフォーム費用というのは不透明なところがあります。

業者にお願いすると、仲介手数料や何やらで
かなり高額になります。

それにプラスして、トイレやキッチンをリフォームする時は、
新しい便器、新しいキッチンを購入する必要がありますよね。

キッチンは特に、温水が出るものがいい、独立型がいい、引き出し型がいい、、、などなど、
理想を追求すればするほど、当然高額になります。

トイレもそうですよね。
今は水を流すと泡が出てきて掃除してくれるものもあります。

どうせ買うなら最新のものがいい!!

物にこだわるのであれば、リフォーム費用を安くできるように
リサーチしましょう!!!

なぜリフォーム費用は高くなるのか?

管理会社に工事を任せている場合、
管理会社と工事会社はマージンをかなり上乗せしています

じゃあ直接工事会社と契約しよう
と考える方がいらっしいますが、素人とバレてしまえば同じです。

工事費用を上乗せされてしまうのです。

値引きをしても、値引きされる前提で金額を設定していますよ。

「激安」などの言葉に釣られないこと!

激安!などといった言葉を使用した業者には注意が必要です。

詐欺などの悪徳業者がいるのも事実。

安い!と思った業者は、リフォームの範囲が狭かったり、
資材の質が悪い可能性があるのです。

家をリフォームするのは一生に一度あるかないか。
そういった人をカモにしている会社もあるのです。

様々な業者から見積もりをもらっても、
リフォームの内容が違っていたり、
使用する材料の違いの可能性あるため、
「安い」という判断は素人にはできないことが多いのです。

様々な業者から見積をとったとしても、
私達素人は相場がわかりませんよね。

じゃあどうすればいいの?!

安くリフォームをしたいなら知り合いに頼むか、値引きのプロに任せる!

安くリフォームをしたいなら、一番は知り合いに頼むことです

知っている方に対して、大幅にマージンを乗せる業者はほとんどいないでしょう。

もし知り合いがいる場合、見積もりをとって驚くと思います。
半額くらいの値段になりますよ

知り合いがいないという場合、、、
知り合いがいないという場合、実はリフォーム金額を値引き交渉してくれる業者がいます。

それほどリフォームと言うのは不透明な世界なのです。

もちろん値引き業者に金額を払う必要がありますが、
そういった業者に頼むと数百万単位で値引きできる可能性があるので
結果的に得することが多いですよ。

物も安く購入したい!

トイレやシステムキッチンを安く購入したい!という場合、
ヤフオクを利用することをオススメします。

ヤフオクはなんでも売っています!!

トイレやシステムキッチンも売っているのです!

サイズが合わない、という理由でヤフオクに出品している方もいるので、
最新のシステムキッチンが激安で手に入る可能性も

もちろん、IKEAやニトリでもいいのですが、
設置費用というものがかかるのです。

しかも、必ず提携している業者と。

その費用が高いこと。

絶対にこれがいい!というものでなければ、
ヤフオクを覗いて見ることをオススメします!

ヤフオクを利用する際の注意点

ヤフオクを使用する場合、注意することがあります。

「これがほしい!」と思うと、どうしても手に入れたくなりますよね。
オークションはそうやって高額になっていきます。

その為、しっかりいくらまで、と決めてから商品を見るようにしてください。

どうしても安い商品に目がいきますが、
安い商品は締め切り近くに入札が多くなり突然高額になる、
ということが多くあります。

その為、初回から金額が少し高い商品の方が、
結果的に安く買えたりします。

見極めが大事ですね!

しかし、サイズには注意してくださいね。
一家に自分の家のサイズに合う商品を選んでください!

まとめ

素人にはリフォーム費用が
どれだけ不透明なものなのかさえわかりません。

だまされないように注意してくださいね!

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リフォームで失敗しない方法がある?不動産会社に勧められたリフォーム会社には要注意!

中古マンションを購入したらリフォームをしたいと考えている方も多いと思います。

リフォームで失敗しないためにはどうしたら良いでしょうか。
今回はリフォームする時のポイントを公開します!

予算をしっかり決めること!

まずは予算を決めましょう。

その上で、自分はどういう家に住みたいか?
ということをイメージしましょう。

はじめは金額を気にせずイメージどおり、設計者に伝えることが大切です。

その後、自分のイメージの家がしっかり予算内に収まるか設計者に確認します。

もしオーバーしても、設計者がここは必要ない、など
アドバイスをもらえるでしょう。

リフォームする時は打合せを徹底的にすること!

リフォームする際は打合せを徹底することがポイント。

さらに「図面」で打合せをすることが重要です。
ご自身のイメージをしっかり設計者に伝えましょう。

あなた自身、しっかりイメージを付けておくことが大切ですよ。

リフォーム工事中に家を見に行きましょう!

リフォームが始まったら工事者に「おまかせ」はNGです!

工事が始まったらおそらく打合せすることが出て来ると思いますが、
その為に現場に行って様子を見ておくことが大切です。

素人は図面を見て理解することは出来ないことが多いと思いますが、
実際に工事をしている所をみて、さらにイメージが湧いてくる事もあります。

また、工事者も、現場に依頼主がいることで気合が入ること間違いなし。

リフォームは自分で素材を選ぶ事ができる!

リフォームをする場合、自分で素材を選ぶことが出来ます。

新築の場合は無理ですよね。(マンション、建売の場合)

もちろん、「天然素材」にこだわることも可能です。

天然素材は高くなることもありますが、
少し傷のあるフローリングなどは、安く手に入れることが出来ますよ。

床は特に、いずれは傷ついてしまうのもですから、
よっぽど新品にこだわっていない場合は
傷物を見てみるのもいいと思います!

リフォーム瑕疵保険に加入することも検討しよう

リフォームをする場合、どういった会社に頼めばいいのかわからない方も多いと思います。

不動産会社に勧められたリフォーム会社は
しっかりリフォーム会社の口コミサイトで確認しましょう。

その場合、友人でリフォームをしている人がいれば、
そのリフォーム会社を紹介してもらうのも手。

リフォーム会社を選ぶ時は、リフォーム瑕疵保険を利用できるリフォーム会社かどうか?の
確認を忘れないようにしましょう。

リフォーム瑕疵保険は国土交通大臣にしてされた会社のみが加入することができ、
万が一リフォームに欠陥があった場合はリフォーム会社が保証してくれる保険です。

この保険を利用すれば工事中やリフォーム完了後に建築士によるチェックを受けることができます。

もちろん、リフォームした部分全てが対象となりますから、
これはぜひ利用したいですね!

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価値の下がらないマンションを見つけるポイントは再開発エリア

マンションを買う時、時間が経っても価値が落ちないマンションを買えたら良いですよね。

価値が下がらないマンションにはどういった条件があるのでしょうか。

価値が下がらないマンションの条件とは?

  • 管理が徹底している
  • 定期的な修繕
  • 住民のコミュニティ条件が円滑
  • ブランドエリアに建っている
  • 人気のある地域に建っている
  • エントランス、廊下、外壁の質がいい

日本では広尾や南麻布、中目黒のマンションは時間が経っても価値が下がらず、
むしろ高くなっているマンションもあります。

平均で18億円のマンションが27億円まで上がったマンションも!
(18億円のマンションなんて簡単に買えないですが・・・)

注目すべきはエリア!

恵比寿、目黒、代官山、広尾などは昔から人気のエリアで、
マンションの価値が下がらない可能性が高いのです。

「人気」というのは価値が高いのですね。

注目するのは「再開発エリア」。
再開発エリアは商業施設をしたり、道路の整備が大規模に行われます。
ということは、やはり資産価値が高まる可能性が高まリますよね。

武蔵小杉、豊洲がいい例です。

豊洲はオリンピックも決まったこともあり、うなぎのぼりです。

2016年現在、注目されているエリアは
「品川〜田町」「中野駅」「築地」「飯田橋」あたりです。

こういった再開発エリアは自治体のホームページで確認することができますよ。

マンションの管理状態を確認!

マンションの売り主にしっかり、「どれくらいリフォームをしているか」を確認しましょう。

状態のいいマンションは当然、価値が高いのです!

また、管理だけでなく耐震性を確認することも大切!
詳しくはこちらをご覧ください。
耐震性は大丈夫?マンションを買うときには竣工図で裏側を確認!素人が確認できるポイント2つ

中古マンションにお宝はあるのか?

あります!

特に中古マンションにはお宝が眠ってることがあるので
ぜひ、中古マンションを探してみてください!

中古マンションにお宝がある理由は?

【理由1】価値を正しく判断できない不動産会社が多い

日本は新築物件を買うことが一般的なため、
不動産会社は中古マンションの価値を正しく判断出来ない場合が多いのです。

新築であれば2〜3割高くなり、中古になった途端「本当は価値があるのに」査定額を一気に下げてしまいます。

その為、実際の価値よりも評価が低いマンションが存在している可能性が高いのです!

【理由2】早く売りたい売り主が多い
中古マンションは「早く売りたい」と思っている売り主が多いため、
値段を下げて売りに出している売り主も多いのです。

「家を売る」というのは「お金が欲しい」「税金が払えない」「離婚した」などと
必ず理由があります。

その為、「◯日までに必ずお金が必要」という方も多くいらっしゃいます。

また、売り主が売りに出しているマンションのお金で新しいマンションを買う場合、
新しいマンションの決済までに売却を完了させている必要があります。

そういった場合は「低い査定額」で家を激安で販売していることがあるのです!

【理由3】立地がいい場所にあることが多い
新築物件の場合、新しい土地も見つけなければなりません。

そうすると、昔工場だったり埋立地に建てることがあります。

中古マンションであれば、駅チカなどの好立地にあることが多いのです!

一番は自分が納得できるマンションだと思うこと!

色々と条件を挙げましたが、一番は自分が「いい!」と思えるマンションを見つけることです。

価値あるマンションはもちろん、納得のできるマンションを買えることを祈っております!!

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騒音トラブルに巻き込まれないためにチェックすべき事項5つ

マンションを買う時に気になることの1つに「騒音」があるのではないでしょうか?

賃貸マンションに住んだことがある方も多いと思いますが、
マンションは壁ドン(憧れる方ではなく)や足音などがドンドンと聞こえてくることもしばしば。

寝ているときなどに音がなると怖いんですよね。

もしかしたら自分のクレームの対象になるかもしれない騒音。

今回は騒音がストレスにならない家を買うにはどうしたらいいか、ご紹介します!

マンションの騒音問題はフローリングが主流になってから起こり始めた

マンションの騒音の原因として、フローリングがあげられます。

「フローリングのマンションって普通じゃん!」

と思うのですが、昔は絨毯が主流でした。

掃除のしやすさやアレルギーがある方が増え、
近年はフローリングが主流となっています。

下記は平成25年のマナートラブル調査表です。
出典:国土交通省

住居者マナートラブル具体例 割合(%)
違法駐車 40.1%
生活音 34.3%
ペットの飼育 22.7%
共用廊下などへの私物の放置 18.4%
バルコニーの使用方法 13.1%

居住者トラブル

騒音は違法駐車に次いで2位でした。
皆さん悩んでいますね〜!

5人に3人は悩んでいる計算になります。
では騒音に悩まされないためにはどこをチェックするといいのでしょうか。

騒音トラブルを避ける為にチェックするべきポイント3つ!

1 床の厚さをチェック!
床の厚さはもちろん厚いほど音が響きにくくなります。

200ミリの厚さは欲しいですね。

床の防音の表記は「Lー◯◯」で表されます。

◯◯は数字が入るのですが、数字が小さければ小さいほど、
防音性は高くなります。

おすすめは「L-45」以下です。

2 壁の厚さをチェック!
壁ももちろん厚いほど防音性は高くなります。
こちらもやはり200ミリの厚さが欲しいです。

壁の防音性は「D-◯◯」で表記されます。
◯◯は数値が入るのですが、こちらは数値が大きいほど防音性が高くなります。
※床とは逆なので要注意※

こちらは「L-50」以上が理想です!

3 壁は厚さも大事だが工法も大事!
壁は工法にも注目しましょう。
「GL工法」という工法には要注意!

この工法は壁を2枚置く工法で、
より音が響きやすくなってしまうことがあります。

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ほとんどの場合、直壁といってコンクリートの上に仕上げる工法が取られていますので問題はないのですが
「GL工法」という記載がある場合には注意した方がいいでしょう。

4 マンション内の騒音にも要注意!
マンションにはエレベーターやポンプ室、駐車場、エントランスなどがあります。
音に敏感な方はこういった設備の近くには住まないようにしましょう。

5 周辺の環境にしっかり目を配ること!
学校や公園には子どもが集まります。
子どもの声が苦手な方はこういった施設の近くはオススメしません。

また、線路や飛行場、工場なども音が響きますので、
事前にチェックしておきましょう。

また、夜に若者がスケボーをする地域も多くあります。

高級住宅地の公園でも集まっていることがありますので、
夜中の視察もとても重要です。

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耐震性は大丈夫?マンション購入時に素人が確認できるポイント2つ

中古マンションを購入する際、気になるのが耐震ですよね。

1981年以降に建築確認審査を受けているマンションであれば
新耐震基準はクリアしていると言われていますが、1981年は30年以上も前になります。
30年前の耐震基準ってちょっと不安ですよね。

具体的には、新耐震基準は震度7に耐えられる構造になっており、
東日本大震災時も新耐震基準の建物の倒壊はありませんでした。

住宅ローンの「フラット35」を検討している方は、
この新耐震基準のマンションであることが必須ですので
しっかり確認しましょう。

その場合、「竣工図」をしっかり確認してみましょう。

竣工図とはなにか?

マンションを設計する際、「設計書」が作成されます。
これはマンションでも一軒家でも同じですね。

設計図によってマンションを概要を決定し、
国の建築確認審査を受けることになります。

ここの審査が、1981年以降であれば耐震はクリアしている、ということです。

設計図の通りにつくろう!と思っても、必ず変更する部分が出てきます。
また、行政から指摘が入ることもあります。

そういった変更点を反映させて完成したマンションの詳細を書いた図面を「竣工図」といいます。

竣工図はどこにあるの?

竣工図は管理組合などが管理している場合が多いため、
そのマンションの管理組合に確認してみましょう。

場合によっては、「紛失した」という場合もあります。
また、組合によっては「契約するまで見せない」と言われる事もあります。

しかし、竣工図を見なければ外観や内観などの
表面的な部分しか確認出来ませんよね。

こういった管理組合は怪しさ満点。
違うマンションを検討したほうが良いでしょう。

竣工図には地盤の記載もあります。

地盤は地震の揺れの大きさが変わってきますので、
あらかじめ確認しておいたほうが良いでしょう。

過去に沼地だった土地などは地盤がゆるいです。
過去の地図を確認するのもあり。

また、土壌汚染にも気をつけましょう。
土壌汚染は「登記簿謄本」で確認することができます。

登記簿謄本はその土地に何が建設されたことがあって、
所有者がどんな人で、という過去が分かるもの。

法務局へ行って調べることもできますし、
ネットで請求することもできます。

過去に「工場」「クリーニング屋」「写真店」だった場合は注意です。
薬品を使用することが多いため、土壌汚染させている可能性があります。

素人が竣工図を見てもわからない・・・

おっしゃる通りです。
素人が竣工図を見ても、何が安全でなにが危ないかはわかりません。

そこで頼りになるのがホームインスペクション(住宅診断)です。

竣工図という言葉を知っているだけでも、
「油断できないな」と思わせる事ができますので、
竣工図を覚えておきましょう!

素人でも分かる耐震診断!

●耐震性で選ぶなら、長方形のマンションを選びましょう。

デザイン性のある段々になっているマンションや、
ある部屋だけバルコニーが広いといった一定でないアパート(ピロティ)は
耐震性の観点では注意が必要です。

中古マンション 耐震

空間のないマンションを選びましょう。

1階が空間(セットバック)になっていて、開放感のある設計になっている
マンションも最近多く見かけます。

こういったマンションは壁がないため耐震性には欠けることがあります。
中古マンション耐震

デザイン性のあるマンションに憧れますが、
こういったマンションを選ぶ場合は
しっかり専門家に確認してみてくださいね。

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借地権と所有権の違いは?借地権はお得にマンションが買える!

「借地権」と「所有権」違いをご存知でしょうか?

家を選んでいて、「安い」と感じる家は借地権であることが多いですよね。

この権利関係については、知っておかないと後々大変なことになりますから、
今回は不動産に関連する「権利」についてご説明いたします。

借地権とはどんな権利なのか?

借地権とは、「土地を借りる権利」です。

借りるのですから、もちろんあなたの土地にはなりません。
そこの土地を持っている地主さんの土地です。

そのため、その土地に「穴を掘りたい」などと思った場合は地主さんの許可が必要になります。

土地はあなたのものではありませんから、当然「固定資産税」などの税金はかかりませんが、
地主に払う地代が必要になります。

マンションの場合は数千円〜2万円ほど、戸建であれば1万円〜4万円程でしょう。

※借地権で注意するべきこと!※
借地権の場合、土地を担保にすることが出来ないため
住宅ローンを組ませてくれない金融機関があるので
借りたい金融機関が決まっている場合は確認しましょう。

基本的には借りることができる場合がほとんど。

借地権には2種類ある!

借地権には「旧法借地権」と「定期借地権」の2種類あります。

「旧法借地権は昔の法律?」と思いがちですが、
旧法借地権のほうが大半を占めています。

旧法借地権とは
旧法借地権は借りる側の立場が強くなっています。

数年ごとの更新料を支払っていれば、
余程のことがないかぎり返還する必要はありません。

もちろん借地権は権利ですので、家を売りたい、と思ったら
自由に家を売ることも出来ますよ。

定期借地権とは
定期借地権は1992年にできた制度です。
最近の新築マンションはこちらのほうが多いでしょう。

定期借地権は「一定の期間」土地を貸します、という権利ですので、
一定期間が過ぎたら建物を更地にして地主へ返す必要があります。

50年くらいの期間の事が多いようです。

「50年たったらどうするの?」という疑問が湧いてきますよね。

この定期借地権は1992年にできた制度ですので、
まだ期間が満了したケースがありません。

新築の場合、住宅ローンを貸してくれる事ができますが、
中古マンションとして購入する場合、借りられないことも多いようです。

借地権で支払う費用

  • 毎月の地代
  • 更新料
  • 譲渡承諾料

所有権で支払う費用

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

まとめ:旧法借地権物件はお得!

「絶対に土地がほしい!」という方でなければ、
旧法借地権であれば返還することは必要ありませんから、
お得に家を買うことができる可能性があります。

もちろん、家を解体したい、家を建てたい、穴を掘りたい、なんて思ったら
地主さんの許可は必要ですが、借地権だからといって追い出されることはほぼありません。

税金を払う必要もありませんので、「借地権」がネックになっている場合、
前向きに考えてもいいと思いますよ!

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マンションは管理を買えは本当?資産価値を保つための管理状態を見抜く方法

「マンションは管理を買え」とよく言われます。
管理を買うってよくわからない感じですが、マンションの管理とはどんなものがあるのか?

今回はマンションの管理状態を見抜く方法をご紹介いたします!

マンションの管理3種類

マンションの管理には大きく分けて3種類あります。

自主管理
部分委託管理
全面委託管理

それぞれご説明いたしましょう!

自主管理
自主管理とはその名の通り、自分達で管理をするマンションです。
現在、自主管理のマンションは全体の1.9%程しかないようです。

自主管理のいいところ
管理費用が安い
居住者の意識が高い

自主管理の悪いところ
負担が多い
高齢化による継続難

自主管理されているマンションは、徹底的に管理されているマンションと
管理が不足しているマンションに二極化になっているようです。

管理環境が悪いマンションは管理費を滞納していたり、不足していることもしばしば。
自主管理マンションを購入する際は管理費・修繕費の状況をしっかり確認しましょう。

部分委託管理
部分委託管理は、一部を外部に委託すること。

例えば出納業務、会計業務、掃除などを外部に委託することにより
負担を軽くすることができます。

委託する場合、管理人の勤務形態が3種類に分かれます。

常駐管理・・・管理人室に住んで勤務
日勤管理・・・管理人が通勤して勤務
巡回管理・・・定期的に巡回する

常駐は200世帯以上あるマンションに多く、
日勤は中規模マンションに多いようです。

全面委託管理
全面委託管理は全てを外部に委託することです。

最近の新しいマンションは全面委託しているマンションが多いようです。
当然、外部に委託しているのですから、管理費は高くなります。

しかし、その分管理は何もしなくていいのでとても楽です。

エントランスの掃除や、廊下の電気が切れていたりしてもすぐに変えてくれます。

マンションを見学する際にチェックする場所

管理人は常駐か巡回か?
管理人は常駐か巡回か確認しましょう。
巡回の場合、どのくらいの頻度で巡回しているのか確認しましょう。

自転車は整頓されているか?
自転車は整頓されているかどうか確認しましょう。

階段や手すりは錆びていないか?
サビはもろくなる原因となるので修繕が必要です。
もしサビが多いようであれば、修繕体勢が整っていないのかもしれません。

ゴミ捨ては曜日が決まっているか?
ゴミを捨てる日がきっちり決まっていると面倒です。
いつでも捨てることができるかどうか確認しましょう。

エレベーターは汚れていないか?
落書きや汚れがないか確認しましょう!

管理組合はどうなっているか?

管理組合とはマンションの住人で構成されるコミュニティ。
運営状況をしっかり確認しましょう。

管理規約の内容確認
管理規約はしっかり確認しましょう!

リフォーム規約特に注意です。
使用する素材等が細かく指定されていることがあります。
また、リフォーム自体、許可が必要な場合があります。

楽器やペットについても細かく指定されてる場合もあります。

楽器が趣味の方、動物を飼っている方は特に注意しましょう。

修繕計画の確認
マンションは10年〜12年に1度、大規模修繕を行います。

この修繕計画は、信じられませんが、現実的でない場合もあるのです。
マンションによっては修繕積立金が明らかに足りない場合があるためです。

計画通りに集金出来ていないことがあるのですね。

修繕計画を確認することで、資産価値として保てるかどうかの判断が出来ます。

まとめ

マンションの管理は規約の確認など細かいところのチェックが必要になります。

少々面倒ですが、資産価値を保てるかどうかの判断材料になりますので
しっかり確認しましょう。

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