中古物件についての基礎知識

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マンション購入にかかる諸費用はあなどれない!数百万が必要になる可能性も

「諸費用」という言葉はなぜか、大金のイメージがありません。
多くても数万だろう、と思いきや、やはり不動産の購入はケタが違いますね。

数百万単位の費用がかかることもあるので、
マンション購入の諸費用は甘く見てはいけません!

今回はマンション購入の諸費用についてご説明いたします。

マンション購入の諸費用にはどんなものがあるの?

▼仲介手数料
不動産会社に支払う費用です。
多くの不動産会社は3%を手数料としているところが多いようです。

2000万円の家を購入したら、単純に計算したら60万円!

念のため確認ですが、家の金額のほかに、この費用がかかります。

▼登記費用
不動産を購入すると、買った家がたしかに自分の物だと証明する登録をする必要があります。
この登録を「登記」といいます。

登記はご自身でも行うことが出来ますが、難しいので司法書士にお任せするのが一般的。

登記費用は司法書士によっても変わり、また家の大きさによっても変わるようです。

例えば2000万円の程の家でしたら、登記費用は大体20万円ほど。

仲介手数料と合わせたらこの時点ですでに80万円。

▼住宅ローン
ほとんどの方が家を買ったら住宅ローンを利用するかと思います。

住宅ローンを組むと「保証会社」が出てきて、
「もしあなたがローンを払えなくなったら、保証会社がローンを組んだ金融機関にお金を払います」
という契約をすることになります。

当然、保証料がかかります。
ここまで来ると金額を聞くのが怖いですが、思い切って提示しちゃいましょう!

2000万円の家を購入した場合、保証料は43万円かかります!!
家の価格のおよそ2%です。

この時点で諸費用は123万円。

▼その他
他には瑕疵保険や火災保険、住宅診断などの費用がかかります。

保険に入らなかったり、住宅診断をしない場合は費用はかかりません。

(住宅ローンを組む際に必ず火災保険の加入が必須だったのですが、最近は火災保険に加入しなくてもいい金融機関もあるようです)

とは言え、この分野は後々後悔しないための投資と考えたほうがいいでしょう。

2000万円の家を購入した際の火災保険料はおよそ12万円。
検査代、瑕疵保険の料金は合わせて15万円程でしょう。

この金額を合わせると、諸費用は150万円!

何度も言いますが、家の購入費とは別にかかる費用です!

諸費用は現金で用意するのが無難

諸費用はなるべく現金で準備しましょう。

もちろんローンを組むことも可能ですが、
金利が高い傾向にあります。

諸費用はどのくらい見ておくといい?

不動産会社って儲かってるんですねぇ〜。

仲介手数料3%って言ったって、数千万円の買い物ですものね〜。
家が1件売れたら数十万円。

羨ましいです。

諸費用は最低でも150万円かかると思っていたほうが良いでしょう。

値引きをするなら仲介手数料で値引くしかありません!
不動産会社を決める際に、手数料の話をしておくのも手ですね。

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瑕疵物件を見抜く方法とは?手抜き工事は住宅診断を利用しよう

絶対に買いたくない瑕疵物件!
(瑕疵物件とは、手抜き工事物件や、欠陥住宅のことです。)

残念ながら、築地移転問題同様、手抜工事、データ改ざんというニュースはよく耳にします。

大手の会社が造ったのだから問題ない!ということは決してありません。

今回は瑕疵物件を買わないようにするにはどうしたらいいか?について説明いたします。

新築で瑕疵物件を買ってしまったらどうしたらいいのか?

以前、新築物件は瑕疵があるかどうかは見つけにくい、ということをご説明いたしました。
詳細はこちら
家を買うなら新築はもう古い!中古物件がオススメの理由は2つ。値段と安全性を比較せよ!

瑕疵物件を買ってしまった場合、売り主が不動産会社の場合は
10年間の保証期間が付いており、無料で修理することが義務付けられています。

新築の場合はほとんどが不動産会社からの購入になるかと思いますので、
無料で修理してもらうことが出来ます。

中古で瑕疵物件を買ってしまったらどうしたらいいのか?

中古の場合、購入前にしっかり確認することが大切です。
中古物件を買おうとしている方は、住宅診断を行うようにしましょう。

住宅診断とは、物件に問題がないか専門家に見てもらう制度です。

日本では中古物件を買う方が今はあまりいらっしゃらないため、
こういったサービスがあることをご存じの方が少ないようです。

中古物件が中心のアメリカでは、9割がこのサービスを使用しています。

住宅診断については後ほど詳しく説明いたします。

中古で瑕疵物件を購入してしまった場合、不動産会社から買ったのであれば、
新築物件同様、2年以内であればがありますが、無料で修理してもらうことができますが、
個人の場合がほとんどです。

個人の場合はそういった義務付けはありません。
契約の中で、瑕疵物件だった場合の保証期間を決めることになります。
「やっぱり中古はだめじゃん」と思った方、こちらも御覧ください。
家を買うなら新築はもう古い!中古物件がオススメの理由は2つ。値段と安全性を比較せよ!

もしものときのために、瑕疵保険に加入するといいでしょう。
瑕疵保険に加入することで、個人であっても5年間の保証期間を付けることができます。

瑕疵保険に加入すると住宅ローン減税が適用されますよ。

住宅診断とは何を診断してくれるのか?

住宅診断は構造、耐震、欠陥などをとても細かくチェックしてくれます。

第三者の目線なので、売り手に媚びることはありませんので安心です。

住宅診断は瑕疵があるかどうかだけではなく、どこかメンテナンスが必要な箇所はないか?
修繕が必要な箇所はないか?といったことも知ることができます。

値段としては5〜6万円で実施してくれる企業が多いです。

実施するタイミングは「買付証明書(購入申込書)」を提出した後に実施するのがおすすめ。

買付証明書は法的な縛りがないため、欠陥が見つかれば購入をキャンセルすることが出来ます。

買付証明書を提出する前に実施することも可能ですが、
売り手が協力してくれない可能性もあり(協力してくれない段階で怪しい)
また、他社から先に買付証明書を提出されてしまう可能性があります。

瑕疵物件を買わないように、しっかり調査しよう!

新築物件は瑕疵を見つけにくいのですが、中古物件は瑕疵を見つけやすい環境にあります。

後悔先に立たず。

生涯で一番高い買い物になるであろう家のチェックは、
手抜きせずしっかりチェックしましょう。

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売り主の管理状態を知るには?中古物件購入時に注目するポイント7選

中古物件に興味をお持ちの方、今回は中古物件の見極め方をご紹介いたします!

チェック1 しっかり管理された物件か?

中古物件でしっかり確認してほしいことは、しっかり手入れされた家かどうか、ということです。

定期的にお手入れをしてあげると、家はキレイなまま、長く住むことができます。

家は年月が経つに連れ劣化していきます。
当然のことではありますが、少しの劣化を少しづつ修理しているか?

という所をしっかり見てください。

中古マンションであれば、修繕した履歴が残っているはずです。

しっかり修繕された家かどうかは、「玄関」に表れやすいそうですよ。

玄関にゴミが散らかっていたり汚れている場合は、
メンテナンスに「うとい」方の可能性が高いようですので、
玄関まわりをしっかり確認するようにしましょう!

※もちろん、玄関が汚くてもメンテナンスをしっかりしている方もいますので、指標にする程度に!

チェック2 家の「傷み具合」はどこをチェックする?

窓を開けた時の立て付け(開けにくかったり、キーキー音がしないか?)
基礎や外壁のひび割れはないか?
屋根の欠損はないか?
腐食している所はないか?

というところをチェックしてみてくださいね。
また、不動産会社の担当者や売り主が、しっかりメリット・デメリットを話てくれるかどうか、という所も大切です!

チェック3 瑕疵物件には要注意

瑕疵物件とは、家が傾いていたり、シロアリが住んでいたりと
建物そのものに問題のある家の事です。

●家が傾いている?
家が傾いているかどうかは、感覚で分かる方もいらっしゃるようですが、
ビー玉を置いて転がしてみるといいでしょう。

少しの傾きでも転がっていきます。

●シロアリがいる?
シロアリがいるかどうかは、床下に潜らないと、しっかり確認することは難しいです。

ただ、床がフカフカ、スカスカしているような感覚がある場合は、シロアリ物件の可能性が高いです。

売り主も気づいていないことがあるので、ここはしっかり確認したいですね。

買ってからシロアリに気づいて「補修工事」とならないようにしましょう!

チェック4 マンションを選ぶときは50世帯くらいのマンションがおすすめ

マンションの場合、世帯数は様々あります。

10世帯、20世帯、もしくは100世帯以上・・・

おすすめは50世帯くらいのマンションです。

「修繕費」に理由があります。

すでにマンションに住んでいる方はご存知と思いますが、
修繕費はそれぞれの世帯が積立をしています。

修繕が必要になったら、その修繕費で修繕をします。

「10世帯のマンションであれば、50世帯のマンションより小さいんだから、修繕費は安くなるだろう」

と思いがちですが、実はそこまで変わりないことがほとんど。

ということは、世帯が小さければ個人の修繕費が高くなるのです。

しかし逆に大きすぎる世帯は、ゲストハウスや保育ルームなどの施設が併設されているマンションもあり、維持費を請求されることがあるのです。

チェック5 見栄をはらないこと!

家を買う時は「見栄をはらない」ことが重要です。

家を買う時、「新築物件」も見ると思います。

もちろん新築のほうがキレイだし、最新の設備が整っている家のほうが「いいなぁ」と思うと思います。

そうなると「予算ギリギリ」だったり「予算超えるけど、なんとかなるでしょ!」と。

そんな時は一呼吸置いてください。

なぜか人は「この家、違う人に売れてしまうかもしれない」という強迫観念に襲われます。

でも、家は「そんな簡単に売れない」と思いましょう!

不動産会社はあなたの支払いがどうなろうと、家を売ることしか考えていません。

「プラス18000円くらいですよ」

なんて言われたら「大丈夫か」と思いがちですが、その18000円が後々響いてきて、
家庭不和が起こることさえあるのです。

「泣く泣く家を売ることにした」という事例はたくさんあります。

見えを張ってローンを頑張って支払うよりも、
余裕のある生活をしたほうが心にゆとりができます。

子どもができたら教育費に回すことができます。
(もしかして「私立に行きたい」「留学したい」なんて言い出すかも?!)

友人や親戚に「キレイな家〜!」と言われるその時の優越感よりも、
日々の生活を大切にしましょう。

1年経てば中古物件と変わりありません。

ローンは無理のない範囲で、12万円くらいに収まるようにするのがおすすめ。
高くても14万円くらいでしょうか。

チェック6 売れ残り物件に注目する

売れ残り物件には「お宝」が眠っていることがあります。
売れ残り物件は値下げされている事が多いからです。

そうすると少し、書い手には有利ですよね。

「買いたい」ではなく「買ってあげる」というスタンスになり、さらに値段交渉しやすくなるのです。

なぜ売れ残っているのか?
売れ残っている理由は、自分に本当に不都合か?

ということを見極めましょう。

例えば、日当たりが悪くても、日中家にいない夫婦であれば、日当たりが多少悪くてもそこまで問題にならない可能性があります。

チェック7 100%満足できる家はない

100%満足できる家はないと言っても過言ではありません。

ですので、「絶対に譲れない部分」と「まぁ譲っても良いか」と思う部分の線引をしっかりしましょう。

自分でもぼんやりしているようであれば、譲れない部分を紙に書き出して、優先順位の番号をふってください。

これをしっかり叩きこむことが大切です。

実際に物件を見て、「キレイだからここに決めた!」と本来の優先順位を無視して物件を買ってしまうと、将来後悔する可能性が高くなります。

優先順位6番くらいまで達成出来ている物件であれば、購入の検討に入る物件です。

7割達成出来たら、それは「運がいい」ですよ!

いい物件に出会えるといいですね!

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家を買うなら新築はもう古い?中古物件がオススメの理由2つ

皆さんは「家を買おう」と思ったら新築物件を検討するでしょうか?
それとも中古物件を検討するでしょうか。

日本の場合、新築マンションや新築の戸建を検討する方が大半かと思います。

海外では中古物件が中心という国は多いです。
新築物件を選ぶのは「国柄」なんでしょうかね。

でも、私がオススメするのは、何と言っても中古住宅です。

今回はなぜ中古住宅がオススメなのか、ご説明いたします!

新築物件は割にあわないことがある

まず、新築の物件は高いです。
「この広さでこんなに高いの?」と思う物件は多々あります。

新築代として、1〜2割程加算されていることが多いようです。

つまり、新築は割にあわない。

もちろん!絶対に新築にこだわっている!という方は新築物件を是非購入してください!
中古物件を買って後悔したのでは意味がありません。

ここでは、「なんとなく」新築がいいと思っている方へ、
一呼吸置いて、考える機会ができればと思っております。

新築物件は欠陥があっても住んでみなければわからない

新築物件は欠陥があっても住んでみなければわかりません。

住んでみて、「あれ、なんか傾いてる」「雨漏りがする」など、
あってはならないことですが、残念ながら、出くわしてしまうこともあるのです。

2015年、旭化成建材で杭打ちのデータ改ざんがありました。
杭打ちが手抜きされていて、マンションが傾いてしまったのです。

マンションができたのは2007年ですから、おそらく新築で買った方が大半でしょう。

ここで分かることは「新築」物件は、て手抜工事やデータ改ざんがあっても、「わからない」ということ。

確かに新築はキレイで気持ちがいいのもわかりますが、
「安全性」は時間が経たないとわからないことが多いのです。

中古住宅は適正価格である

中古物件は適正価格で販売されていることがほとんど。

中古住宅は、値段が高いとほとんど売れることはありません。
もしかしたら、「お得」な値段になっていることすらあるのです。

中古住宅は欠陥があるかないかわかる

中古住宅は年月が経っていますので、傾いている、壁のヒビが入りやすい、欠陥住宅である、といったことを
しっかりチェックすることができます。

「橋」に例えるとわかりやすいので「橋」で例えを出しましょう!
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◆質問◆
近所の川に橋が2つあります。

台風の日、川の向こう側にわたらなければならない用事ができてしまいました。
(※実際に台風の日に橋をわたるのは危険です※)

1つは10年前に作られた橋。
もう一つは数カ月前に作られた橋。

あなたはどちらの橋を渡りますか?
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あなたはどちらを選択したでしょうか?

専門家に言わせると、10年前に作られた橋のほうが、安全である可能性が高い、と言います。

なぜなら、新築の橋の場合、台風を初めて経験する可能性が高いわけです。

もしかしたら、大雨の影響で突然橋が決壊する可能性があるのです。
それは台風を経験してみなければ、100%橋は決壊しない、とは言い切れないのです。

築地の移転問題のように、手抜き工事がされている可能性だってあります。

しかし、10年経っている橋はどうでしょう。

10年の間に台風を経験している可能性は高いですよね。
大雨だって経験している可能性が高いのです。

にも関わらず、10年間そこに橋があるということは、「安全」である可能性が高いのです。

橋は公共施設であることがほとんど。
定期的にチェックがされています。

日本人は新しいものに弱い

日本人は新しい物が大好きです。

新しいものは最新の技術で作られているに違いない。
新しいものはこれまでの商品よりもいい商品のはずだ。

なんの根拠もなく、私達は「新しいもの」を信用しきっています。

でも建築物以外でも、医療や電子機器なども新しいものには注意をしたほうがいいです。

新しいものというのは「前例」がありません。

突然販売中止になったり、実はその治療法は身体に大きな負担を与えていた、重大な副作用があった、ということは、時折ニュースでも見かけます。

信用は人間同様、「時間」が必要なのです。

中古住宅はリフォームで好きに変えることができる

もし中古住宅の間取りなどが気に入らない場合、リフォームをすることもできます。
一から住宅を建てるよりも、値段も安上がりになることが多いですよ。

4000万円くらいの家を検討しているのであれば、中古物件を検討することをオススメします。

年数としては「10年〜15年程の住宅」がオススメ。
長くても30年でしょうか。

それよりも前の物件は耐震も心配ですし、配管の補修が必要となるケースもあります。
あまりに年数が経っていると、補修ができないと言われてしまう可能性もあります。

ただし、年月は経っていても、都度補修している住宅もありますので、
一概に30年以内!とは言い切れません。

まとめ

いかがでしょうか?
少し、中古物件に興味を持っていただけたでしょうか?

もし興味が湧いた方へ、次回は中古物件の見極め方をお伝えいたします!

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中古物件の耐震はどこを調べる?リフォームされている物件は要注意!

昨今は大きい地震が続いていて、自宅を購入するときに耐震を気にする方がとても多くなりました。

特に、中古住宅を購入する際は工事が必要になる場合もありますから、よく調べる必要があります。

「耐震」と聞くと、柱や梁(はり)、基礎などには注目するものの、その他については気にしていない方が多いです。

特に「」はとても重要で、中古住宅の場合、リフォームの際の間取り変更で、壁が取り除かれている場合があります。

この壁が、耐震に関わってくることがあります。

見落としがちなの耐震について

壁は、ひびが入っていたりすると雨水が入り込み、建物が傷みやすくなります。

さらに、木造住宅の場合、壁の数や強さ、バランスのよい間取り(配置)が耐震性を決める要素となりますので、リフォームされた物件の場合、リフォーム前の図面と、リフォーム後の図面をチェックする必要があります。

ただし、図面を見ても耐震に問題ないかどうか、専門の知識がないとわかりませんよね。

そんなときに役立つのが、建築士など専門家が事前にチェックする「耐震診断」サービスです。

耐震診断とはどんな調査をするの?

診断は大きく2つに分かれます。1つは一般診断、2つ目は精密診断です。

◆一般診断について
柱や梁、壁の劣化などを目視する方法。

◆精密診断について
建物を一部を壊しながら調査する方法。

耐震

建築基準法は1981年6月以降大きく変わっており、さらに2000年にも大きな変更がありました。
そのため、2000年以前に作られた住宅は、耐震診断をしたほうが良いでしょう

物件購入後のリフォームを考えている場合、施工会社の提案が問題ないかどうか、を見極める手段にもなります。

耐震基準に達していて「耐震基準適合証明書」をもらうことができれば、住宅ローン減税を受けられるメリットもあります。

耐震診断の料金は?
耐震診断の金額は、一般診断ですと6万円前後、精密診断ですと20万前後の業者が多いようです。

補助金を出している自治体もありますので、一度確認してみると良いでしょう。
 
また、日本建築防災協会のホームページでは「誰でもできるわが家の耐震診断」を公開していますので、こちらを利用してみるのもいいと思いますよ。

《住宅ローンが安くなるかも!?金融機関で比較しないと損をする!》
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このサービスは借りようと考えている金融機関の審査に通るか通らないかもわかるため、効率的に金融機関の比較が出来ます。

300万円もの差が出た方もいらっしゃるそうですよ!

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中古マンションは管理を買うのではなく経営することを視野に入れる!

「マンションは管理を買え」とよく言われますが、
将来は「マンションを経営する」ことに注目してみてもいいかもしれません!

今回は中古マンションの「管理」についてご説明いたします!

中古マンションの管理はどうやって調べる?

マンションを買うとき、そのマンションがどういった「管理の状況」にあるのか、気になりますよね。

特に中古マンションは「これまでどんな管理をされてきたのだろうか?」「何か問題はないのか?」「建物の劣化など、将来問題になりそうな所は?」など、マンションは高い買い物がゆえに、気になる所です。

通常、マンションを買う際に「重要事項説明」の中で、管理費・修繕積立金、滞納の有無などについては話してくれますが、細かいことは話してくれないことが多く、後からトラブルになるケースもあります。

そのため、契約前に「定期総会議案書」や「総会議事録」「長期修繕計画案」などの書類を不動産業者から入手し、読んでおくことをオススメします。

▼それぞれの書類について


定期総会議案書にはマンション管理の決算や予算に関すること、修繕計画や役員の選出、その他マンション内で課題になっている事象(滞納問題、ペット問題など多岐にわたります)についての議案が記載されています。

総会議事録にはこれら各議案の決議内容や、決議事項以外で出された意見などが記載されています。マンション内で課題になっていることがよくわかりますし、管理組合が活発に活動しているかどうかもうかがい知ることができます。

長期修繕計画案は20~30年後の修繕計画案で、修繕にかかる支出と修繕積立金の収入が年ごとに記載され、各年の累計とその収支が記載されています。

必ずしもこの計画通りに修繕を進めるわけではありませんが、今後、修繕積立金をアップしなければならない時期がいつ頃になるか、累計の収支が赤字になる時期を確認すれば、ある程度予測することができます。

不動産業者に依頼しても入手できない場合、売り主に依頼してみましょう。
売り主がこれらの書類を持っていない場合は、売り主から管理会社に頼んでもらい、書類を見せてもらうこともできます。

将来の管理の課題である、建物と高齢者の入居について、詳しく認識しておくとトラブルが起きにくいでしょう。

建物と高齢者の入居トラブルとは?

築後年数が長いほど高齢者の入居率が高く、マンション管理がうまく機能していないことがよくあります。
なぜなら、マンション管理組合の理事就任を引き受けない理由の第1位が「高齢だから」という結果になっているためです。

高齢者の入居率が高くなると、「これ以上修繕する意味はない」と考える方がおおくなり、修繕すべき部分が修繕できず、マンションの維持管理レベルが低くなりますよね。

そうなると、いくら立地がよくても資産価値が下がりかねない状況となってしまうのです

新たな試みをする管理組合が誕生

築30年を超えるマンションでも、新たな試みによって資産価値を落とさない工夫をする管理組合が出てきました。
有名なマンションとして「パークシティ溝の口」があります。

どんなことをしてるかというと・・・


パークシティ溝の口では、管理会社にマンション維持管理を任せっきりにすることなく、管理組合自らが主体的に大規模修繕に取り組むことに加えて、近隣のマンション管理組合と維持修繕や防災面で情報交換をしたり、町ぐるみのお祭りなどを開催。マンション居住者だけでなく地域とのつながりを生み出すイベントなどを通じ、地域全体の価値が上がるような活動を行っているそうです。

そして、こうした活動が奏功し、売り物件が出ると若い世代が購入するケースも出てきているそうです。マンションの所有者である管理組合の人たち自らが主体的に活動することで、2つの高齢化問題に立ち向かっている好事例といえるでしょう。

かつてこのマンションの理事を務めた筆者の友人によると、成功の鍵は、管理組合自らが資産価値維持のために必要な「経営」をしたことだそうです。

まさに、マンション管理は人任せにするという意味での「管理を買う」のではなく、「自ら経営」し資産価値を維持するというのが当たり前、という時代に入ってきたのかもしれません。

まとめ

マンションの管理は人任せではなく、あなた自身で管理する、という意識が大切ですね!

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中古住宅の購入はリフォーム減税で税金を控除?減税の条件4つ

中古物件を買おうかと考えている皆様、リフォームすることは考えていらっしゃいますか?
考えている皆様には朗報です!リフォームにより、減税することができますよ。

リフォーム減税の内容

リフォーム減税は、この制度があることを知っている事から始まります。なぜなら、自ら申請しないと、この恩恵を受けることが出来ないのです。

リフォーム減税を受けることができる要件

  1. 100万円以上のリフォーム
  2. →所得税の減税が出来ます。

  3. 耐震リフォーム
  4. →所得税と固定資産税の減税が出来ます。

  5. バリアフリーリフォーム
  6. →所得税と固定資産税の減税が出来ます。

  7. 省エネリフォーム
  8. →所得税と固定資産税の減税が出来ます。

※一定要件を満たす必要があります。

ただし、バリアフリーリフォーム省エネリフォームは重複しての適用は出来ません。

例えば、100万円以上の省エネリフォームをした場合は、どちらかの適用となります。

適用期限などもありますので、詳細は税務署に問い合わせることをオススメします。
税務署を調べる

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