空き家問題について

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空き家問題はなぜ起きる?中古マンション時代に乗り遅れるな!

別の記事でも書いていますが、日本では家やマンションを買う時、新築を買う方が多いですが、
海外では中古住宅がほとんどを占めています。

でも今後、政府は中古住宅市場にメスを入れ、
取引の整備をしようとしています。

理由は、空き家

日本では空き家を勝手に取り壊すことができず、持ち主がどうにかしなければいけないのですが、
壊すにも費用がかかり放置にしてしまうこともしばしば。

放置することによって火災の原因になったりもします。

そこでまず、第一歩として「空き家等対策の推進に関する特別措置法」を2017年2月に施行。

これにより、政府が取り壊しをすることもできるのですが、
それにも費用がかかります。

そのため、中古住宅の市場を広げることで、
無駄な税金を使用しなくても良くなるのです。

さらに、この中古市場を活性化させていない現在、500兆円もドブに捨てている状況なんだとか!

日本の中古マンション市場が活性化しない理由

日本では自分のマンションが市場より高いのか、低いのかなどは不透明なことが多いのですが、

海外のマンションサイトを見ると、
そのマンションが、周辺のマンションと比べて価値が高いのか低いのか
グラフでわかるようになっています。

便利ですよね。

ただし、これは中古マンション市場が整備されているからできることであって、
今の日本では到底できることではありません。

もっと言えば、日本は中古住宅を評価する規定や機能がなく、
築20~25年で、価値はゼロになるという始末。

空き家が問題になるのは当然と言えば当然でしょう。

日本は新築信仰が根強い

新築マンションの方が安全、と思っている日本人が多いのも事実。

  • 中古マンションは外見はキレイだけど、中はスカスカでしょ
  • どっか木腐ってる気がする。
  • シロアリがいるんじゃない?

本来その不安は購入時に解消されるべきところなのですが、
日本はまだまだ整備されていないため、ユーザーが安心して買うことができない。

でも、なぜか新築マンションに対しての信頼は絶大。

信じたゆえに、欠陥マンションだったとしたらどうでしょう?

実は、安全性でいえば、中古マンションの方が安全な確率は高いのです。

ただし、現状は自分で専門家に点検を依頼する必要があります。

マンション購入後のメンテナンスの習慣がない

日本はマンションや家の購入後、定期的なメンテナンスをする習慣がありません。

1年に1回メンテナンスをするだけでも劣化を防ぐことができ、
将来売却するときの金額にも影響します。

マンションや家を購入したら、年に1回メンテナンスをすることをおすすめします!

まとめ

今後日本でも広がるであろう中古市場。
時代に遅れないよう、しっかりメンテナンスをしておきましょう!

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空き家、低所得者向けに活用

空き家、低所得者向けに活用

2016年7月22日の各社新聞に、国土交通省が空き家を低所得者向けに活用する方針を固めたという一面記事が掲載されました。都道府県ごとに空き家の持ち主が申請し、一定基準を満たしていればデータベースに登録され、入居希望者に仲介するマッチングシステムを2017年度につくるということです。空き家減少と低所得者の住宅環境改善の一石二鳥を狙った関連法案の改正案提出を目指しており、家賃を一部補助する方針です。

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自治体の負担軽減

新制度では、

1.空き家の所有者が物件を自治体に申請
2.自治体が耐震性や断熱性を審査し、データベースに登録
3.データベースを活用し、入居希望者に物件を紹介

家賃は周辺より安くし、入居が決まれば自治体は空き家の所有者に家賃の一部を支払い、リフォーム代補助も検討します。2017年度の国会に関連法案の改正案提出を目指します。低所得者向けの公営住宅の老朽化が進んでいる一方、入居を希望する高齢者が増えていることから今後供給不足になることが予想されます。

公営住宅は全国に216万戸ありますが、財政状況が厳しく、2005年度の219万戸をピークに減少しています。新たに公営住宅をつくるよりも空き家を活用する方が自治体の負担が軽く、空き家解消にもつながりますが、家賃滞納を心配する所有者もいることから、登録をどこまで増やせるかという課題もあります。

2年間も家が売れなかったので貸すことを考えてみた

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国交省が示した空き家基準指針案

シロアリNG!国交省が自治体に示した空き家判定基準の指針案

今日(平成27年4月20日)の読売新聞の1面に「空家対策特別措置法(特措法)」のニュースが載っていました。いよいよ、老朽化が激しい空き家は強制解体されるのでしょうか。

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特措法は平成26年11月27日に公布され、平成27年2月26日から一部施行されます。

近隣に迷惑がかかりそうな空き家を「特定空家」に指定し、持ち主に対して解体を勧告したり、固定資産税の優遇措置の対象外にしたりできます。

その権限は市区町村などの自治体に与えられていて、今回は5月の前面施行を前に国交省が全国自治体に特定空家判定基準の指針案を示したようです。

特定空家判定基準の指針案

読売新聞によると以下のように書かれています。

解体勧告などの対象となる空き家の主な判断目安

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  • ゴミの放置や投棄で多数のネズミやハエが発生し、近隣住民の日常生活に支障がある
  • 建物の傾きが20分の1を超える(高さ3mなら屋根のずれが横に15cmを超える状態)
  • 土台にシロアリの被害がある
  • 立ち木が建物を覆うほど茂っている。道路にはみ出した枝が通行を妨げる
  • 「トタン屋根や看板などが落ちそう」「ベランダが傾いている」など見てわかる
  • 多くの窓ガラスが割れている

この他、「(強風などで)屋根や外壁が落ちたり、飛んだりする恐れがある」「柱などに亀裂がある」などの状況を具体的に示したそうです。

屋根や外壁の劣化を調べる方法も打音検査まで行う必要はなく、目ではがれ具合などを見て腐食などが確認できれば足りるとのこと。

たしかにこれは放置してはいけないレベルですね。持ち主にとっては大切な空き家も、この指針ぐらいまで老朽化すると近所の人にとっては大迷惑です。

冬には重い雪が積もる豪雪地帯や、風致地区など景観や町並みを大切にしているエリアは勘案するようなことも書いてありますので、そういうエリアは少し厳しくなるかもしれないです。

売らない空き家は特措法に関係なく老朽化を防ぐ管理をしよう

世の中いろいろな事情の空き家があると思います。

中にはやっとマイホームを建てたのに急に転勤が決まって泣く泣く無人になった家や、何世代も住み続けやすやすと売れない家もあると思います。

そういう家ならまた住む日が来るまで空き家で置いておきたいところですが、家の老朽化は無人の方が進むこともありますので対策が必要です。

うちの実家も一時空き家になっていましたが、庭の草は生え放題。猫が勝手に上がりこむ。裏の家が勝手に越境して畑を広げるなど散々でした。

売らない空き家は、特定空家に指定されるされないに関わらず、老朽化を進行させないように管理する方がいいです。

参考空き家の老朽化を遅らせるための8つの対策

売れる空き家は早めに売る

空き家は放置すると「売れない」「貸せない」「住めない」家になります。せっかくの資産をみすみす老朽化させ無価値にするのはもったいないです。

ちゃんと維持できず持て余すぐらいなら、思い出の詰まった家を他の誰かに譲って使ってもらうのもひとつの選択肢です。

売ると決めたときは、大事な家と土地をちゃんと適正な価格で売りましょう。不動産屋に足元見られてはいけません。

家を少しでも早く高く売るコツは、少なくとも3社以上の不動産屋さんに査定してもらって、面談した上で業者選択することです

売却査定額は不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません

近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった私の自宅も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。

私が使った一括査定はここです。

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マイホーム借上げ制度という手もある

売れない空き家は「マイホーム借上げ制度」という手もある

マイホーム借上げ制度】って知ってますか?どうしても家が売れないとき、最後の手段に使えると思います。

一般社団法人「移住・住みかえ支援機構(JTI)」が提供するサービスで、住宅を借り上げて賃料を保証してくれます。

ちなみに、JTIは古くなった住宅を壊さずに活用することを目的に、ハウスメーカーが中心となって2006年に設立された団体です。

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マイホーム借上げ制度の概要

マイホーム借上げ制度にはひとつ大きな注意点があります。それは「物件の所有者は50歳以上」であることです。(年齢制限がなくなる例外があります)

それをクリアできれば、JTIが最長終身に渡って借上げてくれ、たとえ空き家のままでも安定した賃料収入を保証してくれます。

マイホームを貸したい人

  • 公的制度に基づく一生涯の家賃収入が保障される
  • 3年ごとに解約の自由がある
  • 家や土地を売らずに済む
  •  

マイホームを借りたい人

  • 敷金なし
  • 壁紙など一定の改修ができる
  • 3年ごとに優先して再契約できる

マイホーム借上げ制度のデメリット

一見「これで問題解決!」と思えそうなマイホーム借上げ制度ですが、やっぱりデメリットもあります。

デメリットもしっかり把握したうえで、自分の場合に合うか検討してから利用しましょう。

マイホーム借上げ制度のデメリット

  • 賃借料収入が相場よりも10~15%ぐらい低い
  • 諸経費がかかる(賃借料の15%)
  • 基本的に50歳以上の家主しか使えない
  • 制度を使って貸し出せるまでに時間がかかる
  • 建物調査が実施され場合によっては補強や改修が必要になる
  • 壁紙貼り替えなど一定のリフォームを認めないといけない

この制度を使って空き家を貸し出した場合、自分で管理して貸し出すより家賃収入が少なくなります。機構に諸経費も取られるので、さらに相場より低い収入になります。

そもそも、基本的に家の所有者の年齢が50歳以上じゃないと使えません。(機構から認定されている住宅は例外)

また、貸し出す前に建物調査がありますので、老朽化が激しいと補強や改修の実施を指示されます。リフォーム代金がかかりますね。

最初の入居者が決定して初めて契約が成立するので、そこまでたどり着くのに半年近くかかるケースもあるようです。

「なかなか借りてがみつからないけど、どうしても所有し続けたい空き家」をお持ちでしたら、この制度を利用してみるのもいいのではないでしょうか?

戻るつもりのない空き家は売るほうがいい?

私の実家も空き家でした。自力で借りてをみつけましたが、正直管理がとても面倒です。借りてくれた人といろいろあります。

思い出が詰まった親の家ですが、資産として残してくれたものを無駄にしないためにも、借り手がいなくなったら直ぐに売ろうと思っています。

「戻るつもりのない空き家は売るほうがいい」というのが私の実感です。

家を早く高く売るコツ

家を少しでも高く早く売るコツは、少なくとも3社以上の不動産屋さんに査定してもらって、面談した上で業者選択することです

売却査定額は不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません

私の自宅は近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れませんでしたが、複数社に査定を依頼したことで3ヵ月後に高値で売ることができました。

私が使った一括査定はここです。

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空き家の老朽化を遅らせる8つの対策

空き家の老朽化を遅らせるための8つの対策

「空家対策特措法」が施行され、なかなか空き家持ちへの風当たりが強くなっていますね。

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特定空家に指定されると自治体から強制的に解体を指示されたり、固定資産税の優遇が受けられなくなるかもしれません。

空き家が近隣に迷惑をかける事例が増えているので仕方ないことかもしれませんが、思い出が詰まった家を解体したり手放すのは辛いものです。

うちの親の家は幸い貸すことができましたが、空き家状態で放置されている方は気が気じゃないでしょう。

特定空家に指定されないためにも、以下のような老朽化対策をしてみてはいかがでしょうか。

10年に1度は防蟻処理をしておく

人の気配がなくなると白蟻が寄りやすくなるかもしれません。5年~10年に1度は防蟻処理をしておきましょう。

人や動物の侵入を防ぐために戸締りをしっかりする

侵入した子どもが火遊びをして火事になるケースも発生しています。思い切ってホームセキュリティーの導入もありかもしれません。

ときどき風を通す

空気がよどむと老朽化が進む原因になります。空気を回すことはとても重要です。トイレや風呂の換気扇をつけっ放しにしてもいいぐらいだと思います。

火災対策をしておく

空き家は火災保険に入れない場合があります。保険会社と相談のうえ、保険に入れる状態を維持しましょう。火災対応のホームセキュリティーもあります。

庭の草刈や剪定をする

庭が雑草生い茂る状態だと無用心で動物の棲み処になります。ご近所からクレームが出やすい項目です。キレイな状態を維持しておきましょう。

ときどきは自分で訪れて1日過ごす

住まないと気づかないこともあります。ガスや水道も動かさないと管などの設備劣化を早めます。窓開けや掃除、郵便物の整理もお忘れなく。

ご近所に挨拶しておく

近隣トラブルの原因の大半はコミュニケーション不足じゃないでしょうか。向う三軒両隣、裏の家ぐらいは定期的に挨拶しに行くのがトラブル回避のコツだと思います。

管理会社の巡回サービスを利用する

不動産会社などが空き家の管理サービスをしています。換気や掃除、通水、外部のチェックなどしてくれます。月々1~2万円ぐらいなので、トラブルを解決する費用より安いと思います。

空き家定期巡回サービスが熱い!

「空家対策特措法」が施行されたからか、有名ハウスメーカーを筆頭に空き家対策ビジネスが活性化しています。

特に「空き家巡回サービス」はたくさんの会社が参入し始めていて、これからサービスの拡充や質の向上が期待できます。

空き家巡回サービスのサービス内容
  • 通気・換気
  • 通水・水漏れ確認
  • 庭木の確認
  • 外壁の診断・異常確認
  • 清掃
  • 雨漏りの確認
  • 付近の確認
  • 地震や台風後の確認
  • ポスト整理
  • 消防点検などの立会い
  • など

各社いろいろなサービスを提供していて、戸建ての場合は月額1万円ぐらいのところが多いようです。

提供している会社は大手不動産屋や大手ハウスメーカーが多いようですが、地場の住宅関連会社もやっている場合があります。

空き家は誰も使用していない期間が長いと老朽化の症状が進みやすくなります。こういうサービスを利用すると、老朽化を遅らせるだけでなく、異常にも直ぐに気付けそうですね。

空き家を早く高く売るコツ

空き家は放置すると「売れない」「貸せない」「住めない」家になります。せっかくの資産をみすみす老朽化させ無価値にするのはもったいないです。

ちゃんと維持できず持て余すぐらいなら、思い出の詰まった家を他の誰かに譲って使ってもらうのもひとつの選択肢です。

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空家特措法施行!空き家の定義って?

【空家対策特別措置法】が施行されたけど空き家の定義って?

あれ?うちの親の家が空き家になってるけど、放っておいたら壊される?

平成26年11月27日に空家等対策の推進に関する法律「空家対策特別措置法(特措法)」が公布されていますが、平成27年2月26日から一部施行されます。

空き家解体

放っておくと倒壊しそうで危ない!
なんかゴミ屋敷になってる!
街の景観を壊してる!

そんな空き家を「特定空家等」に指定し行政が強制解体したりできる法律です。

強制解体とはアグレッシブですね。自分に関わる空き家が「特定空家等」に指定されるか気になります。

国交省「空家等対策の推進に関する特別措置法の施行期日を定める政令について

「特定空家等」の定義

どういう状態が「空き家」なのか判断が難しいと思うんですけど、下のような条件の家や附属する工作物は「特定空家等」に指定されるかもしれません。

「特定空家等」に指定されるかもしれない建築物や工作物

  • 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

WEB版の日経新聞のサイトを見ると、国土交通省と総務省は「空き家かどうかを判定する目安として、建物が1年間にわたって使われていないことを挙げた」と書いてありました。

1年間にわたって使われていないかどうかは「人の出入りの有無や電気、ガス、水道の使用実績をふまえ、年間を通じて建物が使われていないことを基準として例示した」そうです。

空き家所有者と自治体の間でいろいろありそうですが、上手に運用して、その結果を踏まえて改善して進めていって欲しいですね。

近隣に迷惑かけそうで、かつ1年以上使用実績のない家は放置せずに対策を打った方がよさそうです。

「特定空家等」に指定されるとどうなるのか?

「特定空家等」に指定された家には、市区町村が除却(解体撤去)、修繕、立木竹伐採などの措置を指導したり命令できるそうです。

また、住宅に対して優遇されていた固定資産税率も適応除外になる運びみたいです。

「特定空家等」に指定されると…

  • 強制で解体撤去されるかも
  • 固定資産税が6倍に上がるかも

空き家を早く高く売るコツ

空き家は放置すると「売れない」「貸せない」「住めない」家になります。自治体がかかえる空き家問題も勝手に止まることはなさそうです。

空き家を所有していて、売る意思のある方は早めに自分で動いた方がいいのではないでしょうか。今のところ、状況はだんだん厳しくなっています。

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売却査定額は不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません

近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった私の自宅も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。

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放置状態の「親の家」が大量発生!

放置状態の「親の家」が大量発生!解決方法は?売る?貸す?

今、誰も住まなくなった実家を空き家のまま放置している人が増えているそうです。

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親と一緒に暮らす習慣が無くなっていったり、核家族で子どもが嫁いだり、いろいろな理由が原因のようです。

「このままでは3軒に1軒が空き家になり自治体が破綻する」と言われる昨今。あなたのご実家は空き家予備軍になっていないでしょうか?

中古住宅はどんどん「売れない貸せない家」になっていきます。親が他界する前に実家の活用方法を考えておくメリットは大きいと思いますよ。

売れない【空き家】問題が深刻になってきている

誰も住んでいない実家を放置すると近隣トラブルになるかも

私は「空き家放置」はマイナス面しかないと思っています。例えば以下のようなことが心配です。

無人の実家を放置する問題点

  • 建物の老朽化のスピードが速くなる
  • 老朽化や地震で倒壊した家がご近所に迷惑をかける
  • 町内会の取り組みに参加できないので白眼視される
  • 火事になったとき自分で消火活動ができない
  • 賊に侵入されても分からない
  • 固定資産税など税金を払わないといけない

人が住まなくなった家はどんどん「売れない貸せない家」になります。早急に売るか貸すことで、上記のような問題を相当解決できるのではないでしょうか。

とは言え、貸すというのも結構大変です。「絶対に実家に戻って暮らすんだ!」という強い意志が無いのであれば、売ること検討される方がいいように思います。

2年間も家が売れなかったので貸すことを考えてみた

突然、親の家の片付けをすることになると大変!

私には兄がひとりいて、その兄が実家の守りをしています。父は他界し、母は特養に入っています。母が実家に戻れる見込みはありません。

掃除

幸い実家はご縁があって借り手がありました。それまで親の家の片付けなどしたことありませんでしたが、さすがに貸すことが決まった後は徹底的に不要品を処分しました。

もったいない世代の両親ですから、ものがあふれかえり大清掃になりました。私が自宅を売ったときの経験から、水回りはプロにお願いして掃除してもらいました。

家の売却前に水まわりをキレイにする理由

母が健在の間はずっと貸し出す予定ですが、万が一母も他界するようなときが来れば、そのときは売ろうと考えています。

家を早く高く売るコツ

これからの日本がかかえる「売れない」「貸せない」「住めない」住宅問題は勝手に止まることはなさそうです。

空き家を所有していて、売る意思のある方は早めに自分で動いた方がいいのではないでしょうか。今のところ、状況はだんだん厳しくなっています。

家を少しでも早く高く売るコツは、少なくとも3社以上の不動産屋さんに査定してもらって、面談した上で業者選択することです

売却査定額は不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません

近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった私の自宅も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。

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売れない【空き家】問題が深刻に

売れない【空き家】問題が深刻になってきている

2015年、年明け早々からNHKで「ニッポン”空き家列島”の衝撃~どうする?これからの家と土地~」という番組が放映されていました。

1時間ちょっとの番組でしたが、なかなか深刻な内容で「家を売る側としては段々売りにくくなるのかな?」という感じでした。

これから家を売ろうと計画されている方は、「私は大丈夫!関係ない!」と思わずに、計画を立てて何年も放置しない方がよさそうです。

このままだと20年後には3軒に1軒が空き家に!?

日本は人口が減少し始めています。しかし、新築住宅は100万戸ペースで建てられているそうです。すでに空き家が800万戸以上あるにも関わらずです。

空き家

ほとんど古い家の活用がされていません。「家と土地は子孫に残せる財産」ではなく、「1代限りの使い捨て」状態です。「古い住宅なんて嫌」という人が多いからでしょうか?

たしかに住宅の性能は日進月歩です。デザインや使いやすさが向上し、高気密高断熱住宅の普及で住み心地もよくなりました。

このままでは「売れない」「貸せない」「住めない」住宅がどんどん増えていくかもしれません。

空き家を放置しておくとご近所に心苦しくなる

私も経験しましたが、最近でもよほど魅力のある不動産でなければ思うように売れません。不動産の資産価値も下がっているので「いっそのこと持っておこう」という気にもなります。

しかし、「住まない」「売れない」不動産を空き家で放置すると、ご近所さんに迷惑をかける事態になるかもしれません。

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その代表的なものが「放火」です。これは、迷惑では済まないですね。他にもタヌキやハクビシンなどの小動物が住みつき近所に悪さをする、何てことも起こりえます。

実際に東京23区のような都会でも空き家に起因する小動物被害が発生しています。

1960年代ごろに自動車産業で繁栄したアメリカのデトロイトでは、人口減少から空き家が増え、放火などの凶悪犯罪が発生し更に人口減少を招いているそうです。

ある研究によると、日本でも空家率が3割を超えるとこういうことが起こるかもしれないそうです。

固定資産税も空き家放置に拍車をかける要因に!?

住宅は一定の条件を満たすと固定資産税が6分の1に軽減されます。そのため、家を解体して更地にすると、固定資産税が一気に6倍になります。

固定資産税

中古住宅が売れない場合、更地にすると売れやすくなる場合がありますが、固定資産税のことを考えると躊躇(ちゅうちょ)してしまい、結局いつまでたっても空き家状態になってしまいます。

「古家付きで思うように売れない・・・でも固定資産税増えるの嫌だから解体したくない!」

そんな方は、売れたらあなたが解体費を負担することにして、購入希望者に不動産屋さんからアピールしてもらった方がいいかもしれませんね。本当に中古住宅は売れにくくなってきてます。

人口が減少すると水道管の修理もできない!?

人口減少による税収の落ち込みは、道路や水道管などのインフラ維持に厳しい影響を与えているそうです。老朽化で修理が必要になっても、お金が無くて直せないそうです。

また、若い世代は都市部の外の郊外のそのまた外に新築を建てています。住宅地が分散してしまい、そのこともインフラ設備の普及を難しくしています。

今、市町村などの自治体が、少しでもインフラにかかる費用を抑えようと、住居推進地区を作って街をコンパクトにする都市計画を推進しているそうです。

私なんか余生を穏やかに過ごそうと田舎に家を買っちゃったんですけど、どうしたらいいんでしょうか。不安になります。

家を早く高く売るコツ

「売れない」「貸せない」「住めない」住宅の増加は勝手に止まることはなさそうです。

空き家を所有していて、売る意思のある方は早めに自分で動いた方がいいのではないでしょうか。今のところ、状況はだんだん厳しくなっています。

家を少しでも高く早く売るコツは、少なくとも3社以上の不動産屋さんに査定してもらって、面談した上で業者選択することです

売却査定額は不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません

近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった我が家も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。

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