住み替えについて

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住み替えローンの融資上限を試算する方法

住み替え住宅ローンの融資額上限を自分で試算する方法

家を買い換えたいとき、新しい家の購入代金や諸費用、旧自宅のローン残債の返済金をまとめて借りられるのが【住み替え住宅ローン】です。

hikkoshi

家の売却額で住宅ローンを返しきれなくても買い替えの道が開けるありがたいローンですが、担保(新しい家)価値以上の借り入れになるので銀行は借りる人の返済能力をしっかり見てきます。

では、自分はいくらまで貸してもらえるのか?気になるところですよね。

住宅ローンを借りるときは【銀行が貸してくれる額】と【自分が借りてもいい額】の二つを考えないといけません。

銀行が貸してくれる額

職業や勤続年数、返済能力を見ながら、年収と返済負担率を使って計算で出した金額。

自分が借りてもいい額

今の家計や将来必要な費用を考えながら、今後の家計が赤字にならないような金額。

2つの数字は似ているようでぜんぜん違います。基本的にはどちらか低い方の数字が借りてもいい上限額ということになります。

「銀行が貸してくれる額」の試算方法

住み替え住宅ローンの場合、銀行がそれぞれ上限を設けていることが多いです。たとえば「新しい家の購入価格の1.5倍まで」とか「新しい家の購入価格+1000万円まで」みたいな感じです。

中には、こういう条件を設けずに個人の返済能力から融資額を決める銀行もあります。

いずれにして正確な数字は借りたい銀行に問い合わせて計算してもらしかないですが、ここでは【返済負担率】を使って試算する方法を載せておきます。

銀行が貸してくれる額(y)の試算式

  • y =(税込年収 × 返済負担率 - 他のローンの年間返済額)÷ 12 ÷ A × 100万円
  • ※ Aは審査基準金利で計算した100万円あたりの月々返済額。一般的には金利4%で計算。

返済負担率は銀行によって違い25~40%ぐらいです。試算では30%で計算するといいです。

Aの数字は借り入れ年数によって変わりますが、だいたい下の表のようになります。

21年 22年 23年 24年 25年
5,871円 5,701円 5,547円 5,406円 5,278円
26年 27年 28年 29年 30年
5,160円 5,052円 4,952円 4,859円 4,774円
31年 32年 33年 34年 35年
4,694円 4,621円 4,553円 4,488円 4,428円

たとえば税込年収500万円で他に借金がない人が30年ローンを組む場合はこんな計算になります。

銀行が貸してくれる額 =(500万円 × 30%)÷ 12 ÷ 4774 × 100万円 = 約2618万円

審査基準金利4%。返済負担率30%で計算する銀行は、上限に達していなくてもこれ以上貸してくれないかもしれない…ということになります。

「自分が借りてもいい額」の調べ方

これはプロの力を借りるべきだと思います!

fp

同じ勤務先で同じ年収、同じ家族構成の人でも、食費も違えば子供にかかる費用も違います。プロに相談してあなたの人生の資金計画を作ってもらいましょう。

相談するのはファイナンシャルプランナー(FP)さんですが、銀行のFPさんに相談するのはダメですよ。銀行と利害関係のない人にしましょう。

あなたの家計や子供の進学計画、旅行や車の買い替えなど、大事な支出を伝えれば、新しい家にいくらまで使っていいか試算してくれると思います。

住み替えを成功させる秘訣

わが家では、私の自宅売却と娘の離婚で短期間に「自宅を売る?売らない?」の問題が2回も発生しました。

私は何の問題もなく家を売ることができましたが、娘は売れませんでした。その体験から、私は住み替えを成功させるには3つの大切なことがあると思っています。

参考家を売るとき意識しておきたい住み替えを成功させる3つの条件

特に「家をできるだけ高く売る」ことが重要で、そのためには不動産屋さんの力が大きく影響してきます。

売却査定額は不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません。

近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった我が家も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。

私が使った一括査定はここです。

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住宅ローンが残っている家を売る方法

住み替えの場合に使える!住宅ローンが残っている家を売る方法

家が手狭になったので広い家に買い換えたい!でも、今の住まいを売っても住宅ローンが返しきれない・・・。

そういう方、けっこう多いみたいですよ。

家の売却額が住宅ローンの残債を下回りそうでも、預貯金がたくさんあればそれで返せるので問題ないです。次に買う家を、新たに住宅ローンを組んで買うだけです。

では、預貯金で返しきれない。あるいは、手元に資金を残したいので預貯金を使いたくない場合はどうすればいいのでしょうか。

そんなときは住み替え住宅ローンを使う方法があります。

住み替え住宅ローンとは?

住み替え住宅ローンは家を買い換える人専用のローンで、新しい家のローンに担保割れ分や諸費用を上乗せして借りられる住宅ローンです。

例えば、住宅ローンが3000万円残っている人の場合、2000万円で家を売ってしまうと1000万円の住宅ローンが残ってしまいます。

担保割れ

こんなとき、貯金がたくさんあれば、担保割れの1000万円も、次に家を買うときの頭金も、諸費用も、自己資金でまかなうことができます。

反対に貯金がなかったり、もしくは貯金に手をつけたくない場合は、住み替えローンを利用する方法を検討していくことになります。

住み替えローン

ここで注意しないといけないのが、「そんなに多額のローンを組んでちゃんと返せるの?」ということです。

銀行もいくらでも貸してくれるわけではなく、年収や勤続年数、返済能力によって融資額に上限を設けています。

住み替えローンを利用する場合は、石橋を叩いて壊すぐらいの慎重さが必要だと思います。

住み替えローンのタイプも検討が必要

住み替えローンは新しく買う家の担保価値を上回る借り入れになるため、オーバーローンと呼ばれる状態になり銀行も慎重になります。

オーバーローン

仕組みは金融機関によっていろいろですが、大きく2つのタイプがあります。

1つ目は1本のローンで新しい家の住宅ローンと担保割れの補填や諸費用をカバーするタイプ。もうひとつは新しい家の住宅ローンで1本。それ以外で1本と、ローンを2つに分けるタイプです。

それぞれ注意点があります。

1本の場合

一般的に旧自宅の抵当権の抹消登記と新しい家の所有権設定登記を同時に行う必要があるので、売却と購入を同時進行させる必要がある。売り買い同じ不動産屋になることが多い。

2本の場合

住宅ローン部分は新しい家の担保価値の範囲で借りられる。担保割れの補填や諸費用の部分は無担保になるので、どうしても金利が高めになりやすい

住み替えを成功させる秘訣

わが家では、私の自宅売却と娘の離婚で短期間に「自宅を売る?売らない?」の問題が2回も発生しました。

私は何の問題もなく家を売ることができましたが、娘は売れませんでした。その体験から、私は住み替えを成功させるには3つの大切なことがあると思っています。

参考家を売るとき意識しておきたい住み替えを成功させる3つの条件

特に「家をできるだけ高く売る」ことが重要で、そのためには不動産屋さんの力が大きく影響してきます。

売却査定額は不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません。

近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった我が家も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。

私が使った一括査定はここです。

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住み替えを成功させる3つの条件

家を売るとき意識しておきたい住み替えを成功させる3つの条件

住み替えをした方たちと話をしてみると、みんなが口をそろえて言うのが「めちゃくちゃ大変!」です。ひとつも問題が起こらずに引越しまで完了した人はいませんでした。

それでも、どなたも「家を買い替えてよかった!」と感じておられ、問題も苦労の末にクリアーしておられます。

わが家も売却でつまずき大変な思いをしながら住み替えを成功させましたが、早い段階から心づもりして準備しておけば、かなり楽になるのではないかと思いました。

たとえば、以下の3つを意識すると相当苦労を減らすことができるのではないでしょうか。

①とにかく住宅ローンの残債を減らす

バブリーな時代に家を買った人はここでつまずきます。値段が最高潮のときに買って後は地価暴落。家を売っても売却代金で住宅ローンが返しきれないのです。

そうなってくると、売るのをあきらめるか、住み替え専用の住宅ローンを組んで旧自宅と新居の両方のローンを払っていくしかありません。

zansai

住み替えローンは高額所得者しか通りませんし、月々のローン支払も2軒分ですからけっこうな額になってくると思います。

参考住み替えの場合に使える!住宅ローンが残っている家を売る方法

家を買い換えるときにローンのことで悩まない人は、すでに完済しているか、残債を預貯金で払えるか、そもそも購入したときに頭金をたくさん準備してローン額を抑えた人です。

こういう方々は家の売却代金で旧自宅の住宅ローンを返したり、次の住宅の頭金を作ることができます。

住み替えたいならローンの繰上げ返済を頑張るといいです。利息を減らして総支払額を少なくする効果もあります。

②信頼できる経験豊富な不動産屋に依頼する

人によっては新居探しを依頼した不動産屋と、自宅の売却を依頼した不動産屋が違うかもしれません。買う方はハウスメーカーや工務店に依頼して新築しているかもしれませんね。

もちろん買いの方も売りの方も良い不動産屋さんに依頼しないといけません。

売りの不動産屋のチェックポイント

  • 大事なマイホームを適正価格で売ってくれる
  • いろいろな販促を使って早く売ってくれる
  • 新居代の支払決済と自宅の売却清算のタイミングを合わせてくれる
  •  

買いの不動産屋のチェックポイント

  • 後々問題が出てくるような家や土地を売らない
  • 万が一、問題が出てきたときに対応してくれる
  • 自分の要望にあった新居を探してくれる(あるいは新築してくれる)

わが家は売却で失敗しましたので、特に売りの方の不動産屋さんは大事だと思います。

③家をできるだけ高く売る

これは不動産屋さんの能力に依存するところも大きいのですが、可能な限り高値で家を売ることで住宅ローンの残債を返したり、新居購入の頭金を作ることができます。

最低限住宅ローンを返しきらないと、マイホーム売却のハードルが一気に上がります。

住宅ローンの返済が終わることで初めて抵当権が抹消され、晴れて自宅が借金の担保ではなくなるのです。その状態にならないと、債権者である銀行は自宅売却を認めてくれません。

「マイホームをできるだけ高く売る → 売却代金で住宅ローンを完済する」というのが住み替えを成功させる上で大事な条件になります。

家を売るときは複数の不動産屋に査定を依頼する

売却査定額は不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません。

近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった我が家も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。

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住み替えの購入・売却スケジュール

住み替えは売るのが先?買うのが先?売却と購入のスケジュール

今の家を売って新しい家に住み替えたいとき、売るのが先でしょうか?買うのが先でしょうか?

結論から言えば、事情や資金内容によってケースバイケースですが、かなりちゃんとプランしておかないと大変なことになります。

おおまかな住み替えの流れはこんな感じです。

住み替えスケジュール
住み替えスケジュール

売却先行型のメリットとデメリット

売却先行型とは家の売却を先に決めてから購入物件を探すやり方です。

メリット

  • 売却金額が確定するので購入計画が立てやすい
  • 中古物件の価格が下落傾向のときに有利
  • 売り急がなくていいので買主との交渉が有利に進む
  •  

デメリット

  • 引渡しまでに新居を見つけようとすると時間的に厳しい
  • 新居未定、あるいは未完成だと仮住まいが必要になる

購入先行型のメリットとデメリット

購入先行型とは新居の購入を先に決めてから家の売却を進めるやり方です。

メリット

  • 新居をじっくり探せる
  • 新築する場合は建築期間中に売却を進められる
  • 仮住まいの心配がなくなる
  •  

デメリット

  • 売り急ぐことになりやすく家の売却額値下げ要因になる
  • 売却が遅れると住宅ローンが旧自宅と新居の二軒分になることも
売却先行型も購入先行型もそれぞれメリットとデメリットがある。事情や資金に合わせて慎重に選択しよう!

理想は売りも買いも間を空けずに清算して引渡し

私が家を買い換えたとき、旧自宅は少し住宅ローンが残っていました。銀行の担当者さんが言うには「住み替えのときローンが残っている人が多い」そうです。

預金で繰り上げ返済できる人はいいですが、家を売ったお金で住宅ローンを返して次の物件を購入する方もたくさんいます。

そういう場合は旧自宅売却の決済の直後に新自宅購入の決済がおこなえるとベストですが、これがなかなかうまく行きません。私も勉強不足で売りが遅れてしまいました。

ここで大切になってくるのが不動産屋選びです。

不動産屋さんによっては、絶妙な売り出し価格設定で旧自宅売却決済と新自宅購入決済のタイミングを合わせてくれるそうです。

例えば、相場より少し高めに売り出して市場の反応を見ながら対応してくれます。こちらはその間に新居を探すことができます。

なかなか購入希望者が出てこない場合

しばらく様子を見ながら、新居が決まりそうになってきたら反応が出そうな価格に下げます。

あまり頻繁に価格を下げると「この家人気ない?何か問題がある?」と思われるかもしれませんので注意が必要です。

購入希望者が出てきて値段交渉が入った場合

ぜんぜん新居が決まりそうになければ交渉に応じません。新居が決まりそうなら交渉に応じましょう。

価格交渉に応じずその人と契約にならなかったとしても、購入希望者が現れたということは、他にも出てくる可能性が高いです。

なかなか相場より高い価格でも買ってくれる人が出てきた場合

たいへんありがたい状況です。売ってもいいと思います。引渡しまで4ヶ月とか半年とか待ってもらえないか交渉してみましょう。

待ってくれないときは、仮住まいの費用をかけてでも売った方が得か考えましょう。

住み替えは不動産屋選びが大切

住み替えはスケジュールに合わせたプランが大切です。特に旧自宅売却の方はちゃんとやらないと売れなかったり、無意味な安売りをしたりといった問題が起こります。

複数の不動産屋さんに査定を依頼して比較検討することで、段取り上手かつ適正価格で家を売ってくれる業者をみつけましょう。

近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった我が家も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。

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わが家の住み替えの流れ

【住み替え】新しい家の購入とわが家売却の流れ

私の場合は老後の余生を憧れの土地で過ごすために住み替えしました。

まず、移住先に家を買って、その後でわが家が売れましたが、歳相応に預金がありましたので住宅ローンの返済も新居の購入も問題なくできました。

参考までにわが家の住み替えの流れを乗せておきます。

①資金計画を詳細に行った

住み替えを完了したあと、その先の生活が苦しくなっては一大事です。ちゃんと暮らしていけるのか、資金計画は綿密におこないました。

これから家を買う人も、売る人も、資金計画から始めることを強くおすすめします。参考に私が気にした項目を挙げておきます。

新居購入予算のチェックポイント

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購入する家の代金

火災保険や登記、仲介手数料などの諸費用

中古住宅を買う場合は追加でリフォーム工事が必要か

新築の場合は地盤改良や外構などの付帯工事が必要か

エアコンやテレビなど新規購入家電の費用

新規購入家具やカーテンの費用

引越し代

家が売れてたあと新居への入居が遅れる場合の仮住まい費

家の売却予算のチェックポイント

売却する家の金額

ローン清算費用や登記、仲介手数料などの諸費用

清掃費、リフォーム費

大型ごみ処分費

予想以上にたくさん必要だった家を売るときにかかる諸費用

②購入する物件を絞り込む

私の場合、移住先が少し遠かったため、物件探しを依頼した不動産屋さんに合う度に1日かけてかなりの物件を見せてもらいました。

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事前にネットでみつけた気になる物件を伝え、不動産屋さんの提案物件と併せて確認して回りました。

私たちのように不動産屋さんを一日中引きずり回す客は面倒くさかったと思いますが、熱意が通じたのか一緒になって真剣に探してくれました。

そして、わりとあっさり気に入った家を見つけることができました。ところが、ここで問題が起こるのです。

そう、売却の方でつまずいたのです。

③購入物件の売買契約を済ます

まさかわが家がずっと売れずに困ることになるとは夢にも思わず、気に入った中古物件を買うことにしました。

値引き交渉にも応じてもらえ、自己資金での購入なので住宅ローンの心配もなく、ここまでは順風満帆だったのですが…。

不動産屋の事務所で、売主と売主側の不動産屋を交えて契約をかわし、手付金として購入代金の10%を支払いました。

手付金は10%~20%ぐらいが一般的なようです。

④新居の購入残代金を支払い引渡しを受けリフォーム実施

購入物件の残代金を支払い引き渡してもらいました。登記もあっさり終わったので、自分のものになった実感が薄かったです。

私たちが買った物件は結構安かったのですが、現状渡しでそこそこ老朽化していました。そこで、引っ越す前にある程度リフォームをする段取りでした。

リフォームしたところと大体の金額は以下のとおりです。

  • 外壁の塗装、屋根葺き替え…230万円
  • キッチン、風呂、トイレ、洗面化粧台を交換…210万円
  • 床下地の補修とフローリング貼り替え…80万円
  • クロス(壁紙)貼り替え…30万円
  • LDKの窓をペアガラスに交換…60万円

売り側の不動産屋をチェンジ!

一方、わが家の売却はいつまでたっても進まず、業を煮やして他の不動産屋4社に一括査定してもらいました。

幸い、その中の1社がとても誠実に仕事をしてくれたので、すぐに高値で家を売ることができました。

売却の方の流れはこちらに詳しく載せていますので参照してください。

【不動産屋探し】から【わが家が売れる】までの流れ

住み替えは【買い】より【売り】の方が大変

住み替えをするのはなかなか大変でした。理想は「買い」と「売り」を同時に行うことですが、売りの方がうまくいきませんでした。

住み替えが終わってみて、大事だなと思ったことが3つあります。

教訓

一、不動産屋任せにするべからず

一、ちゃんと自分でも不動産売買の勉強と情報収集をすべし

一、不動産屋に査定依頼する時は複数社にお願いすべし

特に売却の方は信頼できる不動産屋を見つけることが重要だと思いました。いい不動屋にめぐりあえば、より早く適正な価格で売ることができると思います。

我が家の場合も、最初にお願いしていた不動産屋と、一括査定で一番高値を付けてくれた不動産屋の差額が230万円ありました。

私が使った一括査定はここです。

わたしが実際に不動産売却をして、500万円も差が出たサービスはこちら!
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