一軒家

借地権と所有権の違いは?借地権はお得にマンションが買える!

「借地権」と「所有権」違いをご存知でしょうか?

家を選んでいて、「安い」と感じる家は借地権であることが多いですよね。

この権利関係については、知っておかないと後々大変なことになりますから、
今回は不動産に関連する「権利」についてご説明いたします。

借地権とはどんな権利なのか?

借地権とは、「土地を借りる権利」です。

借りるのですから、もちろんあなたの土地にはなりません。
そこの土地を持っている地主さんの土地です。

そのため、その土地に「穴を掘りたい」などと思った場合は地主さんの許可が必要になります。

土地はあなたのものではありませんから、当然「固定資産税」などの税金はかかりませんが、
地主に払う地代が必要になります。

マンションの場合は数千円〜2万円ほど、戸建であれば1万円〜4万円程でしょう。

※借地権で注意するべきこと!※
借地権の場合、土地を担保にすることが出来ないため
住宅ローンを組ませてくれない金融機関があるので
借りたい金融機関が決まっている場合は確認しましょう。

基本的には借りることができる場合がほとんど。

借地権には2種類ある!

借地権には「旧法借地権」と「定期借地権」の2種類あります。

「旧法借地権は昔の法律?」と思いがちですが、
旧法借地権のほうが大半を占めています。

旧法借地権とは
旧法借地権は借りる側の立場が強くなっています。

数年ごとの更新料を支払っていれば、
余程のことがないかぎり返還する必要はありません。

もちろん借地権は権利ですので、家を売りたい、と思ったら
自由に家を売ることも出来ますよ。

定期借地権とは
定期借地権は1992年にできた制度です。
最近の新築マンションはこちらのほうが多いでしょう。

定期借地権は「一定の期間」土地を貸します、という権利ですので、
一定期間が過ぎたら建物を更地にして地主へ返す必要があります。

50年くらいの期間の事が多いようです。

「50年たったらどうするの?」という疑問が湧いてきますよね。

この定期借地権は1992年にできた制度ですので、
まだ期間が満了したケースがありません。

新築の場合、住宅ローンを貸してくれる事ができますが、
中古マンションとして購入する場合、借りられないことも多いようです。

借地権で支払う費用

  • 毎月の地代
  • 更新料
  • 譲渡承諾料

所有権で支払う費用

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

まとめ:旧法借地権物件はお得!

「絶対に土地がほしい!」という方でなければ、
旧法借地権であれば返還することは必要ありませんから、
お得に家を買うことができる可能性があります。

もちろん、家を解体したい、家を建てたい、穴を掘りたい、なんて思ったら
地主さんの許可は必要ですが、借地権だからといって追い出されることはほぼありません。

税金を払う必要もありませんので、「借地権」がネックになっている場合、
前向きに考えてもいいと思いますよ!

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わが家の住み替えの流れ

【住み替え】新しい家の購入とわが家売却の流れ

私の場合は老後の余生を憧れの土地で過ごすために住み替えしました。

まず、移住先に家を買って、その後でわが家が売れましたが、歳相応に預金がありましたので住宅ローンの返済も新居の購入も問題なくできました。

参考までにわが家の住み替えの流れを乗せておきます。

①資金計画を詳細に行った

住み替えを完了したあと、その先の生活が苦しくなっては一大事です。ちゃんと暮らしていけるのか、資金計画は綿密におこないました。

これから家を買う人も、売る人も、資金計画から始めることを強くおすすめします。参考に私が気にした項目を挙げておきます。

新居購入予算のチェックポイント

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購入する家の代金

火災保険や登記、仲介手数料などの諸費用

中古住宅を買う場合は追加でリフォーム工事が必要か

新築の場合は地盤改良や外構などの付帯工事が必要か

エアコンやテレビなど新規購入家電の費用

新規購入家具やカーテンの費用

引越し代

家が売れてたあと新居への入居が遅れる場合の仮住まい費

家の売却予算のチェックポイント

売却する家の金額

ローン清算費用や登記、仲介手数料などの諸費用

清掃費、リフォーム費

大型ごみ処分費

予想以上にたくさん必要だった家を売るときにかかる諸費用

②購入する物件を絞り込む

私の場合、移住先が少し遠かったため、物件探しを依頼した不動産屋さんに合う度に1日かけてかなりの物件を見せてもらいました。

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事前にネットでみつけた気になる物件を伝え、不動産屋さんの提案物件と併せて確認して回りました。

私たちのように不動産屋さんを一日中引きずり回す客は面倒くさかったと思いますが、熱意が通じたのか一緒になって真剣に探してくれました。

そして、わりとあっさり気に入った家を見つけることができました。ところが、ここで問題が起こるのです。

そう、売却の方でつまずいたのです。

③購入物件の売買契約を済ます

まさかわが家がずっと売れずに困ることになるとは夢にも思わず、気に入った中古物件を買うことにしました。

値引き交渉にも応じてもらえ、自己資金での購入なので住宅ローンの心配もなく、ここまでは順風満帆だったのですが…。

不動産屋の事務所で、売主と売主側の不動産屋を交えて契約をかわし、手付金として購入代金の10%を支払いました。

手付金は10%~20%ぐらいが一般的なようです。

④新居の購入残代金を支払い引渡しを受けリフォーム実施

購入物件の残代金を支払い引き渡してもらいました。登記もあっさり終わったので、自分のものになった実感が薄かったです。

私たちが買った物件は結構安かったのですが、現状渡しでそこそこ老朽化していました。そこで、引っ越す前にある程度リフォームをする段取りでした。

リフォームしたところと大体の金額は以下のとおりです。

  • 外壁の塗装、屋根葺き替え…230万円
  • キッチン、風呂、トイレ、洗面化粧台を交換…210万円
  • 床下地の補修とフローリング貼り替え…80万円
  • クロス(壁紙)貼り替え…30万円
  • LDKの窓をペアガラスに交換…60万円

売り側の不動産屋をチェンジ!

一方、わが家の売却はいつまでたっても進まず、業を煮やして他の不動産屋4社に一括査定してもらいました。

幸い、その中の1社がとても誠実に仕事をしてくれたので、すぐに高値で家を売ることができました。

売却の方の流れはこちらに詳しく載せていますので参照してください。

【不動産屋探し】から【わが家が売れる】までの流れ

住み替えは【買い】より【売り】の方が大変

住み替えをするのはなかなか大変でした。理想は「買い」と「売り」を同時に行うことですが、売りの方がうまくいきませんでした。

住み替えが終わってみて、大事だなと思ったことが3つあります。

教訓

一、不動産屋任せにするべからず

一、ちゃんと自分でも不動産売買の勉強と情報収集をすべし

一、不動産屋に査定依頼する時は複数社にお願いすべし

特に売却の方は信頼できる不動産屋を見つけることが重要だと思いました。いい不動屋にめぐりあえば、より早く適正な価格で売ることができると思います。

我が家の場合も、最初にお願いしていた不動産屋と、一括査定で一番高値を付けてくれた不動産屋の差額が230万円ありました。

私が使った一括査定はここです。

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