不動産会社

不動産会社の営業はしつこい?しつこい営業には理由があった!

不動産会社に家を買いたい、と相談したことがある方はご存知だと思いますが、
不動産会社の営業って本当にしつこいですよね!

電話は毎日のように鳴り、
無視しても無視してもかけてくる。。。

着信拒否をしても違う電話からかけてくる。。。

なんでこんなにしつこいの!?

今回は不動産会社の営業について探ってみましょう!

不動産が売れると大きいお金が営業マンの懐(ふところ)に!

不動産会社の営業マンのお給料は、「基本給+歩合」であることがほとんどです。

もちろん、不動産業界に限らずボーナスという形で支払われる会社もありますが、
不動産業界は、自分が担当のお客様が家を買った場合、
その売り上げの何%が営業マンの懐に入るという、わかりやすい報酬になっています。

ボーナスがある会社は基本的に月に1回〜2回ですが、
不動産業界は家が売れれば何度でも歩合分が入ってくるというスタイルなのです。

例えば、4000万円の家が1件売れたとしましょう。
1%の歩合だったとしても、40万円が懐に入ってきます!

すごいですよね〜。

不動産は金額が大きいだけに、
1%の歩合だとしてもこんなにお給料が増えるのです!

特に自社が持っている自社物件は、
利益率が高いので歩合も高くなります。

自社物件の購入を検討している方は、
しつこい電話に耐えることは必須です。。。

不動産屋さんに行ったら
帰してもらえないこと必須です!

テレビCMでもよく見る「一生のお付き合い」はウソ

不動産会社に「一生のお付き合い」なんてできません。

理由は簡単。

転職が多い業界ですから、
自分の担当営業マンは大抵転職します。

さらに10年続いている不動産会社は、
実は50%しかありません。

50%は10年以内に倒産しています。

家を買った後に発生するトラブルは、
10年、20年と月日が経った場合のことが多いです。

しかし、その頃には不動産会社がない!なんてこともあり得るのです。

不況になれば大手不動産会社の倒産だってあり得ますよね。

個人的には、地域に根づいた、
昔から営業している不動産会社から買うことをオススメします。

宅建を持っている営業マンは安心?

答えはNOです!!

持っていないより持っているに越したことはありませんが、
ほとんど経験がない人でも、宅建に受かればその日から「資格者」として対応することができるということです。

違う業界から来た人でも、
宅建を持っていれば宅建者として君臨することができるのです。

これってどうなんでしょうか。。

宅建資格者だからといって信用しては駄目ですよ。
参考記事:家の購入よりも家を売却するのは時間がかかる?営業マン次第で1ヶ月で家を売却できる!

まとめ

不動産は人生で何度も何度も買う方は稀です。

その為、不動産の取引をする方はほとんどが初心者。
そんなことも不動産会社は見越しています。

不動産会社にいいようにされないよう、
気をつけましょうね!

お時間のある方はこちらも御覧ください!
こんな不動産は悪徳不動産!弁護士なんて怖くない悪徳不動産会社の手口と見極め方と対処法

良い不動産会社と悪い不動産会社の見分け方はある?見分けるポイント2つ

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こんな不動産は悪徳不動産!弁護士が怖くない不動産会社の手口と対処法

悪徳不動産会社には引っかかりたくないですよね。

今回は悪徳不動産に引っかからないための対策をお伝えします!

悪徳不動産会社ってどんなことをするの?

よくあるところで言うと、敷金を返金しない更新料をぼったくる、というところですが、
ひどくなると、欠陥住宅とわかっていて販売したり、そういった欠陥がありクレームをしても
理不尽な良い訳をされてなにもしてくれない、ということがあるそうです。

例えば、傾いた家を販売されたとして、

あなた「家が傾いてるじゃない!」
不動産会社「地球は丸いから、まっすぐ建てるほうが無理」

と言った具合です。

笑ってしまうような良い訳を大真面目に言ってくるから厄介ですよね。

欠陥住宅を知ってて売るというのはひどいです。

欠陥住宅は不動産会社側も知らないこともあるのですが、
自分である程度想定をすることが出来ます。

例えば、あるマンションが欠陥住宅だったとニュースが流れるとします。

そのマンションを施行した会社が建てた他のマンションも、
間違いなく欠陥住宅と思ったほうが良いです。

特に欠陥マンションと同時期に施工されていたら、
欠陥だと思って調べたほうが良いでしょう。

不動産会社はこれをわかっていて販売するのです。

もちろん、欠陥でないこともありますが、
欠陥住宅だと思って調べたほうが、欠陥を見つけやすいと思います。

さらには、床をめくったらすぐ土だった、
初心者のおじさんが説明書を見ながら建てていた、
なんてこともあるそうです。

信じられないですよね。
でもこれが現実です。

物件は雨の日にも見に行くことをオススメします。
欠陥住宅は雨漏りすることが多いからです。

また、おとり物件を利用してお客を集めることがよくあり、
これを悪徳だとしている方がいるようですが、

こんなものは可愛いもんです。
正直、不動産会社の癖です。

ほとんどの不動産会社がやっていると思いましょう。
※もちろん真面目にやっている不動産会社もあります※

不動産会社ってこんなもんなんです。
そもそも、不透明な業界だということを心得て取引しましょう。

だから悪徳不動産会社がはびこるのです。

悪徳不動産にはだまされないようにしてくださいね!

不動産会社は営業マンによって変わる!

不動産会社は営業マンで全然変わってきます。

悪徳不動産会社だとしても、その担当者がいい人だった場合、
騙されない、ということです。

しかし、その不動産会社で教育されているので
悪徳不動産会社でいい人を見つけるのは至難の業です。

悪徳不動産の見分け方

悪徳不動産会社は、見分けるのが難しいです。
ここは悪徳だ!と知るのは、トラブルが起きてからのことがほとんど。

見た目判断にはなりますが、こんな不動産会社はやめよう、というものをご紹介します。

  • 掃除されていない
  • 薄暗い
  • 営業マンがなぜか社内にたくさんいる

掃除されていなかったり薄暗いのは、
お客のことを完全に考えていません。

自分達有利の商売をしている可能性大。

また、社内に営業マンがたくさんいるのもおかしいです。

不動産会社の営業マンは、
基本的に業者訪問や物件調査、下見で外出することが多いのです。

社内が分かるようであれば、
しっかり確認しましょう。

悪徳不動産会社を見極めるのは口コミを確認し、知識を付けること

悪徳不動産会社かどうかというのは、
実際にその不動産会社で取引をした方に聞くのが一番はやいです。

信用できる知り合いの紹介、というのも信頼出来ます。

また、今はインターネットがありますので、
「不動産会社名 口コミ」などで調べてみてください。

悪徳不動産だった場合、色々情報が出てきますよ。

また、知識がないから騙されるわけですから、
知識をつければ怖いものはありません。

ぜひ、このサイトで知識を付けていただければと思います!!

もし悪徳不動産会社に引っかかってしまったら

悪徳不動産会社に引っかかってしまったら、都道府県に訴えましょう。

国土交通省のHPに、問い合わせることが出来ます。
http://www.mlit.go.jp/useful/hotline1.html

なにかあればここに相談です!

悪徳不動産会社が怖いのは、弁護士でも消費者センターでもありません。

怖いのは、免許を剥奪することができる都道府県や国土交通省です。

ここで免許を剥奪されると、法律上、一定期間、免許を再取得できなくなるのです。

その為、悪徳不動産とトラブルになった時は「都道府県知事(もしくは国交省大臣)に訴える」と
言うだけで対応が変わることは珍しくないのです。

知っておきましょう!

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家の売却で信頼できる不動産会社を必ず見つけられる方法がある!

今回は、私が無知の時に行った不動産会社A社の経験を生かし、
どうやって家を売却することに成功したか、説明いたします!

どうやって家を希望価格で売ることができたのか?

それは、自分の間違いに気づき、不動産会社のカラクリ・思惑を知り、1から家の売却をやり直したからです。

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家を売却するにあたり間違っていた事

営業マンを信用し、1社の不動産屋にしか依頼をしていなかった
→その結果、不動産会社の囲い込みに気づかず買い手が見つからなかった

家の相場よりも高い査定額に満足してしまった
→家の相場よりも高い金額では売れない可能性の方が高い
※よく「高く家を売る方法」を記載したサイトを見かけますが、広告の可能性が高いので気をつけてくださいね。

大手不動産会社であれば安心
→不動産売却は大手だから安心ということはない(囲い込みをするのは大手が多い)
※もちろん大手不動産会社が全て悪いわけではありません!

「囲い込み」がわからない方はこちら
不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする人とは?

もしみなさんにも上記のようなことを思っている方がいたら、要注意です!

あなたの家の売却が失敗する前に、このサイトのカテゴリ「不動産売却するなら必ず読んで欲しい記事」をぜひお読みください!
不動産売却するなら必ず読んで欲しい記事一覧

さて、私はどうしてこの過ちに気づいたかというと、私の地元の不動産会社に勤めていた友人に相談したことがきっかけです。

私「久しぶり。最近離婚して家を売りに出してるんだけど、全然買い手が出てこないんだよね〜。こんなもんなのかなぁ」

友人「どこの家?査定額は?いつから売りに出してる?」

私「練馬区で相場より高くて2600万円、4ヶ月は経ってるかなぁ」

友人「相場より高いって売れないと思うよ。その不動産屋さん怪しいかも」

私「ええ?!」

友人「囲い込みされてるんじゃない?なんていう不動産会社?」

私「大手不動産会社のA社だけど、、囲い込みってなんなの?」

という会話から「不動産A社が怪しい」と思うようになりました。

地元の友だちということもあり、不動産会社のカラクリを素人でも分かるように説明してもらい、
不動産会社は怪しい会社が多く存在することを知りました。

不動産会社のカラクリを知りたい方はこちらを御覧ください!
不動産業界について

家の売却は大手かどうかよりも、営業マンを見極めることが大切であること、複数の不動産会社に依頼することは必須だということだったのですが、どこにどうやって依頼すればいいかわからず。

家の近くに小さい不動産会社はあるものの、なんだか怪しいし、、、。

できればこの友人に家の売却をお願いしたかったのですが、
地元密着型の不動産会社に、さすがに東京の家の売却は、、、ということで、泣く泣く断念。

どうしようかなぁ、と思いネットで調べていたところ、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスがあることを知りました。

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「え、これって私が求めてたやつじゃん?!しかも無料。やるしかない。」

願えば叶うんですね!!びっくりしました。
見つけてすぐ申し込みました笑

私の今までの悩みは無駄だった??
本当にネットって便利ですね。

これを入力するだけで複数の不動産会社に私の家の情報が送られて、複数の不動産会社から査定額が届くんです!

私は査定額が届いた不動産会社に全部会って話を聞きました。

当然、気に入った不動産会社にだけ話を聞くこともありとは思いますが、なるべく会って話を聞いたほうがいいと思います。

何千万が手に入るかもしれないのですから!このくらいの苦労はなんのその!

何千万円の世界だからこそ、不動産の誤差って、きっと何百万円の世界。

例えば200万の誤差があったら、その200万円で何ができるでしょう!

世界一周できるかもしれません。
車1台買えるかもしれません。

この誤差をミスミス逃すわけには行かない・・・!

こうして全ての不動産会社に会い、1からやり直しました。
しっかり相場も調べ、私の家の相場は2400万円くらいと判明。

すると、4ヶ月待っても現れなかった買い手が、2週間程で現れました。。
今までの時間はなんだったの〜!?

A社に怒りがこみ上げるばかりですが、
大人なので我慢しましたヽ(`Д´)ノ

一括査定サービスを利用して気をつけること

それは「査定額」を見極めること。

査定額が届いたら注意して欲しい事があります。
一番高い査定額を出した不動産会社」と「一番低い査定額を出した不動産会社」を省くようにしてください。

一番低い査定額の不動産会社はもちろんなしです。

問題は一番高い査定額を出す不動産会社。
相場より高いと感じたら要注意。

不動産会社が出す査定には3種類あります。

販売査定
→物件の魅力を最大限に引き出して付けられる査定額。売却には時間がかかる。

標準査定
→3ヶ月程度で売却できる値段を想定してつける平均的な査定額

買取査定
→買い手を探すのではなく、直接不動産会社が買い取る価格。標準査定より2〜3割安い価格になる。

一番高い査定額を出す不動産会社は「販売査定」を提示している可能性が高いです
よくよく考えると、販売に時間がかかるということは、必ず不動産会社に「値下げ」を提案されます。

ということは、たいてい値下げ後は「標準査定」になるわけです。

高額な「販売査定額」を出してくる不動産会社は、ユーザーを引き寄せるための「エサ」であることがほとんど。

こういった考えの不動産会社は「囲い込み」を行う不動産会社が多いのです。

もし囲い込みをされてしまった場合、さらに売れる記事が長引く可能性がありますので、
もしかしたら他社が出していた標準査定額よりも、さらに安値で売却する可能性もあるのです。

「販売査定」を提示してくる不動産会社は「囲い込み」とセットととらえたほうが良いでしょう。

信頼できるのは、相場の金額を提示してきた不動産会社

「標準査定」は3ヶ月程度で売却することを見込んだ、計算された査定額です。
この査定額よりも一般的には高く売れることがほとんど。

「家を高く売る方法」の類のサイトにだまされないでください!

こういったサイトでは必ず、一番高い査定額の不動産会社を勧めています

でも、上記で説明したように、高額査定をしてくる不動産会社は至って怪しいのです。

例えば、あなたが1本100円の普通の鉛筆を持っていたとします。

この鉛筆を「500円で買う人を見つけてあげるよ!」という人が現れたとします。

500円で売れたらあなたは400円儲けます。

「お願いします!」とその人に頼んだところで、誰もが100円の鉛筆とわかっているにもかかわらず、500円で買う人がどのくらいいるでしょうか。

おそらくほとんどいないと思います。

ましてや家となれば何千万の買い物です。
相場より高く買うということは、その家に相当な魅力がなければ、ほとんど可能性がないのです。

買い手がいなければ、その査定額に意味はありません。

上記でも説明したように、「高額査定」をする不動産会社は疑ったほうがいいです。

しっかり計算された「標準査定」を提示してきた不動産会社にお願いすることが、結局は一番高額となる可能性が高いのです。

(ただし営業マンの見極めは大事)
家の売却で重要なのは営業マン!大手不動産会社かどうかは関係ない

複数の不動産会社に依頼をする理由は、あなたの家を理由なく高額な査定を付けてもらうためではありません。

信頼できる不動産会社、営業マンを見つけるためなのです。

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家を売却するのは時間がかかる?営業マン次第で1ヶ月で家を売却できる!

家の売却を検討されているということは、皆さん家(マンション)を買った経験があるのだと思います。

家を買う時って、結構スムーズではなかったですか?
私の場合ローンで少し苦労しましたが・・・。

気分も前向きですよね!
どういう家を買おうかな〜!(ドキドキ)
間取りはどうしよう?(ワクワク)

気分が前向きの時は多少の問題点があったとしても、
なぜか簡単にクリアできてしまうのです。

家を買おうと決めて物件の見学に行き、不動産会社の営業をうける。
色々な会社の物件を見て一番良さそうな不動産屋に決定。
もしかしたらあの家、売れてしまうんじゃないか?!という強迫観念で寝付けず買うことを決意。
ローンが通り、あとは完成を待つだけ!

トントン拍子で家の購入を決めてから1ヶ月〜2ヶ月で契約した、なんていう方もいらっしゃるかもしれませんね。

でも今回、私達は離婚で家を手放すというなんともネガティブよりな売却!!

離婚という体力のいる作業をしているからか、精神的にも参っていてクヨクヨ、メソメソ。

家を手にしたものの、「本当に売れるのかなぁ」なんて思うこともしばしば。

見事に私の家の売却劇は泥沼化しました。
家を売る時の精神状態って大事です!

皆さんが「今日はツイてる!」と思う時、これは勘でも単なる思い込みではなく、ホルモンが関係していると言います。
男性ホルモンである「テストステロン」が多い日は「今日はツイてる!」と感じるそうです。

実際に投資家が儲かる時は「テストステロン」の分泌が多い日であることが多い、ということが実験で証明されているそうですよ。

ホルモンは精神状態と深い関係があります。
女性であれば、生理の時の意味のないイライラや落ち込みで痛いほどわかる方もいらっしゃると思います。

「うまく家を売却できた」人は運が良かったのではありません。
離婚を前向きに捉えて、それなりに不動産の勉強をすれば、あなたの家の売却も成功するはずなんです。

どうしてこんな人生に、、

なんて思うこともあるかもしれませんが、どんな困難なことに遭ったとしても、
また別の幸せを手にすることができるんです!

と、話は逸れましたが、「不動産売却は家の購入よりも時間がかかるかどうか?」については、
営業マンとの出会いにかかっていると思います。

別の記事でも散々紹介しているので「もうわかってるよ!」という方もいるかもしれませんが、
営業マンとの出会いが本当に大切なので、もう少しお付き合いくださいませ!

●なぜ家の売却は営業マンが大事なのか?
家の売却が時間がかかるかどうかは、家自体の魅力がどうかもありますが、その不動産会社が「悪いこと」をしていないかどうか見極める必要があります。

▼時間がかかる理由

  • あなたの家に魅力がない
  • 不動産会社が囲い込みをしている
  • 専任媒介契約にしている

では細かく見ていくことにしましょう!

●あなたの家に魅力がない
正直これはどうしようもない部分があると思いますが、綺麗にできるところは綺麗にしていますか?

特にトイレや水回りは要注意。

他にはキッチンの生ごみ、ベランダの荷物、窓の拭き掃除はしっかりしておきましょう。

引っ越すのだから、家をモデルルームのようにしたり、内覧に来た時はスーパーの営業時間やバスの便利性などが伝えることができると、自宅とは別に、プラスαで評価してもらえることも。

●不動産会社が囲い込みをしている
不動産会社の囲い込みはよくある手法。

あなたの物件を「買いたい」という買い手を、自分達独占で見つけようとする方法です。

本来、買い手はどこの不動産を通してもいいものですが、不動産会社からすれば、売り手のあなたと、買い手からの両方から手数料が欲しいがために、囲い込みをするのです。

囲い込みの詳細はこちら→不動産売却の悪しき習慣「囲い込み」で損をする人とは

囲い込みが行われると、他の不動産会社からの紹介の買い手がシャットダウンされることになるので、なかなか買い手が現れないことも。

●専任媒介契約にしている
専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか依頼をしないことです。

絶対に信頼できる営業マンであれば、専任媒介契約でも問題ありませんが、
1社にのみお願いするということは、不動産会社間で競争が起きないため、
ノロノロと買い手を探す可能性が高くなります。

営業マンを「信頼できる」と断言できない場合は「一般媒介契約」で複数社に依頼をするようにしましょう。

まとめ

いかがでしょうか?
家の売却は、1ヶ月くらいで決まることもあります。

買い手の母数が多くなればなるほど、契約が決まる可能性が高まるのですから、不動産会社が「囲い込み」をしていないかどうか、見極める必要があります。

また、【専任媒介契約】【一般媒介契約】について、もちろんどちらにも長所・短所があります。

特に専任媒介契約を考えている場合は、営業マンをしっかり見極めるようにしてくださいね。

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不動産売却の悪しき慣習囲い込みって?囲い込みを避ける方法とは

不動産会社は「囲い込み」をすることがよくあるそうです。
大手不動産会社でも、小さい不動産会社でも、お客様よりお金が優先の不動産会社は要注意。

これをされると、売却まで不当に時間がかかったり無意味な値下げをしてしまうことが起こり得ます。

要注意と言っても、この「囲い込み」に気づくか気づかないか、というのは難しい問題でもあります。

まず、囲い込みというのはどういったものかご説明しましょう!

不動産屋がよく行う「囲い込み」って何?

【囲い込み】とは物件の売り手と買い手を独占してしまうことです。

不動産売却の依頼があった際、その物件を「レインズ」という、どの不動産会社も閲覧できるデータベースに登録する必要があるのですが、【レインズに登録しなかった】り、登録しても【自社のみで買い手を探せる】ように他の不動産会社を排他してしまうことです。

少し難しいのですが、詳しく説明していきますね。

なぜ囲い込みをするのか?

まず、なぜ不動産屋さんが囲い込みをしたがるのか?というところです。

それはズバリ!お金に目がくらんでしまっているから。

まず、不動産会社はどうやって儲けているか?という説明をします。

不動産会社は、「不動産を売りたい」という方と、「不動産を買いたい」という方の仲介役です。

仲介ということは、手数料で儲けを出しているわけですね

不動産屋さんはどうやって手数料をゲットするの?

この手数料は、「不動産を売りたい」と言っている人に「この人あなたの物件に興味ありますよ」と買い手を紹介し、契約できれば手数料をゲット!できます。

逆に「不動産を買いたい」と言っている人に「こんな物件ありますよ」と売り手を紹介し、契約できれば手数料ゲット!です。

すなわち、売り主と買い手、両方から手数料を貰えれば一番儲かるわけです。

今回私は、にっくきA社に「私の家の買い手を探してください」とお願いしました。

私はA社に騙されて専任媒介契約をしていますので、A社は私の物件が売れれば、私からの手数料ゲットは確実です。

◆媒介契約についての詳細はこちら◆
家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

さらに、買い手を自分達で探し出せば、「私」と「買い手」の両者から手数料をゲット!できるのです。

不動産業界では、売り手と買い手から手数料をもらうことを「両手取引
どちらか一方から手数料をもらえれば「片手取引」という呼び方をしています。

囲い込みとは、「売り手」と「買い手」のどちらからも手数料をもらうための手法です。

不動産会社が買い手を独占する方法その1 レインズに登録しない

先にもお伝えしたように、不動産会社は「物件を売りたい」と言われたら、スムーズに買い手を見つけるために、その物件を「レインズ」に登録する必要があります。

レインズに登録することで、不動産会社同士で物件を共有し合い、売り手、買い手をスムーズに紹介できるのです。

レインズの登録には条件があり、【専任媒介契約】であれば、必ず登録しなければなりません。
【一般媒介契約】であれば、登録しなくてもいいのですが、「なるべく登録するようにしましょう」という努力目標になっています。

私の場合は、A社とは専任媒介契約でしたので、A社は必ず物件をレインズに登録する必要があります。

しかし、このレインズに登録したかしないか、というのは、A社が私に隠してしまえばわからないのです。

登録義務があっても、私が「レインズに登録してないですよね?」と言わなければ
誰にもバレずに、A社は買い手を独占して探すことができるのです。

「レインズ」なんて不動産会社同士で共有するデータベースですから、一般の私達が知る機会はほとんどありません。

私がレインズの存在を知らなければ、「レインズに登録してないですよね?」と聞くことさえないのです。

ん〜!!!こんな不動産会社、腹が立ちますね!!
みなさん「レインズ」しっかり頭に叩き込んでくださいね!

レインズが一般の人にも閲覧できるようになりました!
私達はレインズを見ることができるのか?という疑問が湧くと思いますが、
2016年1月から、見ることができるようになりました!

こういった囲い込みが横行している為、取引の状況が売り主にもわかるようになったのです。

不動産会社が買い手を独占する方法その2 レインズに登録しても「商談中」で他社を排除

不動産屋さんがレインズには登録しても、他社不動産会社を排除する方法があります。

例えばレインズの情報を見てB社がA社に問い合わせをしてきます。

B社「おたくの物件が気になっている買い手がいます」
A社「その物件は現在商談中です」
B社「そうですか・・・」

という具合です。

実際は商談もなにもしていないにもかかわらず、「商談中」「契約予定」とすれば、他不動産会社からの買い手の紹介は排他できるわけです。

でも私達はそんなことになっているとも知らず、「まだかな、まだかな」と待っているわけです。

A社がレインズに登録していない、または、自分の物件が勝手に「商談中」と言われている事も知らないまま、「A社は頑張って買い手を探してくれている」と信じて待っているわけです。

もしB社が見つけてくれた買い手と交渉していたらどうなっていたでしょうか?
もしかしたら、早期に高い値段で売れていたかもしれないのです。

こんな不動産屋にだまされないよう、レインズをしっかり見るようにして、「絶対に信頼できる!」という営業マンでなければ【一般媒介契約】をして数社に売却を依頼をするようにしましょう。

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囲い込みを防ぐ方法

未然に防ぐには一般媒介で契約する方法がありますが、一般媒介にはデメリットもあります。

◆媒介契約についての詳細はこちら◆
家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

一般媒介のデメリット

  • 不動産屋に物件販売状況の報告義務がない
  • 不動産屋としては販促に予算をかけにくい
  • レインズに載せてもらえないと売り出し情報が広がりにくい

一般媒介には競争心理が働くというメリットもありますが、レインズに載せてもらえないと我が家のような人気のない物件の場合不利です。

専任媒介や専任専属媒介にする場合は誠実な不動産屋と契約することが大切です。

囲い込みをされると家を適正価格で売れないことも。専任媒介や専任専属媒介で契約するときは誠実な不動産屋にしよう。

不動産屋と媒介契約するときは比較検討して決めよう

よい不動産屋さんをみつけるコツは、ネットの不動産売却専門の複数社一括査定に申し込むことです。

一回の申込みで複数の不動産屋さんに査定依頼ができますので、比較検討することができます

また、売却査定額も不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません

近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった我が家も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。

私が使った一括査定はここです。
あなたの不動産いくらで売れる?

不動産会社が囲い込みをすることで買い手が長期間見つからない場合、「値下げ」を余儀なくされます。
値下げをすることで、数百万円もの損をする可能性さえあるのです。

囲い込みに引っかからないよう、気をつけましょう。
大手に多いそうなので、大手に依頼をする方はより気をつけてくださいね。

囲い込みに関する素朴な疑問

Q,他社を排除して自分達で買い手が長期間見つからない場合、「値下げ」をすることになるが、値下げをしたら自分達の手数料も少なくなりますよね?

A,はい。仰るとおりです。

自社独占で買い手を探そうとすると、なかなか買い手が現れないことがあります。
そうなると不動産屋は決まって、「売れないので値下げしましょう」と言ってきます。

値下げはできるならば、したくないですよね。
値下げをすれば自社の利益も減るのに、どうして?と思ってしまいます。

手数料は、売値の3%を手数料でもらう不動産屋が多いです。

今回私は2600万円で家を売ることを希望しました。

もし2600万円で売れていれば、不動産会社への手数料は78万円です。

A社が希望売値のまま売買契約に成功した場合の手数料
78万円☓2(売り手と買い手からの両方の手数料のため)=156万円

希望価格のまま、買い手はB不動産会社に紹介してもらった時のA社の手数料
78万円☓1(私からの手数料のみ)=78万円

値下げをしてA社のみで売買契約に成功した場合の手数料(物件の金額は2200万円に値下げ、手数料3%)
66万円☓2(売り手と買い手からの両方の手数料のため)=132万円

・・・というわけです。

物件の金額を下げたとしても、両手取引のほうが不動産会社からしたら断然魅力的なのです。
こんな不動産会社にだまされないようにしてくださいね!

しつこいようですが、不動産会社にだまされないために、家を売却希望の方は必ず数社にお願いしましょう。
下記サービスでは、簡単入力で一気に数社の不動産会社に依頼することができます。

ダマされないための第一歩は、しっかり数社に見積もりを依頼すること!

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家の売却で重要なのは営業マン?大手不動産でも必ずトラブルがあると思え!

営業マンはイケメンじゃなきゃ!なんて思っている方もいるかもしれませんが、
イケメンはイケメンでも知識と経験のあるイケメンを見定めてくださいね!

不動産売却で重要な事は、「ステキな営業マンに出会う」ことがとにかく大事なので、
今回は良い営業マンを見極める方法をお伝えします。

なぜ不動産売却は会社の看板よりも営業マンに出会うことが大切なのか?

賃貸物件を探す時や、家を賃貸で貸し出す場合は、
地元の情報がより集まってくる地域密着型の実績と、情報量が豊富な不動産屋を選ぶことが大切です。

その地域の多くの物件を扱っていればいるほど、自然と人や情報が集まってきます。
そうすればいい話に巡り会える機会が増えるというわけです。

しかし、不動産売却に関しては、担当者の「問題解決能力」が大事になってきます。

なぜなら、不動産の取引の場合、必ずと言っていいほど、予期しないトラブルが起こります。

私の場合、飼っていた犬で揉めました。

A社に査定を依頼していた時に、「買いたい」という方が現れました。
「やったー!」と叫ぶくらい嬉しかったです!

その後いよいよ契約するかな、というところまで行ったのですが、飼っていた犬の件でトラブル発生

私の家を買いたいという方は動物が嫌いなようで「犬を飼っていることを知らなかった!」と文句を言い出しました。

犬の臭いがするかな?とも思いましたが、臭いに関しては
お客さんが来ても臭いについて何か言われることもなかったし、
実際にその方が内覧された時も臭いについては何も言っていませんでした。

ただ、家に誰かが来ると犬が吠えてうるさいため、買い手の方が家に来る時は犬を友人に預けていました。

犬を飼っていた事は隠すつもりもなく、言わなくていいこと、と思っていたので伝えていなかったのです。

しかし、私が犬を散歩している所を見かけたことにより犬を飼っていたことが発覚し、
不動産会社にクレームがいってしまいました。

自宅の売買は賃貸ではないので、原状回復の義務はありません。
それなのに、不動産会社はクリーニング代を私に100%要求してきたのです。

不動産会社は「犬を飼っていた事を言わなかったことは法律的には問題はない」と言っているのに、
なぜ私だけがクリーニング代を出さなければいけないの?と全く納得できず。

結局、契約には至りませんでした。

きっと、ここで不動産会社が両者に納得の行く形で落ち着かせていれば契約に至ったかもしれないと思うと、
担当者の問題解決能力は本当に大事だなぁと思います。

不動産会社によくいる担当者3タイプ

タイプ1 入社したて!スッキリさわやかタイプ

若くて爽やかでイケメン!とくれば、「この担当者がいい〜!」となりがちですが、ちょっと待って下さい!
こういったタイプは話してみると知識や経験が少なく、本人も不安でいっぱい・・なんてことがよくあります。

イケメンなのは良いですが、しっかり話をしてみて、知識、経験が豊富か?ということを見極めてくださいね。

タイプ2 こなれたサラリーマンタイプ

ある程度経験もあり、マニュアル通りに説明もでき、そつなく仕事をするタイプ。
会社の名前で仕事をしているような、大手不動産会社によくいるタイプです。

予期せぬトラブルには対応できるのか?という視点でその人を見極めることが必要。
過去にどんなトラブルがあって、どう回避したのか?という質問をしてみるといいかも。

タイプ3 完全な業界人タイプ

オールバックで胡散臭い、業界どっぷりタイプ。
不動産業という業界に長年いることにより、ちょっと癖のありそうな人、と感じることが多い。

幾多の経験をしている為知識もあるが、人として正直で信用できるか?という所を見極める必要があります。

不動産業界の豆知識

不動産会社には必ず、宅建業免許番号が書かれた証明書を表示しています。

不動産会社に行ったら、壁をキョロキョロと見回してみてください。

「国土交通大臣免許(●)△△号」という表示があるはずです。
この(●)の表示をよく見ましょう。

この数字は免許の更新回数を示しています。

不動産会社は2016年現在、5年ごとに更新する必要があります。
この数が大きければ大きいほど、長く会社を運営している証拠。

信頼できる不動産会社であることが多いのです。

良い営業マンに出会うには多数の不動産会社に査定を依頼すること!

不動産会社はたくさんあり、簡単にいい営業マンを見つけろ、と言っても
1つ1つの不動産会社をまわっていたのでは、時間も体力も続きません。

最近では、一気に多数の不動産会社に自分の物件を査定してもらえる「不動産売却一括査定」という便利なサービスがあります。

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このサービスを利用すると、自分の家の相場の金額を知ることができます

さらに、多数の不動産会社に自分の物件の買い手を探してもらうことで、スピーディに契約が決まる可能性が高まります。

無料ですので、このサービスを利用してみて、実際に連絡があった不動産会社に足を運び、営業マンを見極めるのもいいでしょう!

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不動産屋だけ丸儲けの「干す」とは?

「囲い込み」より悪質!不動産屋だけ丸儲けの「干す」とは?

2015年5月26日、27日と連続で不動産業界の商慣習「囲い込み」の記事が出てました。

参考産経ニュース「不動産業界の病巣『囲い込み』 業界有志が存在を極秘調査、告発の衝撃
参考日経ニュース「不動産情報の囲い込み横行 売り主の対策は

1ヶ月ほど前にも同じような記事が出ていましたので、不動産業界の悪質な部分にメスが入ろうとしているようです。

不動産屋に囲い込まれると、売主にとって悪いことばかりです。不当な値下げをさせられ、大事な資産を安売りしてしまうことになります。

「値段が下がるなら買主にとってはメリットじゃないの?」と思われるかもしれませんが、そういうわけでもないようです。

不動産屋が儲かる仕組み「干す」とは?

不動産屋が囲い込む理由は「両手で仲介手数料が欲しいから」だけではありません。

参考不動産屋が儲かる仕組みから分かる家売却で失敗しない方法

実は、不動産買取業者とタッグを組むことで更に儲けることができるのです。

例えば、あなたが急ぎで家を売るとき、不動産屋に「これは高く売れるぞ、シメシメ…」と思われたとします。

不動産屋はあなたの家を囲い込んで購入希望者を寄せ付けないようにします。これを【干す】といいます。

あなたの家は徹底的に干され、2、3ヵ月経って不動産屋は「売れませんねぇ…。万が一、売れなかったら買い取りますよ」と提案してきます。

不動産屋との専任媒介契約は3ヶ月なので、契約が切れるころにサクラの内覧希望者を入れます。そして、「購入希望者からの返事待ち」を利用して契約を更新させます。

結局、いつまでたっても売れず、少しでも早く売りたいあなたは不動産屋に買い取ってもらうことに…。あなたの家を安く買った不動産屋は買取業者に流します。

買取業者は営業マンに不動産を安く流してもらったお礼をして、リフォームしたあと転売するときもその営業マンに依頼し仲介手数料を払います。

売主も買主も得しない、不動産屋と買取業者がズブズブの丸儲け話のできあがりです。これは極端な例かもしれませんが、そういうことも起こり得るということです。

両手仲介は無くなるのか?

海外では両手仲介を禁じている国もあるそうです。また、仲介手数料も自由化されていて、不動産屋の競争で安くなったりしているそうです。

産経ニュースには日本でも「囲い込みを防ぐため、レインズを使って売り主自身が物件の状況を確認できるようにするかどうかを、これまでにも国交省で議論した経緯はあった」とあります。

今後、どんどん不動産業界の透明化に向けて闇が照らされていくことになるかもしれないですね。

うちを担当してくれた不動産屋さんは独立したての小さな会社でしたが、誠実な方で今は繁盛して手広く商売をされています。

その方も「大手は囲い込むので、なかなか物件照会をしない」と嘆いていました。大手ほど悪質な設け方をしているとなると、会社の規模は安心の拠り所になりません。

自分でしっかり不動産屋を見極めることが、適正価格で家を売ることにつながります。

誠実な不動産屋をみつけるコツ

誠実な不動産屋さんをみつけるコツは、少なくとも3社以上の不動産屋さんに査定してもらって、面談した上で業者選択することです

また、売却査定額も不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません。

近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった我が家も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。

私が使った一括査定はここです。

わたしが実際に不動産売却をして、500万円も差が出たサービスはこちら!
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