不動産売却

住宅ローンが返せないなら今が売却のチャンス

住宅ローンが返せないなら、高く売れるうちに家の売却を!

バブル期に家を購入して、住宅ローンが返済できない!と困っていませんか?
今、実はそういう方、とても多いのです。

ちまたでは60歳以上の方の家の売却がとても多くなっています。

なぜバブル期に買った人達は住宅ローンが返済できないの?

現在の住宅ローン金利は平均して1.25%(2018年4月現在)くらいですが、
バブル期の住宅ローン金利は、なんと8.5%にまで上がっていました。

これは3000万円の借り入れをするのに、払う総額はなんと6000万、
5000万円の借り入れをするのに支払う総額はなんと1.5億円!!!

たかが金利、されど金利!
侮れません・・・!

家を購入して20年間払い続けたものの、
もう定年もすぎて、これ以上ローンを払い続けるのが難しい、
という方が多いのもうなずけます。

自分だけが払えない・・・と自己嫌悪に陥らないでください!

激動の時代を生き抜かれた皆さま、尊敬いたします・・・!

家を売るなら今?!

家を売るなら今がいい!ということをご存知でしょうか?

東京都内であれば、現在土地が高くなっている可能性があるので、
家を売るなら今がいいタイミングです。

しかも今、政府は中古住宅の流通を大きくしようという計画をしていて、
2025年までに、中古住宅、リフォームの市場を現在の6兆円から12兆円にまで広げることを目標にしています。

中古住宅の売買が活性化されるということは、あなたの家も高く売れる可能性があるのです!

ね、今がベストタイミングでしょ!

バブル期の教訓を生かして、時代の政策をしっかり把握してから自信をもって家を売りましょう。

家を売るためにまず実施することは?

家を売るためにまず実施することは、家の相場を知ること。

でも、相場を知りたいと思って、すぐに近所の不動産屋さんに行くのはNGですよ!

ちょっと言いにくいですが、年配の方が不動産会社に行くと、
いいように言いくるめられる可能性があるからです。

ただでさえ不動産会社は不透明なところが多く、
だまされる方が多い業界です。

まずは複数の不動産会社に見積もりを取ることをオススメします!

複数の不動産会社に見積もりをとることのメリットは多数ありますが、
一番は他社と競争させることによって、値段が上がる可能性もありますし、
なにより、不動産会社の対応を比較することができます。

1社にしか行かないのはだまされる確率が高くなりますし、
多数の不動産会社に自分で足を運ぶのも大変。

今はインターネットという便利なものがありますから、
インターネットで簡単に複数の不動産屋さんに見積もりをお願いすることができます。

複数の不動産会社に見積もりを取ったら気を付けること

複数の不動産会社に見積もりを取ったら気を付けることがいくつかあります。

ただ、それは長くなってしまうので、見積もりを取ってから、
またこのサイトに戻ってきて、「不動産屋の見極め方」のカテゴリをしっかり確認してください。

※ブックマークをおすすめします※

不動産会社とお話しするときは、少し不動産会社の知識を身に着けておくことが、
自分の身を守ることになります。

では、いい売却になることを願っております!!

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知らなきゃ損?地価公示価格や路線価などの土地価格の評価方法5つ

家を売る時、自分の家の価格はどうやって決まるのか、
気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか?

土地の価格はどのように付くのでしょう。
今回は地価について、少し掘り下げてみましょう。

手っ取り早く、自分の家の価値を知りたい方はこちらからどうぞ。
あなたの不動産いくらで売れる?

土地価格の付け方は5つある!

土地の評価というのは、人によっても違いますし、
時代の流れによっても変わってきます。

わかりやすいのは東京オリンピックではないでしょうか。

オリンピックが決まった途端、
東京の地価が上がりましたよね。

国が「ここを再開発するぞ」と言えば、
土地は高くなるのです。

簡単に言えば、「その土地が売れる金額」が地価になるのです。

土地の価格の付け方は5つあります。

  • 地価公示価格
  • 基準値標準価格
  • 相続税路線価格
  • 固定資産税評価額

地価公示価格について

国土交通省に所属する、土地鑑定委員会が毎年1回公示する標準地の価格のこと。
毎年1月1日時点の価格を公示します。

調査は毎年実施されていて、路線価や固定資産税評価額の基盤となる価格となります。

公共事業用地の取得価格算定の基準とされていたり、さらに以下のような目的があります。

  • 一般の土地取引価格に対する指標となること
  • 適正な地価の形成に寄与すること

更に特徴的なのは、今の建物の形態に関わらず、
対象土地の効用が、一番高い能力を発揮できる使用方法」を想定した上での評価がされます。

未来をも想定しての評価なのですね!

基準値標準価格について

地価公示価格は国が算出しますが、基準値標準価格は都道府県が算出します。

7月1日時点の地価が毎年9月頃に公表されます。

公示地価よりも後に算出される地価ですので、公示地価を補填する形になっていて、
基準値標準価格のほうがより直近の評価となります。

相続税路線価格

通称、路線価。

路線価には2種類あり、相続税路線価と、固定資産税路線価があります。

路線価とは、相続税や固定資産税などの、
課税価格を算出するために国税庁が毎年1回評価する、1平方メートル当たりの評価額土地価格のこと。

その路線に面する土地(家)の価格はすべて同じという考えで、
土地の大きさや形で、さらにプラスにするか、マイナスにするかが決まります。

単純に「路線価」という場合は、相続税路線価を示している事がほとんど。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税を算定する際の基準となる価格のことです。

地方では3年ごとの評価替えとなっていますが、
地価変動の大きい都市部では1年に1回、評価替えをしています。

路線価とは違い、個々の個別性を反映した価格です。

まとめ

いかがでしょうか。
価格の算出の違いについてわかっていただけたらうれしいです!

地価の元になるのは地価公示価格で、
より直近の動向を示しているのが基準値標準価格。

路線価や固定資産税評価額は、税金を課す際に算出される価格のことです。

自分の家がどのくらいの価格になっているのか、
こういった算出方法がある、ということを知っておいても損はありませんよ。

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500万円プラスなった方法とは?ゆかりの家の売却成功体験!

私は家を売ろうと決めたとき、なにも考えずとりあえず近くの大手不動産会社に行きました。
今思えば、これが失敗のはじまりでした。

やっぱり知識がないと不動産会社のいいようにされてしまいますね・・・。

みなさんは必ず!!ある程度知識をつけてから不動産会社と話をするようにしてくださいね!

では私がどうして失敗から立ち直り、希望価格で家を販売できたのかご説明いたします!!
まずはこちらをご覧くださいませ。
実録!ゆかりの離婚による家の売却奮闘記〜自己紹介〜

私は大手不動産会社に騙されて(?)買い手が全く現れず値下げを繰り返していました

その悔しさから何冊も不動産に関する本を読みあさり、友だちにも聞き込みしたりして、
ある程度の知識をつけた段階で、1から家の売却をやり直しました。

その知識をこのサイトで惜しみなくさらけ出していますので、ぜひじっくりご覧いただけましたら幸いです。

時間がない方はこちらだけでもお読みくださいね!
家を売却するなら必ず読んで欲しい記事

失敗した不動産会社は置いておいて、1からやり直した方法をご紹介します!

成功するための家の売却の流れ

1 まずは自分の家の相場を知ること。


成功のためのすべての始まりは不動産の一括査定!

一括査定を利用することで、自分の不動産の相場や
不動産同士の競争が始まるので、高く買ってくれる可能性が高まります

わたしが500万高く売るために使用したおすすめサイト
たった1分の入力で数百万円の差が出る?!
複数の不動産屋さんに査定を依頼することで、より高く家を売ることが出来ます。
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ここへ申し込むと複数の不動産会社がおおよその査定額を出してくれるので
自分の地域の相場が大体わかります。

さらに、複数の不動産会社に依頼することは高く売る(適正で高額)上でのメリットになります!

私はここで知り合った不動産屋さんに頼み、はじめにお願いした不動産会社よりも
なんと500万円も高く売ることが出来ました!

2 査定額が届いたらすべての不動産会社に連絡をする

一括査定をすると、メールや電話で不動産会社から連絡があります。

ここではほとんどのみなさんが「高額査定をした不動産会社」を選びがちですが、
ここでひっかかると、いいことありません。

詳しくはこちら→家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

私は連絡があったすべての不動産会社と話をしました。

もし時間がないようであれば、「一番低い査定額の不動産会社」と「一番高い査定額の不動産会社」を省くのがオススメ。

査定額が高いということは、売れない可能性も高くなるので、結果、値下げをせざるを得なくなるためです。

つまり、「一番高額な査定額」を出した不動産会社がもしかしたら「一番低い売却額」になる可能性が大きいのです。

3 不動産会社に内覧に来てもらう


ネットで申し込む際に入力する事項は住所くらいですので、ざっくりの値段が付きます。

本当の値段はこの「内覧」で決まると言っても過言ではありません。

不動産会社は買い手の目線で見に来ますから、
家は綺麗にしておきましょう。

特にトイレやバスルームは念入りに!

参考記事:家を少しでも高く売る方法がある?理由もなく高額査定はつかないと心得よ!

4 不動産会社、営業マンを見極める

不動産の売却は営業マンで決まると言っても過言ではありません。
私が失敗した理由は「営業マン選びを間違っていた」これに尽きます。

不動産会社は、お客様よりも自分達の利益優先で動く会社が多く存在します。

その目安として「高額査定をするかどうか」が最大の見極めポイント。

※高く売りたい気持ちは十分わかりますが、適当な高額ではなく、根拠のある高額を目指しましょう!※

参考記事:家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

内覧をしている時などに、信頼できるかどうか?を見極めてください。

高額査定をしていたら、「なぜこんなに高く値段が付くのか?」と根拠を聞きましょう。
(全ての不動産会社に査定額の根拠を聞きましょう)

根拠なく高い物件を買う人はいません。
買い手がいなければ、その査定額に意味はありません。

騙されないでくださいね!

5 一般媒介契約にすること


不動産会社のほとんどが、専任媒介契約をしたがります。
参考記事:家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?
多数の不動産会社で契約をすることによって、不動産会社同士の競争が起こります。

絶対に信用できる不動産会社だ!と思えなければ、一般媒介契約をオススメします。

6 買い手が現れるのを待つ。


不動産会社と契約が済んだら、あとは買い手が現れるのを待つのみです。

このとき、自分の物件がレインズに登録されているかどうか確認するのもいいでしょう。
※だたし、一般媒介契約はレインズ登録義務がないため、登録されていない可能性もあります。

参考記事:家を売却する時に必ずチェックしたい「レインズ」とは?一般の人がレインズを確認する方法


レインズに登録することによって、買い手がより早く現れる可能性が高くなります。

7 買い手が現れたらしっかり家をアピールしよう!


買い手が現れたら、その買い手が「この家に住んでいる」イメージをしてもらうことが重要です。

買い手の内覧の時は、あなたと不動産会社が立ち会う場合と、不動産会社だけが立ち会う場合の2種類あります。

買い手にイメージをしてもらうには、近くのスーパーや、
お子様がいる家庭の場合は学校のこと、近所について話してみましょう。

また、家を綺麗にしておくことで、より住んでいるイメージがつきやすくなります。

モデルルームのような配置にして売却に成功した方もいらっしゃいますよ。

8 売買契約までにトラブルは付き物だと心得よ!


家の売買契約にはトラブルは付き物です。
高額な買い物ですから当然といえば当然。

私の場合はこんなことがありました。
家の売却で最も重要なのは営業マン!大手不動産会社かどうかは関係ない。必ずトラブルがあると思え!

トラブルの対処がしっかりできるか?という所も見据えた上で、営業マン選びはとても重要なのです!

9 やっと売買契約!さぁ引っ越しの準備!!は危険です


いよいよ買い手が購入を決めたら売買契約です!
嬉しいですね。

でも浮かれるのはまだ早い!

買い手のローンが通って、初めて契約になりますので注意しましょう。

近所にお別れ会をしてもらったけど、買い手のローンが下りず、
改めて買い手探し、ということもあります。

10 買い手のローンが下りて跡は契約書を書き、家を引き渡すだけ!


買い手のローンが下りたら一安心。
あとは契約書を書き、家を引き渡すだけです。

家の売却は不動産と営業マン選びが大事!

いかがでしょうか。

家の売却は不動産会社と営業マン選びがどれほど大切か、理解していただけましたら幸いです!

これがうまく行けば、家の売却は成功したも同然です。

皆さんの家の売却、成功することを願っています!

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家を少しでも高く売る方法とは?理由もなく高額査定はつかないと心得よ!

家を売却したい、と思ったら、「少しでも高く売りたい!」と考えると思います。

どうしたら高く売れるか、考えてみましょう!

少しでも家を高く売る方法とは?「売れる価格」を付けるのがポイント

まずは複数の不動産会社に査定を依頼すること。

複数の不動産会社に依頼することで相場を知り、(ご自身でも調べておきましょう)
比較することが大切です。
複数の不動産へ査定依頼はこちらがおすすめ:あなたの不動産いくらで売れる?【HOME4U】

比較方法の詳細はこちら
家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

ではまず、不動産会社がどうやって家の査定額を付けるかを見ていきましょう。

価格を決めるのは不動産会社の根幹と言えます。
価格設定次第で、買い手と売り手の満足度が左右されますよね。

重要なのは「売れる価格」を付けること。

売れる価格とは、買い手がその金額が「妥当」と思うよりも「得をする」と思ってもらったほうが売れる可能性は高くなります。

要は、「適正価格」ではなく「売れる価格」が正解なのです。

査定の流れ
机上査定

実査定(内覧やヒアリングなど)

不動産調査

価格の提示

机上査定って何を査定しているの?

机上査定はまず、住宅地図で場所を確認、法務局から登記情報を入手します。
その情報から価格を算定するのが机上査定です。

机上査定はあくまで「目安」です。

実査定は何を見ているの?

・不動産会社は買い手目線で内覧する
実査定とは、実際に内覧をして決めることです。

この時、不動産会社は「買い手」目線で判断することが多いので、
内覧に来る時はしっかり掃除をいておきましょう。

物がゴチャゴチャと多い時は、トランクルームなどに一旦荷物を預けるのも手。
どうせ引っ越しをするのですから、要らないものは捨ててしまいましょう!

・エリア価格相場、平均年収を考慮する
当然、エリアごとに相場があります。

価格帯や相場はそのエリアに住む人の年収や生活水準によって決まります。
買い手はそのエリアの相場をしっかり調べている事が多いです。

例えば、そのエリアの物件の相場が3000万円だった場合、6000万円で家が売られていたらどうでしょう?
なかなか売れず、最終的には値下げをする可能性が高まります。

不動産会社が見ているのは3つ事柄

1 価格に影響する事柄
→駅から近いなどの立地、築年数、室内の綺麗さ、外観、明るさ、周辺環境など

2 購入判断に影響する事柄
→防音、二重窓、設備機器など

3 トラブルになりそうな事柄
シロアリ、瑕疵物件、事件の有無など

価格が高くなるとすれば、買い手が「高くて当然」と思う物件であるかどうかです。

賃貸で家を探す時に重要視されることを考えるといいでしょう。

・駅から徒歩何分か?
・スーパーはあるか?
・学校は近いのか?
・築何年の物件か?
・室内は綺麗か?
・外観はオシャレか?

ここの条件がいいと、自ずと査定額は高くなります。
私達にできることといえば、「室内を綺麗」にすること!

更には「周辺にはどういった施設があるか」
ということをしっかり説明できるようにしておくことが大切です。

機能性などはあまり価格に影響しません。

二重窓であること、防音であるなどの設備に関しては、
住む段階になってどうなのか?と気にする方が多いため、
購入するかどうかの段階ではあまり気にしていません。

例えばこういった設備にプラスの査定額をつけたとして、
周辺の家よりも高くなってしまっては「二重窓はそんなに必要ない」と思われてしまえば
購入対象から外れてしまうのです。

「初めは高い査定からはじめたい」と思わないこと!

誰でも「高く売りたい」という思いは同じです。

不動産会社だって、高く売れた方が儲かります。
しかし、先にもあるように、「売れる価格」でなければ意味がありません。

査定価格の範囲内であれば、当然「出来る限り高く」と思っても当然ですが、
あまりに高いと買い手が現れず、期間も長くなり、結局値引きをすることになります。

ちょっと安いなと感じたら、「他社は〇〇円だった」と他社の話をしてみましょう。

そこで値段の根拠をしっかり話せる営業マンであれば、信頼できる営業マンです。

買い手は価格にシビアです。
意味のない高価格の物件を買う人はいないでしょう。

「高い査定額を提示して専任媒介契約にして、徐々に金額を下げていこう」
なんて考えている不動産会社もいます。

もしあなたも納得の上でそういった駆け引きをしているなら問題ありませんが、
蓋を開けてみたら一番安い査定額になっていた、なんていうのはよくある話です。

詳しくはこちらを御覧ください!
家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

家を高く売るにはまずは室内を綺麗にして、周辺環境を今一度調べてみる。
これが大切です!

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家売却時に必ずチェックしたいレインズとは?レインズを確認する方法

家の売却で知っておきたいことの一つとして、「レインズ」が挙げられます。

「レインズ」聞いたことがあるでしょうか?
このサイトでも何度か説明をしてきましたが、今回は「レインズ」に特化して説明をいたします!

レインズとはなんなのか?

レインズとは、不動産業者間でのみ閲覧できる、不動産のデータベースです。

「不動産業者間」ですから、基本的に私達一般の人が見ることはできません

※2016年1月より、不動産業者がしっかり働いているか?を確認するために一般の人も見れるようになりました!

レインズは誰が運営しているかというと、、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しています。

ではなぜ不動産を「レインズ」に登録する仕組みができたのでしょう?

レインズができた理由とは?

不動産の数と言うのは新しいマンションができれば当然増えていきます。

この日本に「不動産」は一体いくつあるでしょうか。

何万?何千万?

正直わかりません。

この膨大な不動産を一括で管理しようというところからレインズは生まれました。

ではレインズができたおかげでどういった恩恵を受けることができるのでしょうか?

レインズに登録するメリットとは

♦メリット1
レインズに不動産を登録することで、売り手は効率よく買い手を探すことができるし、買い手は家を見つけることができます。

♦メリット2
売却希望物件はリアルタイムですから、最新の情報がわかります。売買契約を結ぶまでの時間を短縮できるのです。

♦メリット3
レインズには大量の取引の事例が記録されています。
不動産会社は、その取引実績をいつでも確認することができ、売却希望の不動産に、現在の市場にあった適正価格の設定ができるのです。

では、全ての物件をこのレインズに登録しなければいけないのでしょうか?

売りたい物件は全てレインズに登録する必要があるのか?

登録されない物件もあります。

レインズ登録規則は下記のようになっています。

♦専属専任媒介契約
→必ずレインズに登録しなければいけません。

♦専任媒介契約
→必ずレインズに登録しなければいけません。

♦一般媒介契約
→レインズへの登録は任意です。

媒介の種類の詳細についてはこちら。
家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

自分の物件が本当にレインズに登録されているか確認する方法

不動産会社があなたの物件をレインズに登録すると「登録証明書」が発行されます。

専任媒介契約の場合、「登録証明書」必ず受け取るようにしてくださいね。

また、2016年1月より、私達もレインズを見ることができるようになりました。
家売却レインズ

レインズに登録した方は必ずログインして自分の物件を確認してくださいね。

不動産会社はレインズに登録しても「囲い込み」ができる

不動産会社は売り手、買い手を独占するために「囲い込み」をする会社があります。

「囲い込み」の詳細はこちらをご覧ください。
不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

例えば、レインズに登録をしても、他の不動産会社から「お宅の物件を買いたい人がいます」という連絡があったとします。

もし専任契約をしている場合、「その物件は商談中で」といって、他社を排他することができるのです。
商談している方はいないにもかかわらず。

他社(他の不動産会社)からの目線で説明するとわかりやすいので、他社目線でご説明いたしましょう!

他の不動産会社(ここではB社とします)からの目線

レインズを見て、物件を所有している不動産会社(A社)へ問い合わせる。

B社「お宅のお宅の物件を買いたい人がいます」
A社「その物件は商談中で、契約するかしないかの段階です」
B社「そうですか、わかりました」

数日後、B社がレインズを見て値下げされている事を知る。

B社「あれ、値下げされてる、買い手がいないのかな?A社に電話してみよう!」

トゥルルル・・・

B社「お宅の物件を買いたいという方がいます」
A社「その物件は商談中です」
B社「そうですか・・・(これは囲い込みをしているな!)」

という具合です。

買いたいと言っている人がいるのに「値下げ」をしているということは、A社が囲い込みをしていて、買い手が見つからないために「値下げ」をしている可能性が高いのです。

もしあなたの物件がこんな状況になっていたらどうでしょう?!
ハラワタが煮えくり返りますね!!

こんなことにならないよう、まずは不動産会社をしっかり選び、レインズを確認することが大切です!

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家を売却する際に専任媒介契約と一般媒介契約どっちで契約するのが賢い?

家を売却しよう!と決め不動産会社に話を聞くと、《一般媒介契約》と《専任媒介契約》の説明をされると思います。
今回は一般媒介契約と専任媒介契約の説明をいたします!

専任媒介契約と一般媒介契約の違い

まず、「専任媒介契約とは」を説明しましょう。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは他の不動産会社に売却の依頼ができない契約の事を言います。
売却をお願いするのは一社だけ。

専任媒介契約には2種類あり《専属専任媒介契約》と《専任媒介契約》があります。
なにが違うかというと、買い手を自分で見つけてもいいかどうか、というところが違います。

専属専任媒介契約・・・不動産会社は一社のみ、買い手も自分で見つけることはNG
専任媒介契約・・・不動産会社は一社のみ、買い手は自分で見つけてもOK

専属専任媒介契約は一番縛りのある契約となります。

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは複数社の不動産会社にも売却を依頼してOK、もちろん買い手も自分で探してOKな契約です。

基本的に、不動産会社は自社のお客さんにしたいため、専任媒介契約を勧めてきます。

専任媒介契約のメリット・デメリットは?

専任媒介契約のメリット・デメリットは何でしょうか。

◆メリット
専任媒介契約のメリットは一社のみの不動産にお願いするので、対応が楽。

◆デメリット
なぜ不動産会社が専任媒介契約を勧めてくるか、を考えましょう。

理由1 専任媒介契約であれば、必ずお客様になる
理由2 「安くて売れる物件」といったいい物件であればあるほど専任媒介をすることで囲い込みができる

いい物件であればあるほど、専任媒介契約は損をする可能性が高まります。

はっきり言って、専任媒介契約のメリットは売り手にはありません

「信頼できる」と思わないかぎり、専任媒介契約はしないほうが良いでしょう。

一般媒介契約のメリット・デメリットは?

一般媒介契約のメリット・デメリットは何でしょうか。

◆メリット
いい物件であればあるほど、不動産会社の競争が起こり、より高い価格で、いい買い手が早く見つかる可能性が高い。

◆デメリット
複数の不動産会社とやり取りをするため、やや面倒。

基本的に、「家を売りたい」という方が現れた場合、「レインズ」という不動産会社同士のデータベースに登録する必要があります。

物件を共有し、早くいい買い手を見つけるためです。

しかし、一般媒介契約は、レインズ登録義務がありません。
(専任媒介契約は必ずレインズに登録しなければなりません)

そのため不動産会社によっては、いい物件はわざと一般媒介契約にし、レインズに登録せずに独占する会社があります。

一般媒介契約にする時は、必ず複数の不動産会社に相談しましょう。

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複数の不動産屋さんに査定を依頼することで、より高く家を売ることが出来ます。
家の売却を考えている方は必ずチェック!費用は一切かかりません。

こちらあなたの不動産いくらで売れる?ゆかりおすすめサイトで今すぐ無料で一括チェック!

結論:一般媒介契約で契約をしたほうが賢い。

上記を読んでいただいて分かるように、専任媒介契約には、売り手にメリットはありません。

不動産業界というのは本当に特殊な業界で、基本的にお客様よりも自社の売上に顔が向いています。

不動産の売買は、不動産会社を見極め、騙されないようある程度知識をつけておいたほうが良いでしょう。

契約はかならず「一般媒介契約」です!

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家の売却はどんな流れで行うの?買い手が決まって一安心は禁物です!

家を売る!と決めてから、まずはどうしたらいいの?と思っている方、不動産会社にだまされないために、まずは不動産会社、不動産売却について、知識を付けておいたほうが無難ですよ!

お時間のあるときにこちらをご覧くださいね。
家を売却するなら必ず読んで欲しい記事

では、家を売却したいと思ったら、するべきことの説明をいたします!

家を売却したい!と思ったらやること

やること1 複数の不動産会社に査定を依頼する

まずはどの不動産会社に依頼するかを決めなければなりません。

私がオススメなのはHOME4Uという不動産一括査定サイト。
NTTデータグループが運営している安全安心のサイトです。

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厳選された不動産会社のみに査定をお願いすることができます。

クレームの多い不動産会社を排除してくれるし、全国1500社以上の不動産会社が対応してくれます。

査定の為に必要な入力事項も、最低限の内容なので60秒ほどで完了。

何度も言っていますが、家の売却は複数の不動産会社に査定してもらうことが、騙されないためにもとっても大事です。

まずは、複数の不動産会社に査定を依頼してください。

参考記事:ゆかりの家の売却成功体験!500万円プラスなった方法とは?1からやり直した結果、大成功!

やること2 不動産会社に「売れる価格」を相談する

複数の不動産会社から連絡があり、なんとなく相場がわかると思います。
念のため、自分でもある程度相場を調べておくと良いでしょう

相場よりも高い不動産会社、低い不動産会社があると思います。
この不動産会社の見分け方はこちらを御覧ください。
家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

不動産会社の目星がついたら、実際に家を確認してもらいます。

ただし、メールや電話での査定は、実際に家を見ないで出した査定額。
「売れる価格」をそれぞれの不動産会社に確認しましょう。


ここで不動産会社の口車には乗らないように。
しっかり第三者の目で確認してください。

高い査定額には注意」です!

やること3 不動産会社と契約をする

売却を依頼する不動産会社が決まったら、契約を交わします。

契約には《専任媒介契約》と《一般媒介契約》があります。

信頼できる営業マンが担当になった場合は《専任媒介契約》でも問題無いでしょう。

ただし、信頼できる!と断言出来ない場合は《一般媒介契約》にしたほうがベター。

参考記事:家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

やること4 買い手が現れる前に、見せても良い家にする

買い手が現れると、必ず家を内覧します。
その内覧は、あなたが家に住んでいても住んでいなくても行われます。

家に住んでいるようであれば、家が売れたら引っ越しをするのですから、家を片付けて綺麗にしておきましょう!

モデルルームのような配置にしたらすぐに決まった、という方もいます。

引き渡しをする時はもちろん家具などは付いてきませんが、買い手に住んでいるイメージを持たせることが大切です。

やること5 購入申込み、売渡承諾

買い手が決まったら、いよいよ契約です!
ここまで来たら、不動産会社の指示に従いましょう!

やること6 売買契約(手付金授受)
やること7 住宅ローンの停止条件の成就

買い手が決まって「一安心」ではありません。
「買い手の住宅ローンが下りるかどうか?」がとても重要。

買い手の住宅ローンが下りなければ取引は成就しません。
ご近所さんに送別会を開いてもらうのは、買い手のローンが下りてから!です。

やること8 抵当権の抹消手続きなど

家が売れたら、抵当権などの権利に関する諸手続きが必要になります。
忘れがちなのでしっかり覚えておきましょう。

手続きはとても簡単で、書類に住所、名前、押印と返済日を記入するだけです。
返済日とは抵当権の抹消希望日。

手続きには2週間ほどかかるので、抹消したい日付から2週間前に手続きをするようにしましょう。

やること9 引っ越し

引っ越しをする際も、色々な引越し業者で値段を比較すると良いでしょう。

「〇〇引っ越しは△円でした」と言えば、競争でかなり安くなります。

私はコレで半額以上得しました!

やること10 残代金決済・所有権移転・引き渡し

さていよいよ引き渡し。

残代金を支払ってもらうため、場所は買い手の利用する金融機関です。

持参するものは下記となります。

①実印
②身分証明書
③登記済権利証
④印鑑証明書
⑤評価証明書
⑥諸費用・精算の厳禁
⑦金融機関通帳と届出印
⑧住民票
⑨部屋のカギ
⑩物件資料

幾つかの必要書類に署名押印し、残代金の振り込み伝票の記入をし、窓口で身分証明書と振り込み手数料を提示してもらえば売買の手続きは終了です。

一通り流れはつかめたでしょうか?

やること1、2、3までで、不動産売却が成功するか、失敗するかは9割決まると言っても過言ではありません。

あなたの不動産売却、うまくいくことを願っています!

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家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?高額査定の落とし穴とは

このサイトでは、自分の家を売却する時は複数の不動産会社に話を聞くことを勧めています。

もし「どうして複数の不動産会社にお願いするの?」と思った方はこちらをご覧ください!

ゆかりの家の売却成功体験!500万円プラスなった方法とは?1からやり直した結果、大成功!

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ここで複数の不動産会社に申込をしたら、このページをブックマーク!
各不動産会社から査定額が届いた後の、不動産会社の見極め方をご紹介します。

今回は、家を複数の不動産会社に査定してもらい、高額査定がついた場合の落とし穴についてご説明します。

自分の家に高額な査定がついた!本当に喜んでいい?

自分の家に高額な査定がついた場合、「やったー!」と喜んでしまいますよね!わかります。

私もその一人でした。
でも、高額査定で、私は1社目の不動産会社で失敗しました。

高額査定がつくと、「絶対この値段で売れる!」と思ってしまうんですよね。

不動産会社がつける査定額には注意しなければならないことがいくつかあります。
まずは「査定」について理解を深めましょう!

不動産の査定はどうやって行われる?

不動産の査定は非常に難しいです。

ある人から見れば価値ある家にも見えるし、またある人から見れば、なんの価値もない家に映るのです。

例えば間取りが変わっている家だったり、五角形の家だったりした場合(見たことありませんが)大抵は低い査定額が付きます。

多くの方が「住みにくい」と感じるためです。

でも、とある絵描きさんが「家で個展を開きたい」と考えた場合「変わった家」というのは芸術に変わる可能性があります。

その絵描きさんからすれば、とんでもない宝物を発見した!と思うかもしれません。
ここには大きい価値があるのです。

もしかしたら、この人だったら「1億円」でも変わった家を買う可能性が出てくるわけです。

不動産会社も、得意不得意があります。

マンションが得意な不動産会社、一軒家が得意な不動産会社、デザイン住宅が得意な不動産会社、、、

あなたが「家を売却したい」と家を査定に出した場合、不動産会社でも価値が違い、査定額が変わってくる可能性があるのです。

あなたの家はどんな家ですか?マンション?戸建?
まずは、あなたの家に合った不動産会社を探す必要があります。

ただしこれは、直接不動産会社に聞かなければわかりません。

インターネットで複数査定をしたら、不動産会社の担当と話をする

HOME4Uで不動産会社に申し込みをしたら、次にすることは「不動産会社に行って話を聞く」ことです。

不動産会社に行った時に、どういった家の売買が得意なのか、聞いてみるといいでしょう。

不動産会社に行く前に、ある程度不動産会社を絞り込見たい場合はどうする?

複数の不動産会社に話を全部聞く時間がない、という方もいらっしゃると思います。

そんなときは「査定額」である程度目星を付けましょう。

以前こちらの記事でもご紹介しましたが、不動産会社の査定には3種類あります。
家の売却で信頼できる不動産会社を必ず見つけられる方法がある!

◆査定の種類3つ

販売査定
物件の魅力を最大限に評価して出した査定額。

標準査定
3ヶ月程度で販売できる金額を計算して算出した査定額。
大抵はこの査定額よりも高く売れることが多い。

買取査定
不動産会社が買い取る場合の査定額。
標準査定より2〜3割程安くなる。

販売査定について

この販売査定は、物件の魅力を最大限に引き出した査定額です。

つまり「売れるかもしれない」「売れるようにがんばります」という査定額ということです。

ここで言いたいことは、不動産の査定は、ブランドバックや時計、車の査定とは違う、ということです。

ブランドバックや時計などは「30万円」と査定したら30万円で買い取ってくれます。

しかし、不動産はそうではありません。
ここを勘違いしないことが大切です。

不動産会社はその高額査定で「買い取る」なんて一言も言っていません。
不動産会社はあくまで仲介役。

「この金額で買い手が見つかるようにがんばります」という数字なのです。

私達は「少しでも高く売却したい!」と思います。
不動産会社はそこを逆手にとり、相場よりも高い査定額を出してきます。

つまり、「販売査定」は実際に売れる金額でもなんでもないということです。

「うちだから出せる査定額です」なんて言ってきたら要注意。
根拠のない、決まり文句です。

買い手がつかなければ、その査定額は0円も同然なのです。

標準査定について

標準査定は3ヶ月程度で売れると考えた場合に算出される、計算された査定額。
大抵は標準査定額よりも高く売れることが多いようです。

周辺マンションの事例、市場価格などを鑑みて算出した金額ですので、
この金額をしっかり受け止めることが大切です。

買取価格について

買取価格は不動産会社があなたの家を買い取る場合の査定額です。

高額査定の不動産会社を選ぶと大損する可能性がある

高額査定を出す不動産会社は、お客様よりも自分達の儲けに目が向いています。

「高い査定額を出せば自社で契約してくれるだろう」と考えているからです。

そういった不動産会社は、ほとんどが「囲い込み」をしています。

「囲い込み」をされてしまっては、家が高額な上に、買い手の母数が限られるわけですから、売れるまでに時間が掛かる可能性が大きいのです。

囲い込みがわからない方はこちら
不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

売れるまでに時間がかかるということは、不動産会社は当然「値下げ」をしてくるのです。

あなたは「売れないのだから仕方ない」と思い、きっと値下げに応じるでしょう。

もしそれでも売れない場合、さらに「値下げ」を要求されますよね。

そうすると、「一番高額な査定額」を出した不動産会社がもしかしたら「一番低い売却額」になる可能性が大きいのです。

標準査定を出した不動産会社に依頼するのが一番確実

もし時間があるようでしたら、査定を出した全ての不動産会社に会って話を聞き、見極めることが一番確実です。

時間がないようであれば「一番低い査定額」と「一番高い査定額」と出した不動産会社は「却下」にすること。

でも実際に査定額が届き、高額な査定を出してきた不動産があった場合、きっと「この金額で売れたらいいなぁ」と思うでしょう。

そうするとその高額査定の不動産会社が気になって仕方が無くなると思います。

もしあなたが、「騙されない」と決心してその高額査定を出した不動産会社を「却下」にすることができればいいのですが、
それが出来ない場合、標準査定と高額査定を出してきた不動産会社に出向き、話を聞きましょう。

絶対に、「高額査定」を出した不動産会社だけに行ったり、「いい会社だろう」という思い込みは捨てて話すこと。

第三者の目線で話をするように心がけてくださいね。

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家の売却で信頼できる不動産会社を必ず見つけられる方法がある!

今回は、私が無知の時に行った不動産会社A社の経験を生かし、
どうやって家を売却することに成功したか、説明いたします!

どうやって家を希望価格で売ることができたのか?

それは、自分の間違いに気づき、不動産会社のカラクリ・思惑を知り、1から家の売却をやり直したからです。

詳細はこちら
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家を売却するにあたり間違っていた事

営業マンを信用し、1社の不動産屋にしか依頼をしていなかった
→その結果、不動産会社の囲い込みに気づかず買い手が見つからなかった

家の相場よりも高い査定額に満足してしまった
→家の相場よりも高い金額では売れない可能性の方が高い
※よく「高く家を売る方法」を記載したサイトを見かけますが、広告の可能性が高いので気をつけてくださいね。

大手不動産会社であれば安心
→不動産売却は大手だから安心ということはない(囲い込みをするのは大手が多い)
※もちろん大手不動産会社が全て悪いわけではありません!

「囲い込み」がわからない方はこちら
不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする人とは?

もしみなさんにも上記のようなことを思っている方がいたら、要注意です!

あなたの家の売却が失敗する前に、このサイトのカテゴリ「不動産売却するなら必ず読んで欲しい記事」をぜひお読みください!
不動産売却するなら必ず読んで欲しい記事一覧

さて、私はどうしてこの過ちに気づいたかというと、私の地元の不動産会社に勤めていた友人に相談したことがきっかけです。

私「久しぶり。最近離婚して家を売りに出してるんだけど、全然買い手が出てこないんだよね〜。こんなもんなのかなぁ」

友人「どこの家?査定額は?いつから売りに出してる?」

私「練馬区で相場より高くて2600万円、4ヶ月は経ってるかなぁ」

友人「相場より高いって売れないと思うよ。その不動産屋さん怪しいかも」

私「ええ?!」

友人「囲い込みされてるんじゃない?なんていう不動産会社?」

私「大手不動産会社のA社だけど、、囲い込みってなんなの?」

という会話から「不動産A社が怪しい」と思うようになりました。

地元の友だちということもあり、不動産会社のカラクリを素人でも分かるように説明してもらい、
不動産会社は怪しい会社が多く存在することを知りました。

不動産会社のカラクリを知りたい方はこちらを御覧ください!
不動産業界について

家の売却は大手かどうかよりも、営業マンを見極めることが大切であること、複数の不動産会社に依頼することは必須だということだったのですが、どこにどうやって依頼すればいいかわからず。

家の近くに小さい不動産会社はあるものの、なんだか怪しいし、、、。

できればこの友人に家の売却をお願いしたかったのですが、
地元密着型の不動産会社に、さすがに東京の家の売却は、、、ということで、泣く泣く断念。

どうしようかなぁ、と思いネットで調べていたところ、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスがあることを知りました。

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「え、これって私が求めてたやつじゃん?!しかも無料。やるしかない。」

願えば叶うんですね!!びっくりしました。
見つけてすぐ申し込みました笑

私の今までの悩みは無駄だった??
本当にネットって便利ですね。

これを入力するだけで複数の不動産会社に私の家の情報が送られて、複数の不動産会社から査定額が届くんです!

私は査定額が届いた不動産会社に全部会って話を聞きました。

当然、気に入った不動産会社にだけ話を聞くこともありとは思いますが、なるべく会って話を聞いたほうがいいと思います。

何千万が手に入るかもしれないのですから!このくらいの苦労はなんのその!

何千万円の世界だからこそ、不動産の誤差って、きっと何百万円の世界。

例えば200万の誤差があったら、その200万円で何ができるでしょう!

世界一周できるかもしれません。
車1台買えるかもしれません。

この誤差をミスミス逃すわけには行かない・・・!

こうして全ての不動産会社に会い、1からやり直しました。
しっかり相場も調べ、私の家の相場は2400万円くらいと判明。

すると、4ヶ月待っても現れなかった買い手が、2週間程で現れました。。
今までの時間はなんだったの〜!?

A社に怒りがこみ上げるばかりですが、
大人なので我慢しましたヽ(`Д´)ノ

一括査定サービスを利用して気をつけること

それは「査定額」を見極めること。

査定額が届いたら注意して欲しい事があります。
一番高い査定額を出した不動産会社」と「一番低い査定額を出した不動産会社」を省くようにしてください。

一番低い査定額の不動産会社はもちろんなしです。

問題は一番高い査定額を出す不動産会社。
相場より高いと感じたら要注意。

不動産会社が出す査定には3種類あります。

販売査定
→物件の魅力を最大限に引き出して付けられる査定額。売却には時間がかかる。

標準査定
→3ヶ月程度で売却できる値段を想定してつける平均的な査定額

買取査定
→買い手を探すのではなく、直接不動産会社が買い取る価格。標準査定より2〜3割安い価格になる。

一番高い査定額を出す不動産会社は「販売査定」を提示している可能性が高いです
よくよく考えると、販売に時間がかかるということは、必ず不動産会社に「値下げ」を提案されます。

ということは、たいてい値下げ後は「標準査定」になるわけです。

高額な「販売査定額」を出してくる不動産会社は、ユーザーを引き寄せるための「エサ」であることがほとんど。

こういった考えの不動産会社は「囲い込み」を行う不動産会社が多いのです。

もし囲い込みをされてしまった場合、さらに売れる記事が長引く可能性がありますので、
もしかしたら他社が出していた標準査定額よりも、さらに安値で売却する可能性もあるのです。

「販売査定」を提示してくる不動産会社は「囲い込み」とセットととらえたほうが良いでしょう。

信頼できるのは、相場の金額を提示してきた不動産会社

「標準査定」は3ヶ月程度で売却することを見込んだ、計算された査定額です。
この査定額よりも一般的には高く売れることがほとんど。

「家を高く売る方法」の類のサイトにだまされないでください!

こういったサイトでは必ず、一番高い査定額の不動産会社を勧めています

でも、上記で説明したように、高額査定をしてくる不動産会社は至って怪しいのです。

例えば、あなたが1本100円の普通の鉛筆を持っていたとします。

この鉛筆を「500円で買う人を見つけてあげるよ!」という人が現れたとします。

500円で売れたらあなたは400円儲けます。

「お願いします!」とその人に頼んだところで、誰もが100円の鉛筆とわかっているにもかかわらず、500円で買う人がどのくらいいるでしょうか。

おそらくほとんどいないと思います。

ましてや家となれば何千万の買い物です。
相場より高く買うということは、その家に相当な魅力がなければ、ほとんど可能性がないのです。

買い手がいなければ、その査定額に意味はありません。

上記でも説明したように、「高額査定」をする不動産会社は疑ったほうがいいです。

しっかり計算された「標準査定」を提示してきた不動産会社にお願いすることが、結局は一番高額となる可能性が高いのです。

(ただし営業マンの見極めは大事)
家の売却で重要なのは営業マン!大手不動産会社かどうかは関係ない

複数の不動産会社に依頼をする理由は、あなたの家を理由なく高額な査定を付けてもらうためではありません。

信頼できる不動産会社、営業マンを見つけるためなのです。

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家を売却するのは時間がかかる?営業マン次第で1ヶ月で家を売却できる!

家の売却を検討されているということは、皆さん家(マンション)を買った経験があるのだと思います。

家を買う時って、結構スムーズではなかったですか?
私の場合ローンで少し苦労しましたが・・・。

気分も前向きですよね!
どういう家を買おうかな〜!(ドキドキ)
間取りはどうしよう?(ワクワク)

気分が前向きの時は多少の問題点があったとしても、
なぜか簡単にクリアできてしまうのです。

家を買おうと決めて物件の見学に行き、不動産会社の営業をうける。
色々な会社の物件を見て一番良さそうな不動産屋に決定。
もしかしたらあの家、売れてしまうんじゃないか?!という強迫観念で寝付けず買うことを決意。
ローンが通り、あとは完成を待つだけ!

トントン拍子で家の購入を決めてから1ヶ月〜2ヶ月で契約した、なんていう方もいらっしゃるかもしれませんね。

でも今回、私達は離婚で家を手放すというなんともネガティブよりな売却!!

離婚という体力のいる作業をしているからか、精神的にも参っていてクヨクヨ、メソメソ。

家を手にしたものの、「本当に売れるのかなぁ」なんて思うこともしばしば。

見事に私の家の売却劇は泥沼化しました。
家を売る時の精神状態って大事です!

皆さんが「今日はツイてる!」と思う時、これは勘でも単なる思い込みではなく、ホルモンが関係していると言います。
男性ホルモンである「テストステロン」が多い日は「今日はツイてる!」と感じるそうです。

実際に投資家が儲かる時は「テストステロン」の分泌が多い日であることが多い、ということが実験で証明されているそうですよ。

ホルモンは精神状態と深い関係があります。
女性であれば、生理の時の意味のないイライラや落ち込みで痛いほどわかる方もいらっしゃると思います。

「うまく家を売却できた」人は運が良かったのではありません。
離婚を前向きに捉えて、それなりに不動産の勉強をすれば、あなたの家の売却も成功するはずなんです。

どうしてこんな人生に、、

なんて思うこともあるかもしれませんが、どんな困難なことに遭ったとしても、
また別の幸せを手にすることができるんです!

と、話は逸れましたが、「不動産売却は家の購入よりも時間がかかるかどうか?」については、
営業マンとの出会いにかかっていると思います。

別の記事でも散々紹介しているので「もうわかってるよ!」という方もいるかもしれませんが、
営業マンとの出会いが本当に大切なので、もう少しお付き合いくださいませ!

●なぜ家の売却は営業マンが大事なのか?
家の売却が時間がかかるかどうかは、家自体の魅力がどうかもありますが、その不動産会社が「悪いこと」をしていないかどうか見極める必要があります。

▼時間がかかる理由

  • あなたの家に魅力がない
  • 不動産会社が囲い込みをしている
  • 専任媒介契約にしている

では細かく見ていくことにしましょう!

●あなたの家に魅力がない
正直これはどうしようもない部分があると思いますが、綺麗にできるところは綺麗にしていますか?

特にトイレや水回りは要注意。

他にはキッチンの生ごみ、ベランダの荷物、窓の拭き掃除はしっかりしておきましょう。

引っ越すのだから、家をモデルルームのようにしたり、内覧に来た時はスーパーの営業時間やバスの便利性などが伝えることができると、自宅とは別に、プラスαで評価してもらえることも。

●不動産会社が囲い込みをしている
不動産会社の囲い込みはよくある手法。

あなたの物件を「買いたい」という買い手を、自分達独占で見つけようとする方法です。

本来、買い手はどこの不動産を通してもいいものですが、不動産会社からすれば、売り手のあなたと、買い手からの両方から手数料が欲しいがために、囲い込みをするのです。

囲い込みの詳細はこちら→不動産売却の悪しき習慣「囲い込み」で損をする人とは

囲い込みが行われると、他の不動産会社からの紹介の買い手がシャットダウンされることになるので、なかなか買い手が現れないことも。

●専任媒介契約にしている
専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか依頼をしないことです。

絶対に信頼できる営業マンであれば、専任媒介契約でも問題ありませんが、
1社にのみお願いするということは、不動産会社間で競争が起きないため、
ノロノロと買い手を探す可能性が高くなります。

営業マンを「信頼できる」と断言できない場合は「一般媒介契約」で複数社に依頼をするようにしましょう。

まとめ

いかがでしょうか?
家の売却は、1ヶ月くらいで決まることもあります。

買い手の母数が多くなればなるほど、契約が決まる可能性が高まるのですから、不動産会社が「囲い込み」をしていないかどうか、見極める必要があります。

また、【専任媒介契約】【一般媒介契約】について、もちろんどちらにも長所・短所があります。

特に専任媒介契約を考えている場合は、営業マンをしっかり見極めるようにしてくださいね。

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