中古マンション

空き家問題はなぜ起きる?中古マンション時代に乗り遅れるな!

別の記事でも書いていますが、日本では家やマンションを買う時、新築を買う方が多いですが、
海外では中古住宅がほとんどを占めています。

でも今後、政府は中古住宅市場にメスを入れ、
取引の整備をしようとしています。

理由は、空き家

日本では空き家を勝手に取り壊すことができず、持ち主がどうにかしなければいけないのですが、
壊すにも費用がかかり放置にしてしまうこともしばしば。

放置することによって火災の原因になったりもします。

そこでまず、第一歩として「空き家等対策の推進に関する特別措置法」を2017年2月に施行。

これにより、政府が取り壊しをすることもできるのですが、
それにも費用がかかります。

そのため、中古住宅の市場を広げることで、
無駄な税金を使用しなくても良くなるのです。

さらに、この中古市場を活性化させていない現在、500兆円もドブに捨てている状況なんだとか!

日本の中古マンション市場が活性化しない理由

日本では自分のマンションが市場より高いのか、低いのかなどは不透明なことが多いのですが、

海外のマンションサイトを見ると、
そのマンションが、周辺のマンションと比べて価値が高いのか低いのか
グラフでわかるようになっています。

便利ですよね。

ただし、これは中古マンション市場が整備されているからできることであって、
今の日本では到底できることではありません。

もっと言えば、日本は中古住宅を評価する規定や機能がなく、
築20~25年で、価値はゼロになるという始末。

空き家が問題になるのは当然と言えば当然でしょう。

日本は新築信仰が根強い

新築マンションの方が安全、と思っている日本人が多いのも事実。

  • 中古マンションは外見はキレイだけど、中はスカスカでしょ
  • どっか木腐ってる気がする。
  • シロアリがいるんじゃない?

本来その不安は購入時に解消されるべきところなのですが、
日本はまだまだ整備されていないため、ユーザーが安心して買うことができない。

でも、なぜか新築マンションに対しての信頼は絶大。

信じたゆえに、欠陥マンションだったとしたらどうでしょう?

実は、安全性でいえば、中古マンションの方が安全な確率は高いのです。

ただし、現状は自分で専門家に点検を依頼する必要があります。

マンション購入後のメンテナンスの習慣がない

日本はマンションや家の購入後、定期的なメンテナンスをする習慣がありません。

1年に1回メンテナンスをするだけでも劣化を防ぐことができ、
将来売却するときの金額にも影響します。

マンションや家を購入したら、年に1回メンテナンスをすることをおすすめします!

まとめ

今後日本でも広がるであろう中古市場。
時代に遅れないよう、しっかりメンテナンスをしておきましょう!

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リフォームで失敗しない方法がある?不動産会社に勧められたリフォーム会社には要注意!

中古マンションを購入したらリフォームをしたいと考えている方も多いと思います。

リフォームで失敗しないためにはどうしたら良いでしょうか。
今回はリフォームする時のポイントを公開します!

予算をしっかり決めること!

まずは予算を決めましょう。

その上で、自分はどういう家に住みたいか?
ということをイメージしましょう。

はじめは金額を気にせずイメージどおり、設計者に伝えることが大切です。

その後、自分のイメージの家がしっかり予算内に収まるか設計者に確認します。

もしオーバーしても、設計者がここは必要ない、など
アドバイスをもらえるでしょう。

リフォームする時は打合せを徹底的にすること!

リフォームする際は打合せを徹底することがポイント。

さらに「図面」で打合せをすることが重要です。
ご自身のイメージをしっかり設計者に伝えましょう。

あなた自身、しっかりイメージを付けておくことが大切ですよ。

リフォーム工事中に家を見に行きましょう!

リフォームが始まったら工事者に「おまかせ」はNGです!

工事が始まったらおそらく打合せすることが出て来ると思いますが、
その為に現場に行って様子を見ておくことが大切です。

素人は図面を見て理解することは出来ないことが多いと思いますが、
実際に工事をしている所をみて、さらにイメージが湧いてくる事もあります。

また、工事者も、現場に依頼主がいることで気合が入ること間違いなし。

リフォームは自分で素材を選ぶ事ができる!

リフォームをする場合、自分で素材を選ぶことが出来ます。

新築の場合は無理ですよね。(マンション、建売の場合)

もちろん、「天然素材」にこだわることも可能です。

天然素材は高くなることもありますが、
少し傷のあるフローリングなどは、安く手に入れることが出来ますよ。

床は特に、いずれは傷ついてしまうのもですから、
よっぽど新品にこだわっていない場合は
傷物を見てみるのもいいと思います!

リフォーム瑕疵保険に加入することも検討しよう

リフォームをする場合、どういった会社に頼めばいいのかわからない方も多いと思います。

不動産会社に勧められたリフォーム会社は
しっかりリフォーム会社の口コミサイトで確認しましょう。

その場合、友人でリフォームをしている人がいれば、
そのリフォーム会社を紹介してもらうのも手。

リフォーム会社を選ぶ時は、リフォーム瑕疵保険を利用できるリフォーム会社かどうか?の
確認を忘れないようにしましょう。

リフォーム瑕疵保険は国土交通大臣にしてされた会社のみが加入することができ、
万が一リフォームに欠陥があった場合はリフォーム会社が保証してくれる保険です。

この保険を利用すれば工事中やリフォーム完了後に建築士によるチェックを受けることができます。

もちろん、リフォームした部分全てが対象となりますから、
これはぜひ利用したいですね!

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価値の下がらないマンションを見つけるポイントは再開発エリア

マンションを買う時、時間が経っても価値が落ちないマンションを買えたら良いですよね。

価値が下がらないマンションにはどういった条件があるのでしょうか。

価値が下がらないマンションの条件とは?

  • 管理が徹底している
  • 定期的な修繕
  • 住民のコミュニティ条件が円滑
  • ブランドエリアに建っている
  • 人気のある地域に建っている
  • エントランス、廊下、外壁の質がいい

日本では広尾や南麻布、中目黒のマンションは時間が経っても価値が下がらず、
むしろ高くなっているマンションもあります。

平均で18億円のマンションが27億円まで上がったマンションも!
(18億円のマンションなんて簡単に買えないですが・・・)

注目すべきはエリア!

恵比寿、目黒、代官山、広尾などは昔から人気のエリアで、
マンションの価値が下がらない可能性が高いのです。

「人気」というのは価値が高いのですね。

注目するのは「再開発エリア」。
再開発エリアは商業施設をしたり、道路の整備が大規模に行われます。
ということは、やはり資産価値が高まる可能性が高まリますよね。

武蔵小杉、豊洲がいい例です。

豊洲はオリンピックも決まったこともあり、うなぎのぼりです。

2016年現在、注目されているエリアは
「品川〜田町」「中野駅」「築地」「飯田橋」あたりです。

こういった再開発エリアは自治体のホームページで確認することができますよ。

マンションの管理状態を確認!

マンションの売り主にしっかり、「どれくらいリフォームをしているか」を確認しましょう。

状態のいいマンションは当然、価値が高いのです!

また、管理だけでなく耐震性を確認することも大切!
詳しくはこちらをご覧ください。
耐震性は大丈夫?マンションを買うときには竣工図で裏側を確認!素人が確認できるポイント2つ

中古マンションにお宝はあるのか?

あります!

特に中古マンションにはお宝が眠ってることがあるので
ぜひ、中古マンションを探してみてください!

中古マンションにお宝がある理由は?

【理由1】価値を正しく判断できない不動産会社が多い

日本は新築物件を買うことが一般的なため、
不動産会社は中古マンションの価値を正しく判断出来ない場合が多いのです。

新築であれば2〜3割高くなり、中古になった途端「本当は価値があるのに」査定額を一気に下げてしまいます。

その為、実際の価値よりも評価が低いマンションが存在している可能性が高いのです!

【理由2】早く売りたい売り主が多い
中古マンションは「早く売りたい」と思っている売り主が多いため、
値段を下げて売りに出している売り主も多いのです。

「家を売る」というのは「お金が欲しい」「税金が払えない」「離婚した」などと
必ず理由があります。

その為、「◯日までに必ずお金が必要」という方も多くいらっしゃいます。

また、売り主が売りに出しているマンションのお金で新しいマンションを買う場合、
新しいマンションの決済までに売却を完了させている必要があります。

そういった場合は「低い査定額」で家を激安で販売していることがあるのです!

【理由3】立地がいい場所にあることが多い
新築物件の場合、新しい土地も見つけなければなりません。

そうすると、昔工場だったり埋立地に建てることがあります。

中古マンションであれば、駅チカなどの好立地にあることが多いのです!

一番は自分が納得できるマンションだと思うこと!

色々と条件を挙げましたが、一番は自分が「いい!」と思えるマンションを見つけることです。

価値あるマンションはもちろん、納得のできるマンションを買えることを祈っております!!

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耐震性は大丈夫?マンション購入時に素人が確認できるポイント2つ

中古マンションを購入する際、気になるのが耐震ですよね。

1981年以降に建築確認審査を受けているマンションであれば
新耐震基準はクリアしていると言われていますが、1981年は30年以上も前になります。
30年前の耐震基準ってちょっと不安ですよね。

具体的には、新耐震基準は震度7に耐えられる構造になっており、
東日本大震災時も新耐震基準の建物の倒壊はありませんでした。

住宅ローンの「フラット35」を検討している方は、
この新耐震基準のマンションであることが必須ですので
しっかり確認しましょう。

その場合、「竣工図」をしっかり確認してみましょう。

竣工図とはなにか?

マンションを設計する際、「設計書」が作成されます。
これはマンションでも一軒家でも同じですね。

設計図によってマンションを概要を決定し、
国の建築確認審査を受けることになります。

ここの審査が、1981年以降であれば耐震はクリアしている、ということです。

設計図の通りにつくろう!と思っても、必ず変更する部分が出てきます。
また、行政から指摘が入ることもあります。

そういった変更点を反映させて完成したマンションの詳細を書いた図面を「竣工図」といいます。

竣工図はどこにあるの?

竣工図は管理組合などが管理している場合が多いため、
そのマンションの管理組合に確認してみましょう。

場合によっては、「紛失した」という場合もあります。
また、組合によっては「契約するまで見せない」と言われる事もあります。

しかし、竣工図を見なければ外観や内観などの
表面的な部分しか確認出来ませんよね。

こういった管理組合は怪しさ満点。
違うマンションを検討したほうが良いでしょう。

竣工図には地盤の記載もあります。

地盤は地震の揺れの大きさが変わってきますので、
あらかじめ確認しておいたほうが良いでしょう。

過去に沼地だった土地などは地盤がゆるいです。
過去の地図を確認するのもあり。

また、土壌汚染にも気をつけましょう。
土壌汚染は「登記簿謄本」で確認することができます。

登記簿謄本はその土地に何が建設されたことがあって、
所有者がどんな人で、という過去が分かるもの。

法務局へ行って調べることもできますし、
ネットで請求することもできます。

過去に「工場」「クリーニング屋」「写真店」だった場合は注意です。
薬品を使用することが多いため、土壌汚染させている可能性があります。

素人が竣工図を見てもわからない・・・

おっしゃる通りです。
素人が竣工図を見ても、何が安全でなにが危ないかはわかりません。

そこで頼りになるのがホームインスペクション(住宅診断)です。

竣工図という言葉を知っているだけでも、
「油断できないな」と思わせる事ができますので、
竣工図を覚えておきましょう!

素人でも分かる耐震診断!

●耐震性で選ぶなら、長方形のマンションを選びましょう。

デザイン性のある段々になっているマンションや、
ある部屋だけバルコニーが広いといった一定でないアパート(ピロティ)は
耐震性の観点では注意が必要です。

中古マンション 耐震

空間のないマンションを選びましょう。

1階が空間(セットバック)になっていて、開放感のある設計になっている
マンションも最近多く見かけます。

こういったマンションは壁がないため耐震性には欠けることがあります。
中古マンション耐震

デザイン性のあるマンションに憧れますが、
こういったマンションを選ぶ場合は
しっかり専門家に確認してみてくださいね。

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売り主の管理状態を知るには?中古物件購入時に注目するポイント7選

中古物件に興味をお持ちの方、今回は中古物件の見極め方をご紹介いたします!

チェック1 しっかり管理された物件か?

中古物件でしっかり確認してほしいことは、しっかり手入れされた家かどうか、ということです。

定期的にお手入れをしてあげると、家はキレイなまま、長く住むことができます。

家は年月が経つに連れ劣化していきます。
当然のことではありますが、少しの劣化を少しづつ修理しているか?

という所をしっかり見てください。

中古マンションであれば、修繕した履歴が残っているはずです。

しっかり修繕された家かどうかは、「玄関」に表れやすいそうですよ。

玄関にゴミが散らかっていたり汚れている場合は、
メンテナンスに「うとい」方の可能性が高いようですので、
玄関まわりをしっかり確認するようにしましょう!

※もちろん、玄関が汚くてもメンテナンスをしっかりしている方もいますので、指標にする程度に!

チェック2 家の「傷み具合」はどこをチェックする?

窓を開けた時の立て付け(開けにくかったり、キーキー音がしないか?)
基礎や外壁のひび割れはないか?
屋根の欠損はないか?
腐食している所はないか?

というところをチェックしてみてくださいね。
また、不動産会社の担当者や売り主が、しっかりメリット・デメリットを話てくれるかどうか、という所も大切です!

チェック3 瑕疵物件には要注意

瑕疵物件とは、家が傾いていたり、シロアリが住んでいたりと
建物そのものに問題のある家の事です。

●家が傾いている?
家が傾いているかどうかは、感覚で分かる方もいらっしゃるようですが、
ビー玉を置いて転がしてみるといいでしょう。

少しの傾きでも転がっていきます。

●シロアリがいる?
シロアリがいるかどうかは、床下に潜らないと、しっかり確認することは難しいです。

ただ、床がフカフカ、スカスカしているような感覚がある場合は、シロアリ物件の可能性が高いです。

売り主も気づいていないことがあるので、ここはしっかり確認したいですね。

買ってからシロアリに気づいて「補修工事」とならないようにしましょう!

チェック4 マンションを選ぶときは50世帯くらいのマンションがおすすめ

マンションの場合、世帯数は様々あります。

10世帯、20世帯、もしくは100世帯以上・・・

おすすめは50世帯くらいのマンションです。

「修繕費」に理由があります。

すでにマンションに住んでいる方はご存知と思いますが、
修繕費はそれぞれの世帯が積立をしています。

修繕が必要になったら、その修繕費で修繕をします。

「10世帯のマンションであれば、50世帯のマンションより小さいんだから、修繕費は安くなるだろう」

と思いがちですが、実はそこまで変わりないことがほとんど。

ということは、世帯が小さければ個人の修繕費が高くなるのです。

しかし逆に大きすぎる世帯は、ゲストハウスや保育ルームなどの施設が併設されているマンションもあり、維持費を請求されることがあるのです。

チェック5 見栄をはらないこと!

家を買う時は「見栄をはらない」ことが重要です。

家を買う時、「新築物件」も見ると思います。

もちろん新築のほうがキレイだし、最新の設備が整っている家のほうが「いいなぁ」と思うと思います。

そうなると「予算ギリギリ」だったり「予算超えるけど、なんとかなるでしょ!」と。

そんな時は一呼吸置いてください。

なぜか人は「この家、違う人に売れてしまうかもしれない」という強迫観念に襲われます。

でも、家は「そんな簡単に売れない」と思いましょう!

不動産会社はあなたの支払いがどうなろうと、家を売ることしか考えていません。

「プラス18000円くらいですよ」

なんて言われたら「大丈夫か」と思いがちですが、その18000円が後々響いてきて、
家庭不和が起こることさえあるのです。

「泣く泣く家を売ることにした」という事例はたくさんあります。

見えを張ってローンを頑張って支払うよりも、
余裕のある生活をしたほうが心にゆとりができます。

子どもができたら教育費に回すことができます。
(もしかして「私立に行きたい」「留学したい」なんて言い出すかも?!)

友人や親戚に「キレイな家〜!」と言われるその時の優越感よりも、
日々の生活を大切にしましょう。

1年経てば中古物件と変わりありません。

ローンは無理のない範囲で、12万円くらいに収まるようにするのがおすすめ。
高くても14万円くらいでしょうか。

チェック6 売れ残り物件に注目する

売れ残り物件には「お宝」が眠っていることがあります。
売れ残り物件は値下げされている事が多いからです。

そうすると少し、書い手には有利ですよね。

「買いたい」ではなく「買ってあげる」というスタンスになり、さらに値段交渉しやすくなるのです。

なぜ売れ残っているのか?
売れ残っている理由は、自分に本当に不都合か?

ということを見極めましょう。

例えば、日当たりが悪くても、日中家にいない夫婦であれば、日当たりが多少悪くてもそこまで問題にならない可能性があります。

チェック7 100%満足できる家はない

100%満足できる家はないと言っても過言ではありません。

ですので、「絶対に譲れない部分」と「まぁ譲っても良いか」と思う部分の線引をしっかりしましょう。

自分でもぼんやりしているようであれば、譲れない部分を紙に書き出して、優先順位の番号をふってください。

これをしっかり叩きこむことが大切です。

実際に物件を見て、「キレイだからここに決めた!」と本来の優先順位を無視して物件を買ってしまうと、将来後悔する可能性が高くなります。

優先順位6番くらいまで達成出来ている物件であれば、購入の検討に入る物件です。

7割達成出来たら、それは「運がいい」ですよ!

いい物件に出会えるといいですね!

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中古マンションは管理を買うのではなく経営することを視野に入れる!

「マンションは管理を買え」とよく言われますが、
将来は「マンションを経営する」ことに注目してみてもいいかもしれません!

今回は中古マンションの「管理」についてご説明いたします!

中古マンションの管理はどうやって調べる?

マンションを買うとき、そのマンションがどういった「管理の状況」にあるのか、気になりますよね。

特に中古マンションは「これまでどんな管理をされてきたのだろうか?」「何か問題はないのか?」「建物の劣化など、将来問題になりそうな所は?」など、マンションは高い買い物がゆえに、気になる所です。

通常、マンションを買う際に「重要事項説明」の中で、管理費・修繕積立金、滞納の有無などについては話してくれますが、細かいことは話してくれないことが多く、後からトラブルになるケースもあります。

そのため、契約前に「定期総会議案書」や「総会議事録」「長期修繕計画案」などの書類を不動産業者から入手し、読んでおくことをオススメします。

▼それぞれの書類について


定期総会議案書にはマンション管理の決算や予算に関すること、修繕計画や役員の選出、その他マンション内で課題になっている事象(滞納問題、ペット問題など多岐にわたります)についての議案が記載されています。

総会議事録にはこれら各議案の決議内容や、決議事項以外で出された意見などが記載されています。マンション内で課題になっていることがよくわかりますし、管理組合が活発に活動しているかどうかもうかがい知ることができます。

長期修繕計画案は20~30年後の修繕計画案で、修繕にかかる支出と修繕積立金の収入が年ごとに記載され、各年の累計とその収支が記載されています。

必ずしもこの計画通りに修繕を進めるわけではありませんが、今後、修繕積立金をアップしなければならない時期がいつ頃になるか、累計の収支が赤字になる時期を確認すれば、ある程度予測することができます。

不動産業者に依頼しても入手できない場合、売り主に依頼してみましょう。
売り主がこれらの書類を持っていない場合は、売り主から管理会社に頼んでもらい、書類を見せてもらうこともできます。

将来の管理の課題である、建物と高齢者の入居について、詳しく認識しておくとトラブルが起きにくいでしょう。

建物と高齢者の入居トラブルとは?

築後年数が長いほど高齢者の入居率が高く、マンション管理がうまく機能していないことがよくあります。
なぜなら、マンション管理組合の理事就任を引き受けない理由の第1位が「高齢だから」という結果になっているためです。

高齢者の入居率が高くなると、「これ以上修繕する意味はない」と考える方がおおくなり、修繕すべき部分が修繕できず、マンションの維持管理レベルが低くなりますよね。

そうなると、いくら立地がよくても資産価値が下がりかねない状況となってしまうのです

新たな試みをする管理組合が誕生

築30年を超えるマンションでも、新たな試みによって資産価値を落とさない工夫をする管理組合が出てきました。
有名なマンションとして「パークシティ溝の口」があります。

どんなことをしてるかというと・・・


パークシティ溝の口では、管理会社にマンション維持管理を任せっきりにすることなく、管理組合自らが主体的に大規模修繕に取り組むことに加えて、近隣のマンション管理組合と維持修繕や防災面で情報交換をしたり、町ぐるみのお祭りなどを開催。マンション居住者だけでなく地域とのつながりを生み出すイベントなどを通じ、地域全体の価値が上がるような活動を行っているそうです。

そして、こうした活動が奏功し、売り物件が出ると若い世代が購入するケースも出てきているそうです。マンションの所有者である管理組合の人たち自らが主体的に活動することで、2つの高齢化問題に立ち向かっている好事例といえるでしょう。

かつてこのマンションの理事を務めた筆者の友人によると、成功の鍵は、管理組合自らが資産価値維持のために必要な「経営」をしたことだそうです。

まさに、マンション管理は人任せにするという意味での「管理を買う」のではなく、「自ら経営」し資産価値を維持するというのが当たり前、という時代に入ってきたのかもしれません。

まとめ

マンションの管理は人任せではなく、あなた自身で管理する、という意識が大切ですね!

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