中古物件

売り主の管理状態を知るには?中古物件購入時に注目するポイント7選

中古物件に興味をお持ちの方、今回は中古物件の見極め方をご紹介いたします!

チェック1 しっかり管理された物件か?

中古物件でしっかり確認してほしいことは、しっかり手入れされた家かどうか、ということです。

定期的にお手入れをしてあげると、家はキレイなまま、長く住むことができます。

家は年月が経つに連れ劣化していきます。
当然のことではありますが、少しの劣化を少しづつ修理しているか?

という所をしっかり見てください。

中古マンションであれば、修繕した履歴が残っているはずです。

しっかり修繕された家かどうかは、「玄関」に表れやすいそうですよ。

玄関にゴミが散らかっていたり汚れている場合は、
メンテナンスに「うとい」方の可能性が高いようですので、
玄関まわりをしっかり確認するようにしましょう!

※もちろん、玄関が汚くてもメンテナンスをしっかりしている方もいますので、指標にする程度に!

チェック2 家の「傷み具合」はどこをチェックする?

窓を開けた時の立て付け(開けにくかったり、キーキー音がしないか?)
基礎や外壁のひび割れはないか?
屋根の欠損はないか?
腐食している所はないか?

というところをチェックしてみてくださいね。
また、不動産会社の担当者や売り主が、しっかりメリット・デメリットを話てくれるかどうか、という所も大切です!

チェック3 瑕疵物件には要注意

瑕疵物件とは、家が傾いていたり、シロアリが住んでいたりと
建物そのものに問題のある家の事です。

●家が傾いている?
家が傾いているかどうかは、感覚で分かる方もいらっしゃるようですが、
ビー玉を置いて転がしてみるといいでしょう。

少しの傾きでも転がっていきます。

●シロアリがいる?
シロアリがいるかどうかは、床下に潜らないと、しっかり確認することは難しいです。

ただ、床がフカフカ、スカスカしているような感覚がある場合は、シロアリ物件の可能性が高いです。

売り主も気づいていないことがあるので、ここはしっかり確認したいですね。

買ってからシロアリに気づいて「補修工事」とならないようにしましょう!

チェック4 マンションを選ぶときは50世帯くらいのマンションがおすすめ

マンションの場合、世帯数は様々あります。

10世帯、20世帯、もしくは100世帯以上・・・

おすすめは50世帯くらいのマンションです。

「修繕費」に理由があります。

すでにマンションに住んでいる方はご存知と思いますが、
修繕費はそれぞれの世帯が積立をしています。

修繕が必要になったら、その修繕費で修繕をします。

「10世帯のマンションであれば、50世帯のマンションより小さいんだから、修繕費は安くなるだろう」

と思いがちですが、実はそこまで変わりないことがほとんど。

ということは、世帯が小さければ個人の修繕費が高くなるのです。

しかし逆に大きすぎる世帯は、ゲストハウスや保育ルームなどの施設が併設されているマンションもあり、維持費を請求されることがあるのです。

チェック5 見栄をはらないこと!

家を買う時は「見栄をはらない」ことが重要です。

家を買う時、「新築物件」も見ると思います。

もちろん新築のほうがキレイだし、最新の設備が整っている家のほうが「いいなぁ」と思うと思います。

そうなると「予算ギリギリ」だったり「予算超えるけど、なんとかなるでしょ!」と。

そんな時は一呼吸置いてください。

なぜか人は「この家、違う人に売れてしまうかもしれない」という強迫観念に襲われます。

でも、家は「そんな簡単に売れない」と思いましょう!

不動産会社はあなたの支払いがどうなろうと、家を売ることしか考えていません。

「プラス18000円くらいですよ」

なんて言われたら「大丈夫か」と思いがちですが、その18000円が後々響いてきて、
家庭不和が起こることさえあるのです。

「泣く泣く家を売ることにした」という事例はたくさんあります。

見えを張ってローンを頑張って支払うよりも、
余裕のある生活をしたほうが心にゆとりができます。

子どもができたら教育費に回すことができます。
(もしかして「私立に行きたい」「留学したい」なんて言い出すかも?!)

友人や親戚に「キレイな家〜!」と言われるその時の優越感よりも、
日々の生活を大切にしましょう。

1年経てば中古物件と変わりありません。

ローンは無理のない範囲で、12万円くらいに収まるようにするのがおすすめ。
高くても14万円くらいでしょうか。

チェック6 売れ残り物件に注目する

売れ残り物件には「お宝」が眠っていることがあります。
売れ残り物件は値下げされている事が多いからです。

そうすると少し、書い手には有利ですよね。

「買いたい」ではなく「買ってあげる」というスタンスになり、さらに値段交渉しやすくなるのです。

なぜ売れ残っているのか?
売れ残っている理由は、自分に本当に不都合か?

ということを見極めましょう。

例えば、日当たりが悪くても、日中家にいない夫婦であれば、日当たりが多少悪くてもそこまで問題にならない可能性があります。

チェック7 100%満足できる家はない

100%満足できる家はないと言っても過言ではありません。

ですので、「絶対に譲れない部分」と「まぁ譲っても良いか」と思う部分の線引をしっかりしましょう。

自分でもぼんやりしているようであれば、譲れない部分を紙に書き出して、優先順位の番号をふってください。

これをしっかり叩きこむことが大切です。

実際に物件を見て、「キレイだからここに決めた!」と本来の優先順位を無視して物件を買ってしまうと、将来後悔する可能性が高くなります。

優先順位6番くらいまで達成出来ている物件であれば、購入の検討に入る物件です。

7割達成出来たら、それは「運がいい」ですよ!

いい物件に出会えるといいですね!

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家を買うなら新築はもう古い?中古物件がオススメの理由2つ

皆さんは「家を買おう」と思ったら新築物件を検討するでしょうか?
それとも中古物件を検討するでしょうか。

日本の場合、新築マンションや新築の戸建を検討する方が大半かと思います。

海外では中古物件が中心という国は多いです。
新築物件を選ぶのは「国柄」なんでしょうかね。

でも、私がオススメするのは、何と言っても中古住宅です。

今回はなぜ中古住宅がオススメなのか、ご説明いたします!

新築物件は割にあわないことがある

まず、新築の物件は高いです。
「この広さでこんなに高いの?」と思う物件は多々あります。

新築代として、1〜2割程加算されていることが多いようです。

つまり、新築は割にあわない。

もちろん!絶対に新築にこだわっている!という方は新築物件を是非購入してください!
中古物件を買って後悔したのでは意味がありません。

ここでは、「なんとなく」新築がいいと思っている方へ、
一呼吸置いて、考える機会ができればと思っております。

新築物件は欠陥があっても住んでみなければわからない

新築物件は欠陥があっても住んでみなければわかりません。

住んでみて、「あれ、なんか傾いてる」「雨漏りがする」など、
あってはならないことですが、残念ながら、出くわしてしまうこともあるのです。

2015年、旭化成建材で杭打ちのデータ改ざんがありました。
杭打ちが手抜きされていて、マンションが傾いてしまったのです。

マンションができたのは2007年ですから、おそらく新築で買った方が大半でしょう。

ここで分かることは「新築」物件は、て手抜工事やデータ改ざんがあっても、「わからない」ということ。

確かに新築はキレイで気持ちがいいのもわかりますが、
「安全性」は時間が経たないとわからないことが多いのです。

中古住宅は適正価格である

中古物件は適正価格で販売されていることがほとんど。

中古住宅は、値段が高いとほとんど売れることはありません。
もしかしたら、「お得」な値段になっていることすらあるのです。

中古住宅は欠陥があるかないかわかる

中古住宅は年月が経っていますので、傾いている、壁のヒビが入りやすい、欠陥住宅である、といったことを
しっかりチェックすることができます。

「橋」に例えるとわかりやすいので「橋」で例えを出しましょう!
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◆質問◆
近所の川に橋が2つあります。

台風の日、川の向こう側にわたらなければならない用事ができてしまいました。
(※実際に台風の日に橋をわたるのは危険です※)

1つは10年前に作られた橋。
もう一つは数カ月前に作られた橋。

あなたはどちらの橋を渡りますか?
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あなたはどちらを選択したでしょうか?

専門家に言わせると、10年前に作られた橋のほうが、安全である可能性が高い、と言います。

なぜなら、新築の橋の場合、台風を初めて経験する可能性が高いわけです。

もしかしたら、大雨の影響で突然橋が決壊する可能性があるのです。
それは台風を経験してみなければ、100%橋は決壊しない、とは言い切れないのです。

築地の移転問題のように、手抜き工事がされている可能性だってあります。

しかし、10年経っている橋はどうでしょう。

10年の間に台風を経験している可能性は高いですよね。
大雨だって経験している可能性が高いのです。

にも関わらず、10年間そこに橋があるということは、「安全」である可能性が高いのです。

橋は公共施設であることがほとんど。
定期的にチェックがされています。

日本人は新しいものに弱い

日本人は新しい物が大好きです。

新しいものは最新の技術で作られているに違いない。
新しいものはこれまでの商品よりもいい商品のはずだ。

なんの根拠もなく、私達は「新しいもの」を信用しきっています。

でも建築物以外でも、医療や電子機器なども新しいものには注意をしたほうがいいです。

新しいものというのは「前例」がありません。

突然販売中止になったり、実はその治療法は身体に大きな負担を与えていた、重大な副作用があった、ということは、時折ニュースでも見かけます。

信用は人間同様、「時間」が必要なのです。

中古住宅はリフォームで好きに変えることができる

もし中古住宅の間取りなどが気に入らない場合、リフォームをすることもできます。
一から住宅を建てるよりも、値段も安上がりになることが多いですよ。

4000万円くらいの家を検討しているのであれば、中古物件を検討することをオススメします。

年数としては「10年〜15年程の住宅」がオススメ。
長くても30年でしょうか。

それよりも前の物件は耐震も心配ですし、配管の補修が必要となるケースもあります。
あまりに年数が経っていると、補修ができないと言われてしまう可能性もあります。

ただし、年月は経っていても、都度補修している住宅もありますので、
一概に30年以内!とは言い切れません。

まとめ

いかがでしょうか?
少し、中古物件に興味を持っていただけたでしょうか?

もし興味が湧いた方へ、次回は中古物件の見極め方をお伝えいたします!

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中古物件の耐震はどこを調べる?リフォームされている物件は要注意!

昨今は大きい地震が続いていて、自宅を購入するときに耐震を気にする方がとても多くなりました。

特に、中古住宅を購入する際は工事が必要になる場合もありますから、よく調べる必要があります。

「耐震」と聞くと、柱や梁(はり)、基礎などには注目するものの、その他については気にしていない方が多いです。

特に「」はとても重要で、中古住宅の場合、リフォームの際の間取り変更で、壁が取り除かれている場合があります。

この壁が、耐震に関わってくることがあります。

見落としがちなの耐震について

壁は、ひびが入っていたりすると雨水が入り込み、建物が傷みやすくなります。

さらに、木造住宅の場合、壁の数や強さ、バランスのよい間取り(配置)が耐震性を決める要素となりますので、リフォームされた物件の場合、リフォーム前の図面と、リフォーム後の図面をチェックする必要があります。

ただし、図面を見ても耐震に問題ないかどうか、専門の知識がないとわかりませんよね。

そんなときに役立つのが、建築士など専門家が事前にチェックする「耐震診断」サービスです。

耐震診断とはどんな調査をするの?

診断は大きく2つに分かれます。1つは一般診断、2つ目は精密診断です。

◆一般診断について
柱や梁、壁の劣化などを目視する方法。

◆精密診断について
建物を一部を壊しながら調査する方法。

耐震

建築基準法は1981年6月以降大きく変わっており、さらに2000年にも大きな変更がありました。
そのため、2000年以前に作られた住宅は、耐震診断をしたほうが良いでしょう

物件購入後のリフォームを考えている場合、施工会社の提案が問題ないかどうか、を見極める手段にもなります。

耐震基準に達していて「耐震基準適合証明書」をもらうことができれば、住宅ローン減税を受けられるメリットもあります。

耐震診断の料金は?
耐震診断の金額は、一般診断ですと6万円前後、精密診断ですと20万前後の業者が多いようです。

補助金を出している自治体もありますので、一度確認してみると良いでしょう。
 
また、日本建築防災協会のホームページでは「誰でもできるわが家の耐震診断」を公開していますので、こちらを利用してみるのもいいと思いますよ。

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