囲い込み

不動産売却の悪しき慣習囲い込みって?囲い込みを避ける方法とは

不動産会社は「囲い込み」をすることがよくあるそうです。
大手不動産会社でも、小さい不動産会社でも、お客様よりお金が優先の不動産会社は要注意。

これをされると、売却まで不当に時間がかかったり無意味な値下げをしてしまうことが起こり得ます。

要注意と言っても、この「囲い込み」に気づくか気づかないか、というのは難しい問題でもあります。

まず、囲い込みというのはどういったものかご説明しましょう!

不動産屋がよく行う「囲い込み」って何?

【囲い込み】とは物件の売り手と買い手を独占してしまうことです。

不動産売却の依頼があった際、その物件を「レインズ」という、どの不動産会社も閲覧できるデータベースに登録する必要があるのですが、【レインズに登録しなかった】り、登録しても【自社のみで買い手を探せる】ように他の不動産会社を排他してしまうことです。

少し難しいのですが、詳しく説明していきますね。

なぜ囲い込みをするのか?

まず、なぜ不動産屋さんが囲い込みをしたがるのか?というところです。

それはズバリ!お金に目がくらんでしまっているから。

まず、不動産会社はどうやって儲けているか?という説明をします。

不動産会社は、「不動産を売りたい」という方と、「不動産を買いたい」という方の仲介役です。

仲介ということは、手数料で儲けを出しているわけですね

不動産屋さんはどうやって手数料をゲットするの?

この手数料は、「不動産を売りたい」と言っている人に「この人あなたの物件に興味ありますよ」と買い手を紹介し、契約できれば手数料をゲット!できます。

逆に「不動産を買いたい」と言っている人に「こんな物件ありますよ」と売り手を紹介し、契約できれば手数料ゲット!です。

すなわち、売り主と買い手、両方から手数料を貰えれば一番儲かるわけです。

今回私は、にっくきA社に「私の家の買い手を探してください」とお願いしました。

私はA社に騙されて専任媒介契約をしていますので、A社は私の物件が売れれば、私からの手数料ゲットは確実です。

◆媒介契約についての詳細はこちら◆
家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

さらに、買い手を自分達で探し出せば、「私」と「買い手」の両者から手数料をゲット!できるのです。

不動産業界では、売り手と買い手から手数料をもらうことを「両手取引
どちらか一方から手数料をもらえれば「片手取引」という呼び方をしています。

囲い込みとは、「売り手」と「買い手」のどちらからも手数料をもらうための手法です。

不動産会社が買い手を独占する方法その1 レインズに登録しない

先にもお伝えしたように、不動産会社は「物件を売りたい」と言われたら、スムーズに買い手を見つけるために、その物件を「レインズ」に登録する必要があります。

レインズに登録することで、不動産会社同士で物件を共有し合い、売り手、買い手をスムーズに紹介できるのです。

レインズの登録には条件があり、【専任媒介契約】であれば、必ず登録しなければなりません。
【一般媒介契約】であれば、登録しなくてもいいのですが、「なるべく登録するようにしましょう」という努力目標になっています。

私の場合は、A社とは専任媒介契約でしたので、A社は必ず物件をレインズに登録する必要があります。

しかし、このレインズに登録したかしないか、というのは、A社が私に隠してしまえばわからないのです。

登録義務があっても、私が「レインズに登録してないですよね?」と言わなければ
誰にもバレずに、A社は買い手を独占して探すことができるのです。

「レインズ」なんて不動産会社同士で共有するデータベースですから、一般の私達が知る機会はほとんどありません。

私がレインズの存在を知らなければ、「レインズに登録してないですよね?」と聞くことさえないのです。

ん〜!!!こんな不動産会社、腹が立ちますね!!
みなさん「レインズ」しっかり頭に叩き込んでくださいね!

レインズが一般の人にも閲覧できるようになりました!
私達はレインズを見ることができるのか?という疑問が湧くと思いますが、
2016年1月から、見ることができるようになりました!

こういった囲い込みが横行している為、取引の状況が売り主にもわかるようになったのです。

不動産会社が買い手を独占する方法その2 レインズに登録しても「商談中」で他社を排除

不動産屋さんがレインズには登録しても、他社不動産会社を排除する方法があります。

例えばレインズの情報を見てB社がA社に問い合わせをしてきます。

B社「おたくの物件が気になっている買い手がいます」
A社「その物件は現在商談中です」
B社「そうですか・・・」

という具合です。

実際は商談もなにもしていないにもかかわらず、「商談中」「契約予定」とすれば、他不動産会社からの買い手の紹介は排他できるわけです。

でも私達はそんなことになっているとも知らず、「まだかな、まだかな」と待っているわけです。

A社がレインズに登録していない、または、自分の物件が勝手に「商談中」と言われている事も知らないまま、「A社は頑張って買い手を探してくれている」と信じて待っているわけです。

もしB社が見つけてくれた買い手と交渉していたらどうなっていたでしょうか?
もしかしたら、早期に高い値段で売れていたかもしれないのです。

こんな不動産屋にだまされないよう、レインズをしっかり見るようにして、「絶対に信頼できる!」という営業マンでなければ【一般媒介契約】をして数社に売却を依頼をするようにしましょう。

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囲い込みを防ぐ方法

未然に防ぐには一般媒介で契約する方法がありますが、一般媒介にはデメリットもあります。

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家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

一般媒介のデメリット

  • 不動産屋に物件販売状況の報告義務がない
  • 不動産屋としては販促に予算をかけにくい
  • レインズに載せてもらえないと売り出し情報が広がりにくい

一般媒介には競争心理が働くというメリットもありますが、レインズに載せてもらえないと我が家のような人気のない物件の場合不利です。

専任媒介や専任専属媒介にする場合は誠実な不動産屋と契約することが大切です。

囲い込みをされると家を適正価格で売れないことも。専任媒介や専任専属媒介で契約するときは誠実な不動産屋にしよう。

不動産屋と媒介契約するときは比較検討して決めよう

よい不動産屋さんをみつけるコツは、ネットの不動産売却専門の複数社一括査定に申し込むことです。

一回の申込みで複数の不動産屋さんに査定依頼ができますので、比較検討することができます

また、売却査定額も不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません

近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった我が家も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。

私が使った一括査定はここです。
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不動産会社が囲い込みをすることで買い手が長期間見つからない場合、「値下げ」を余儀なくされます。
値下げをすることで、数百万円もの損をする可能性さえあるのです。

囲い込みに引っかからないよう、気をつけましょう。
大手に多いそうなので、大手に依頼をする方はより気をつけてくださいね。

囲い込みに関する素朴な疑問

Q,他社を排除して自分達で買い手が長期間見つからない場合、「値下げ」をすることになるが、値下げをしたら自分達の手数料も少なくなりますよね?

A,はい。仰るとおりです。

自社独占で買い手を探そうとすると、なかなか買い手が現れないことがあります。
そうなると不動産屋は決まって、「売れないので値下げしましょう」と言ってきます。

値下げはできるならば、したくないですよね。
値下げをすれば自社の利益も減るのに、どうして?と思ってしまいます。

手数料は、売値の3%を手数料でもらう不動産屋が多いです。

今回私は2600万円で家を売ることを希望しました。

もし2600万円で売れていれば、不動産会社への手数料は78万円です。

A社が希望売値のまま売買契約に成功した場合の手数料
78万円☓2(売り手と買い手からの両方の手数料のため)=156万円

希望価格のまま、買い手はB不動産会社に紹介してもらった時のA社の手数料
78万円☓1(私からの手数料のみ)=78万円

値下げをしてA社のみで売買契約に成功した場合の手数料(物件の金額は2200万円に値下げ、手数料3%)
66万円☓2(売り手と買い手からの両方の手数料のため)=132万円

・・・というわけです。

物件の金額を下げたとしても、両手取引のほうが不動産会社からしたら断然魅力的なのです。
こんな不動産会社にだまされないようにしてくださいね!

しつこいようですが、不動産会社にだまされないために、家を売却希望の方は必ず数社にお願いしましょう。
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ダマされないための第一歩は、しっかり数社に見積もりを依頼すること!

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不動産屋だけ丸儲けの「干す」とは?

「囲い込み」より悪質!不動産屋だけ丸儲けの「干す」とは?

2015年5月26日、27日と連続で不動産業界の商慣習「囲い込み」の記事が出てました。

参考産経ニュース「不動産業界の病巣『囲い込み』 業界有志が存在を極秘調査、告発の衝撃
参考日経ニュース「不動産情報の囲い込み横行 売り主の対策は

1ヶ月ほど前にも同じような記事が出ていましたので、不動産業界の悪質な部分にメスが入ろうとしているようです。

不動産屋に囲い込まれると、売主にとって悪いことばかりです。不当な値下げをさせられ、大事な資産を安売りしてしまうことになります。

「値段が下がるなら買主にとってはメリットじゃないの?」と思われるかもしれませんが、そういうわけでもないようです。

不動産屋が儲かる仕組み「干す」とは?

不動産屋が囲い込む理由は「両手で仲介手数料が欲しいから」だけではありません。

参考不動産屋が儲かる仕組みから分かる家売却で失敗しない方法

実は、不動産買取業者とタッグを組むことで更に儲けることができるのです。

例えば、あなたが急ぎで家を売るとき、不動産屋に「これは高く売れるぞ、シメシメ…」と思われたとします。

不動産屋はあなたの家を囲い込んで購入希望者を寄せ付けないようにします。これを【干す】といいます。

あなたの家は徹底的に干され、2、3ヵ月経って不動産屋は「売れませんねぇ…。万が一、売れなかったら買い取りますよ」と提案してきます。

不動産屋との専任媒介契約は3ヶ月なので、契約が切れるころにサクラの内覧希望者を入れます。そして、「購入希望者からの返事待ち」を利用して契約を更新させます。

結局、いつまでたっても売れず、少しでも早く売りたいあなたは不動産屋に買い取ってもらうことに…。あなたの家を安く買った不動産屋は買取業者に流します。

買取業者は営業マンに不動産を安く流してもらったお礼をして、リフォームしたあと転売するときもその営業マンに依頼し仲介手数料を払います。

売主も買主も得しない、不動産屋と買取業者がズブズブの丸儲け話のできあがりです。これは極端な例かもしれませんが、そういうことも起こり得るということです。

両手仲介は無くなるのか?

海外では両手仲介を禁じている国もあるそうです。また、仲介手数料も自由化されていて、不動産屋の競争で安くなったりしているそうです。

産経ニュースには日本でも「囲い込みを防ぐため、レインズを使って売り主自身が物件の状況を確認できるようにするかどうかを、これまでにも国交省で議論した経緯はあった」とあります。

今後、どんどん不動産業界の透明化に向けて闇が照らされていくことになるかもしれないですね。

うちを担当してくれた不動産屋さんは独立したての小さな会社でしたが、誠実な方で今は繁盛して手広く商売をされています。

その方も「大手は囲い込むので、なかなか物件照会をしない」と嘆いていました。大手ほど悪質な設け方をしているとなると、会社の規模は安心の拠り所になりません。

自分でしっかり不動産屋を見極めることが、適正価格で家を売ることにつながります。

誠実な不動産屋をみつけるコツ

誠実な不動産屋さんをみつけるコツは、少なくとも3社以上の不動産屋さんに査定してもらって、面談した上で業者選択することです

また、売却査定額も不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません。

近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった我が家も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。

私が使った一括査定はここです。

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