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隣人と土地の境界線トラブル?99%の日本の土地は境界線が明確でない

不動産を売却したいけど、隣人と土地の境界線でトラブルになった場合どうしたらいい?!

不動産売却をする際に、隣人の家との間に塀がない、などで
隣人の方と土地の境界線についてトラブルになることが多々あります。

なんと、日本の土地の90%が、境界線が不明確だといわれています。
驚きですよね。

そういった場合、どのように対応したら良いのでしょうか。

土地の値段は土地の広さに左右されますので、
境界線を明確にすることはとても重要です。

また、土地の境界線が明確でないと、土地の買い主さんが困ってしまいます。

その土地に建物を建てようと思っても、どこから建てて良いのかわからなくなってしまうためです。

さらに、境界線を間違ったまま建物を建ててしまって、
その後に境界線について揉めてしまうと、多大な費用がかかる可能性があったり、
今後のご近所付き合いに影響が出ることも考えられます。

せっかくその土地を買ってくれる方にとって、
いい形で土地を利用してもらいたいですよね。

現在はどのような対策をすればいいか、ご紹介していきます!

境界線については測量士や土地調査家屋士に解決をお願いしよう!

境界線のトラブルは、測量士や土地調査家屋士にお願いをするといいでしょう。

測量士や土地調査家屋士って聞きなれない職業ですね。

どっちかじゃダメなの?
どっちにもお願いしなきゃダメなの?と思う方もいらっしゃると思います。

その疑問にお答えするために、まずは具体的に、
測量士と土地調査家屋士の説明をしますね!

測量士とは?

測量士の主な仕事は、建物を建てるときなどに、対象となる土地の
位置座標、高さ、形状を正確に測量することです。

ただし、測量と言っても、色々な種類があり、
土木測量といって、道路を施行する際に測量することだったり、
地図測量といって、地図を作製するための測量があります。

境界線のトラブルが起きたときにお願いするのは、地籍測量です。

地積測量とは、境界確定のための申請・登録作業です。

ただし、測量士が単独では行えない業務もあり、
土地家屋調査士や行政書士といった、資格を持っている方にも協力していただく必要があります。

測量士が単独で行えないこととは何でしょうか?
今度は土地家屋調査士について詳しく見てみましょう。
土地家屋調査士とは?

土地家屋調査士の仕事内容は、土地や家屋に関する調査や測量をすることです。

これだけだと、「測量士と同じじゃん!」と思うかもしれませんが、
土地家屋調査士はさらに、特殊な事ができます。

まず、不動産の登記をすることができます。

不動産の登記はとても複雑なのですが、土地家屋調査士は、
その複雑な手続きを代理してくれます。

また、境界線のトラブルに重要な、
筆界特定の手続をすることが出来ます。

筆界という言葉は、不動産用語なので初めて聞いた方も多いと思いますが、
簡単に言うと土地の範囲を示す界のことで、「公法上の境界」とも言います。

要は境界線のことです。

また、土地家屋調査士は境界線トラブルが起こった場合、
民間紛争解決手続の代理をすることもできます。

これだけ説明すると、測量士にお願いしないで、
土地家屋調査士にだけお願いしたら良いんじゃない?と思う方もいると思います。

ところが、土地家屋調査士は登記を目的とした場合のみ、測量ができるのです。

登記を目的としない場合は、測量士にお願いをすることになります。

そのため、測量するのは測量士、筆界特定の手続きは土地家屋調査士が行うことになります。

費用は平均して20万円くらいですが、土地家屋調査士によっても違います。
そのあたりはお願いする時にしっかり確認しましょう。

そもそも、役所に土地の境界線を明確に記している書類があるんじゃないの?

土地の境界線を明確に記した書類を地積測量図と言います。

登記しているんだから、どの土地も境界線が分かるだろう、と思う方が多いのですが、
すべての土地に地積測量図があるわけではありません。

歴史を遡れば、この地積測量図の体制が整ったのが1963~1965年頃ですから、
それ以前に登記された時であれば、地積測量図はありません。

また、複数の土地を1つにした、という場合も、
地積測量図はありません。

さらに、地積測量図があったとしても、地球は生きていますから、
微妙に変形している事も考えられます。

よって、塀がないなどで境界線が明確でない場合、
測量士や土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。

土地の測量には隣人の立ち会いが必要

土地を測量する場合、隣人の立ち会いが必要となります。

立ち合いがなくても測量自体は可能ですが、
境界線が曖昧な状態のままとなり、トラブルが完全に拭えていない状況となります。

不動産売買したいけど、境界線が曖昧、という場合は、しっかり隣人にも立ち会ってもらって、
土地を測量してもらうようにしましょう。

測量に不満がある場合はどうしたらいいの?

測量に不満がある場合は、筆界特定制度を利用しましょう。

筆界特定制度とは、もともとあった筆界を筆界特定登記官が明らかにすることができる制度です。

ただし、この制度を利用するには、実地調査や測量などの様々な調査を行ったあとに利用可能となります。

この制度を利用すると、公的な判断として筆界が明らかになるため、
裁判をしなくても境界線トラブルの解決をすることができます。
参考:法務省 筆界特定制度

手数料は、土地の価格によって決まります。
利用する場合は上記リンクから、各地域のお問い合わせ先にお電話してみてくださいね。

それでも納得できない場合は、裁判となります。

東京都内の土地で境界線が不明確な場合の注意点

東京都内は坪単価が高いため、地積測量図と実際の面積が違う場合、確定測量が必要となります。

売買金額によるトラブルを防ぐためです。

確定測定とは、実際の測量を基に面積をだし、敷地境界を確定させることです。
確定測定は、必ず隣人の立会いが必要となります。

確定測量の費用は平均40万~60万くらいです。

まとめ

境界線がハッキリしていることが一番いいのですが、
なかなかそうも行かないことも多くあります。

現在土地の価格が上がり、境界線のトラブルは増えています。

後々トラブルにならないためにも、しっかり測量をするようにしましょう!

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住宅ローンが返せないなら今が売却のチャンス

住宅ローンが返せないなら、高く売れるうちに家の売却を!

バブル期に家を購入して、住宅ローンが返済できない!と困っていませんか?
今、実はそういう方、とても多いのです。

ちまたでは60歳以上の方の家の売却がとても多くなっています。

なぜバブル期に買った人達は住宅ローンが返済できないの?

現在の住宅ローン金利は平均して1.25%(2018年4月現在)くらいですが、
バブル期の住宅ローン金利は、なんと8.5%にまで上がっていました。

これは3000万円の借り入れをするのに、払う総額はなんと6000万、
5000万円の借り入れをするのに支払う総額はなんと1.5億円!!!

たかが金利、されど金利!
侮れません・・・!

家を購入して20年間払い続けたものの、
もう定年もすぎて、これ以上ローンを払い続けるのが難しい、
という方が多いのもうなずけます。

自分だけが払えない・・・と自己嫌悪に陥らないでください!

激動の時代を生き抜かれた皆さま、尊敬いたします・・・!

家を売るなら今?!

家を売るなら今がいい!ということをご存知でしょうか?

東京都内であれば、現在土地が高くなっている可能性があるので、
家を売るなら今がいいタイミングです。

しかも今、政府は中古住宅の流通を大きくしようという計画をしていて、
2025年までに、中古住宅、リフォームの市場を現在の6兆円から12兆円にまで広げることを目標にしています。

中古住宅の売買が活性化されるということは、あなたの家も高く売れる可能性があるのです!

ね、今がベストタイミングでしょ!

バブル期の教訓を生かして、時代の政策をしっかり把握してから自信をもって家を売りましょう。

家を売るためにまず実施することは?

家を売るためにまず実施することは、家の相場を知ること。

でも、相場を知りたいと思って、すぐに近所の不動産屋さんに行くのはNGですよ!

ちょっと言いにくいですが、年配の方が不動産会社に行くと、
いいように言いくるめられる可能性があるからです。

ただでさえ不動産会社は不透明なところが多く、
だまされる方が多い業界です。

まずは複数の不動産会社に見積もりを取ることをオススメします!

複数の不動産会社に見積もりをとることのメリットは多数ありますが、
一番は他社と競争させることによって、値段が上がる可能性もありますし、
なにより、不動産会社の対応を比較することができます。

1社にしか行かないのはだまされる確率が高くなりますし、
多数の不動産会社に自分で足を運ぶのも大変。

今はインターネットという便利なものがありますから、
インターネットで簡単に複数の不動産屋さんに見積もりをお願いすることができます。

複数の不動産会社に見積もりを取ったら気を付けること

複数の不動産会社に見積もりを取ったら気を付けることがいくつかあります。

ただ、それは長くなってしまうので、見積もりを取ってから、
またこのサイトに戻ってきて、「不動産屋の見極め方」のカテゴリをしっかり確認してください。

※ブックマークをおすすめします※

不動産会社とお話しするときは、少し不動産会社の知識を身に着けておくことが、
自分の身を守ることになります。

では、いい売却になることを願っております!!

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将来マンションや家を売るなら価値が下がらない家を買うこと!

マンションを購入し、将来売却を考えているのであれば、
どんなマンションや家を選んだら良いのでしょうか?

今日は将来価値が下がらない家についてお話したいと思います!

価値を下げたくないなら、シンプル イズ ベスト

将来マンションや家の価値を下げたくないなら、シンプルな家がベストです。

複雑な家になるほど角が多くなり、雨漏りの可能性が高まります。

また、複雑な家ほど足場代がかさむため、
修理するにも、時間とお金がかかります。

素材にとことんこだわること!

メンテナンスが必要な素材は面倒ですし、劣化しやすいです。

特にキッチンなどの水回りは、
汎用性の高い素材にすることをおすすめします。

その時はデザインに惚れても、海外製の商品や希少な素材であれば、
取り寄せにも時間がかかり、コストがかかる家として売却されにくいでしょう。

こだわるというのは、「良い物、オシャレにこだわる」のではなく「汎用性の高い素材」にこだわることです!

家の寿命は意外と長い

日本では築20~25年で、価値はゼロになるとしていますが、
実際、建物の寿命はもっと長いことがほとんどです。

もちろん劣化はしていきますが、20年やそこらで「新しくしなければ住めない」状況というのはとても稀です。

実際、「建物の平均寿命推計」の最新調査に言わせると、木造住宅の平均寿命は64年ということです。

今後中古住宅市場が活性化すれば、定期検査や修繕を行うことが当たり前となり、更に寿命は伸びるでしょう。

まとめ

中古住宅市場はとても大きい市場になることが想定されます。
空き家問題が解消され、安全な建物が残っていく。

とても楽しみな市場です!

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耐震工事をしていない家を売ることはできる?

古い家を売る場合、耐震工事が済んでいない家を多いのではないでしょうか。

1981年以前に建てられた家は、現在の耐震基準を満たしていないため、
耐震工事をする必要があります。

本来であれば、自分達が住んでいる間に
耐震工事を済ませておくのはベスト(自分達の安全を守るためにも)なのですが、
売るときに耐震の審査をして、耐震基準を満たしてなかった、という方もいらっしゃると思います。

そういった場合、家は売れるのか?ということを説明しましょう!

耐震基準を満たしていない家を売ることはできるのか?

結論、売ることは出来ます。

ただし、条件をつけなければ、買い手が見つかることはほぼないでしょう。

耐震基準を満たしていない家を売る時の条件

  1. 耐震基準を満たすように、耐震工事をする。
  2. 耐震工事をせずに、安く売る。
  3. 建物を取り壊す買い手に限定する。

耐震基準を満たしていないのであれば、
相場の値段で売ることはほぼ出来ないと考えましょう。

2の、耐震工事をせずに安く売る場合、
まずは相場より少し安く売り出し、
あなたの家が「気になる」という買い手が現れた場合、
耐震工事分を差し引きます、という交渉の仕方もありです。

買い手が渋った時点で値を下げると、
契約しやすくなるでしょう。

ただし、不動産会社によって様々な考え方がありますので、
まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、相談されることをオススメします。

このサイトでオススメの査定サイトはHOME4U。
NTTデータグループが運営していて、安心だしHOME4Uで査定を依頼し、満足する金額で売却できた、という口コミが多いためです。

あなたの不動産いくらで売れる?《HOME4U》での不動産査定はこちら

納得のいく不動産会社を見つけたい!という方は、
こちらの記事もぜひ御覧くださいね。

家を売却するなら必ず読んで欲しい記事

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シロアリ駆除をした家を売却するコツとは?雨漏りする家はやばい!

雨漏りやシロアリ駆除をしたことがある家を売りたい、
という方もいらっしゃると思います。

今回は雨漏り、シロアリ駆除の経験がある家の売却についてご紹介いたします!

雨漏り、シロアリ駆除の経験がある家を売却する時は必ず告知しましょう!

シロアリは湿気が大好きです。

雨漏りしている家はシロアリがセットであると心得ましょう!

雨漏りやシロアリ駆除の経験がある家を売る場合、
必ず不動産会社に告知をするようにしてください。

買い手にそういった事実があることを伝える必要があるためです。

もし、雨漏りやシロアリのことを伝えなかった場合、
契約が白紙になるだけでなく、損害賠償を請求されることもありますのでご注意くださいね。

雨漏り、シロアリ駆除したことのある家は売れるのか?

こればっかりは売りに出してみないとわかりません。
ただし、売れる可能性はかなり低いでしょう。

見積もりも、おそらく低い金額になりますので、
その辺は覚悟しておきましょう。

売れにくいのであれば、更地にしたほうがいい?

雨漏り、シロアリ駆除をしたことがある家は売れにくいのであれば、
思い切って建物を壊して、更地にして売ったほうが良いのでは?

と考える方もいらっしゃると思いますが、
これはあまりオススメしません。

なぜなら、更地にしてしまうと、固定資産税が高くなるためです。

売ってしまえば固定資産税は払わなくていいじゃないか!
と思いがちですが、もし売れずに長引いてしまった場合、どうでしょうか?

建物がある場合と更地の場合では、6倍も固定資産税が違うので、
個人的には建物ありで売却をしたほうがいいと思います。

ただし、ここでコツがあります。

雨漏り、シロアリ駆除をした家を売るコツ

雨漏り、シロアリ駆除をしたことがある家を売るコツは、
家の取り壊し費用を買主負担で売却することです。

取り壊し費用を払ってまで買う人がいるのか?と思うのですが、
実際はあなたが負担するようにするのです。

どういう意味かというと、流れは下記です。

あなた:解体費用を買主負担で家を売りに出す。

物件が気になる人から連絡がある。

雨漏りもするし、シロアリがいる家は買いたくない、と渋る(おそらく)

このとき、「売値から家の解体費用を差し引いたらいかがですか?」と提案

格安で買えることになるので、契約が決まりやすい

ということです。

もうおわかりかとは思いますが、買主が渋っていたら、
「解体費用を差し引きます」という提案
をすることによって、
契約が決まりやすくなるのです。

実質、解体費用はあなた負担となります。

まとめ

もしこういった瑕疵物件の売却を検討している方は、
複数の不動産会社に相談することをオススメします。

不動産会社によっては、さらに良い提案をしてくれる会社もあるかもしれません。

私の体験談から、オススメしているのはHOME4Uというサイトです。

私が実際に売却に成功した体験談はこちら!
ゆかりの家の売却成功体験!500万円プラスなった方法とは?1からやり直した結果、大成功!

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複数の不動産屋さんに査定を依頼することで、より高く家を売ることが出来ます。
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検討を祈っています!

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自宅で病死は事故物件になる?告知せずに売却した場合の末路

売りたい物件で誰かが亡くなったことがある場合、
これは事故物件になるのだろうか?
と考えるのではないでしょうか?

自己物件(瑕疵物件)はやはり安くしなければならないの?

今回は事故物件についてご説明いたします。

事故物件は必ず告知義務がある!

事故物件は必ず告知しなければなりません。
告知義務で決まっています。

ではどういった物件が事故物件(瑕疵物件)になるのでしょうか?

実は、事故物件(瑕疵物件)には明確な基準がありません。
決まっている事は、その家や部屋で変死があった場合です。

変死とは、殺人や自殺などを指します。

自宅で病死した人がいる場合、事故物件になるの?

自宅で病死した人がいる場合は、事故物件にはなりません。
たとえ自宅で息絶えていたとしても、病死であれば問題なし。

人は生まれて死ぬのが当然です。
老衰はもちろん、歳を取れば病気になるのも当然です。

自宅で自殺をした人がいる場合は事故物件になる?

これは事故物件になります。

殺人や火災で亡くなった方がいる場合も、事故物件となります。
心理的瑕疵物件と言います。

その為、こういった物件を売りたい方は、必ず告知しなければなりません

過去に火事があった物件は事故物件になる?

過去に火事があった物件は事故物件になります。
物理的事故物件と言います。

もし、火事になった建物を壊し、土地だけ売りたい、という場合は
火事になった建物はありませんから、告知義務はありません。

ただし、火事の影響により土地の損傷が激しい場合などは
告知する必要があります。

事故物件(瑕疵物件)を黙って販売した場合、どうなるの?

事故物件を黙って販売した場合、損害賠償を請求させられる可能性があります。

実際にそういった判例が出ているので、
変死があった不動産は必ず告知しましょう。

事故物件(瑕疵物件)は安くしなければならないの?

瑕疵物件は、基本的には安くして販売することが多いようです。

ただし、何割安くしなければならない、という明確な基準はありません。

事故物件になった内容、エリアや間取り、買主の考え方、市場などにより、
不動産の金額というのは大きく変わります。

正直、瑕疵物件であっても、売れるのであれば安くしなくてもいいと思います。

しかし、現状はなかなか売れません。

はじめは通常の金額で設定していても、
売れなければ安くする他ありませんから、
必然的に安く販売することになるででしょう。

目安としては、相場の1割程安く値を付けることが多いようです。

まとめ

事故物件を売るのはなかなか大変です。

時間がかかりますし、根掘り葉掘り聞かれることもあるでしょう。

海外では幽霊が出るマンションは高く売られる所もあるようですが、
日本ではそんな事は今後もなさそうですよね。

誠実に対応することが一番の近道でしょう。

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住宅ローンが残っている家を売ることはできる?新しい家を買いたいけどローンが残っている場合

家の売却を考えている方、住宅ローンが残ってるけど、家を売ることはできるの?と
思っている方は多いのではないでしょうか?

住宅ローンが残った家は
結論、売ることが出来ます!!!

ただし、ローンを完済する必要があります。
ではどのように売るのか考えてみましょう。

売却したい家が残りの住宅ローンの金額を上回る場合

売却したい家が残りの住宅ローンの残高を上回る場合は、
住宅ローンを完済できるので問題ありませんね。

上回った分は儲けとなります♪

売却したい家が残りの住宅ローンの金額を下回る場合

売却したい家が、住宅ローンの残りの金額よりも下回る場合、
補えなかった住宅ローンの残高は一括で支払う必要があります。

しかし払えない!という場合もありますよね。

そんなときに有効なのが買い替えローンです!

買い替えローンとは?

買い替えローンとは、住んでいる家を売却し、
新しく住居を買う時に利用できる住宅ローンのこと。

ただし、買い替えローンを組むには、これまで組んでいたローンを一括返済する必要があります

住宅ローンを一括で返済しなければならないのは変わりないじゃん!!

と思うと思いますが、ご安心を。

オーバーローンといって、住宅ローンの完済に足りない分を
新しくローンで調達することができるのです!

さらに、買い替えローンには他にもメリットがあります。

金利の安いローンに変更することができる!

2016年10月現在、住宅ローンの金利は低く、
住宅ローンの借換需要がとても大きいです。

金利の安い時期にローンを組み直すことで、
確実に金利が安くなります。

10年以上前にローンを組んだ方は、
ほとんどの方が安くなると思いますよ。

買い替えローンの注意点

買い替えローンには注意しなければならない点もあります。

それは、ローンを組み時期です。

※ローン自体を組むことの注意点は、通常のローンを組むときの注意点と同じ今回は割愛します。
住宅ローンを組む時の注意点→

買い替えローンを組む時は、ローンを組む時期がとても大切です。

  • 家を売却してから買い換えローンを組むのか?
  • 家を購入してから、買い替えローンを組むのか?

この2パターンがあります。

家を売却してから買い替えローンを組む場合のメリット・デメリット

家を売却してからローンを組む場合のメリット
メリットは、家の売却金額があらかじめわかっていてローンを組めるので、
返済計画が立てやすいことです。

また、売却してから買い替えローンを組むので、
安価な金額で売る必要がありません。

家を売却してからローンを組む場合のデメリット
デメリットは、もし早い段階で家を買ってくれる人が現れた場合、
急いで新しい家を探さなければならないということです。

家を売却してしまっては住む所がありません。

見つかるまで賃貸でいい、という方はじっくり家を決めることが出来ますが、
ほとんどの場合は家を決めてしまいたいという方がおおいと思いのではないでしょうか。

また、どうしても決まらない!という場合、
やはり賃貸に住む必要があります。

そうなると、引越し代や敷金礼金など、無駄なお金を払うことになってしまいます。

家を購入してから、家を売却する場合のメリット・デメリット

家を購入してから家を売却する場合のメリット
家を購入するのが先ですから、家を探す時間に余裕があります。
その為、気に入った家を探すことができる可能性が大きくなります。

家を購入してから家を売却する場合のデメリット
家が決まったら、買い替えローンを組む前に家を売る必要があります。

もし家が売れない場合、どうなるでしょう。

それは、二重ローンです。

これはなかなか大変です。

その為、家を実際の価値よりも安く売ってしまう方も多くいらっしゃいます。

しかし、1つだけその状況を回避できる方法があります。
それは、「買い替え特約」を付けてもらうことです。

「◯月◯日までに、家が売れなかった場合、家の購入を白紙にします」という特約をつけてもらうのです。

そうすれば、違約金などを支払う必要はありません。

ただし、必ず特約が付けれるわけではありません。

まとめ

いかがでしょうか。

住宅ローンが残っている場合、ローンを完済するか、
新たにローンを組むか、という2つの方法があります。

ローンを完済できることが一番良いのですが、
そううまくいかない場合、家を売却してから新しい家を購入するほうが、
リスクは少ないので、家を売却してから家を購入することをオススメします!

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住宅ローンが残ってるけど離婚したらどうなる?婚姻費用は少なくなる?

住宅ローンが残った家は、離婚する際にどうなるのでしょうか。

じつは正しい答えというのはありません。
当事者での話し合いでも変わってきます。

収入がある方でしたら、住宅ローンは払うし、家にも住んだままで、
生活費もしっかり払う、という方もいらっしゃいます。

ここでは住宅ローンを「公平に分割する」方法についてお答えしましょう!

住宅ローンを公平に分割する方法とは?

住宅ローンを公平に分割する方法はいくつかあります。

その前にまず頭に入れておいてほしいのは、
婚姻費用」についてです。

婚姻費用とは、離婚した際に、生活に必要な金額をもらえる費用のこと。

相手方の収入が多ければあなたが婚姻費用をもらうことができますし、
あなたの収入のほうが多ければ、あなたが婚姻費用を払う必要があります。

婚姻費用について詳しくはこちら。
離婚の慰謝料を払わないと言われたらどうしたらいい?!慰謝料と婚姻費用について理解しよう!

住宅ローンを公平に分割するには、婚姻費用からローンに関する金額を差し引く方法が一般的です。

【方法1】
婚姻費用を支払う方の収入から、住宅ローンの支払額(一部)を差し引いた額を婚姻費用を算出する金額にする

→住宅ローンの支払いは資産形成とみなされます。
その為、資産形成部分は控除されることが一般的です。

【方法2】
住宅ローンを支払っている家を、賃貸で借りた場合の費用を婚姻費用から差し引く

【方法3】
婚姻費用をもらう方の収入と、同程度の人の平均的な家賃を婚姻費用から差し引く

といった方法が一般的です。

相手方が住宅ローンを払うから婚姻費用を払いたくないと言ってきたら?

月々のローンの支払額を全額婚姻費用から引いてしまうと、
婚姻費用が一切受け取れない、または少額しか受け取れない、
ということが起こってしまいます。

さらに、住宅ローンを支払うことは、
資産形成の意味合いもありますので
住宅ローン全額を婚姻費用から差し引くことは
適切ではないと考えられています。

いくら住宅ローンを全額払うから婚姻費用は払いたくないと言っても、
心配しなくても大丈夫です!

逆に、住宅ローン費用を婚姻費用に加算しない、というのは、
婚姻費用を払う人にとっては大きな負担となります。

マンションの管理費や修繕費はどうなるの?

マンションの管理費や修繕費は、生活費ではなく、不動産に関する費用なので、
不動産の所有者が支払うものと考えられています。

その為、一般的には婚姻費用から控除されないことがほとんどです。

まとめ

離婚した後に、どちらがマンションに住み続けるのか?
という事によっても状況は変わってきますが、
基本的にはこういった方法で、お互いが公平になるように計算されるようです。

いい条件で離婚できることを願っています!

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500万円プラスなった方法とは?ゆかりの家の売却成功体験!

私は家を売ろうと決めたとき、なにも考えずとりあえず近くの大手不動産会社に行きました。
今思えば、これが失敗のはじまりでした。

やっぱり知識がないと不動産会社のいいようにされてしまいますね・・・。

みなさんは必ず!!ある程度知識をつけてから不動産会社と話をするようにしてくださいね!

では私がどうして失敗から立ち直り、希望価格で家を販売できたのかご説明いたします!!
まずはこちらをご覧くださいませ。
実録!ゆかりの離婚による家の売却奮闘記〜自己紹介〜

私は大手不動産会社に騙されて(?)買い手が全く現れず値下げを繰り返していました

その悔しさから何冊も不動産に関する本を読みあさり、友だちにも聞き込みしたりして、
ある程度の知識をつけた段階で、1から家の売却をやり直しました。

その知識をこのサイトで惜しみなくさらけ出していますので、ぜひじっくりご覧いただけましたら幸いです。

時間がない方はこちらだけでもお読みくださいね!
家を売却するなら必ず読んで欲しい記事

失敗した不動産会社は置いておいて、1からやり直した方法をご紹介します!

成功するための家の売却の流れ

1 まずは自分の家の相場を知ること。


成功のためのすべての始まりは不動産の一括査定!

一括査定を利用することで、自分の不動産の相場や
不動産同士の競争が始まるので、高く買ってくれる可能性が高まります

わたしが500万高く売るために使用したおすすめサイト
たった1分の入力で数百万円の差が出る?!
複数の不動産屋さんに査定を依頼することで、より高く家を売ることが出来ます。
家の売却を考えている方は必ずチェック!費用は一切かかりません。

今すぐ相場をチェックしたい方はこちら複数の不動産会社に査定を依頼!HOME4U

ここへ申し込むと複数の不動産会社がおおよその査定額を出してくれるので
自分の地域の相場が大体わかります。

さらに、複数の不動産会社に依頼することは高く売る(適正で高額)上でのメリットになります!

私はここで知り合った不動産屋さんに頼み、はじめにお願いした不動産会社よりも
なんと500万円も高く売ることが出来ました!

2 査定額が届いたらすべての不動産会社に連絡をする

一括査定をすると、メールや電話で不動産会社から連絡があります。

ここではほとんどのみなさんが「高額査定をした不動産会社」を選びがちですが、
ここでひっかかると、いいことありません。

詳しくはこちら→家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

私は連絡があったすべての不動産会社と話をしました。

もし時間がないようであれば、「一番低い査定額の不動産会社」と「一番高い査定額の不動産会社」を省くのがオススメ。

査定額が高いということは、売れない可能性も高くなるので、結果、値下げをせざるを得なくなるためです。

つまり、「一番高額な査定額」を出した不動産会社がもしかしたら「一番低い売却額」になる可能性が大きいのです。

3 不動産会社に内覧に来てもらう


ネットで申し込む際に入力する事項は住所くらいですので、ざっくりの値段が付きます。

本当の値段はこの「内覧」で決まると言っても過言ではありません。

不動産会社は買い手の目線で見に来ますから、
家は綺麗にしておきましょう。

特にトイレやバスルームは念入りに!

参考記事:家を少しでも高く売る方法がある?理由もなく高額査定はつかないと心得よ!

4 不動産会社、営業マンを見極める

不動産の売却は営業マンで決まると言っても過言ではありません。
私が失敗した理由は「営業マン選びを間違っていた」これに尽きます。

不動産会社は、お客様よりも自分達の利益優先で動く会社が多く存在します。

その目安として「高額査定をするかどうか」が最大の見極めポイント。

※高く売りたい気持ちは十分わかりますが、適当な高額ではなく、根拠のある高額を目指しましょう!※

参考記事:家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

内覧をしている時などに、信頼できるかどうか?を見極めてください。

高額査定をしていたら、「なぜこんなに高く値段が付くのか?」と根拠を聞きましょう。
(全ての不動産会社に査定額の根拠を聞きましょう)

根拠なく高い物件を買う人はいません。
買い手がいなければ、その査定額に意味はありません。

騙されないでくださいね!

5 一般媒介契約にすること


不動産会社のほとんどが、専任媒介契約をしたがります。
参考記事:家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?
多数の不動産会社で契約をすることによって、不動産会社同士の競争が起こります。

絶対に信用できる不動産会社だ!と思えなければ、一般媒介契約をオススメします。

6 買い手が現れるのを待つ。


不動産会社と契約が済んだら、あとは買い手が現れるのを待つのみです。

このとき、自分の物件がレインズに登録されているかどうか確認するのもいいでしょう。
※だたし、一般媒介契約はレインズ登録義務がないため、登録されていない可能性もあります。

参考記事:家を売却する時に必ずチェックしたい「レインズ」とは?一般の人がレインズを確認する方法


レインズに登録することによって、買い手がより早く現れる可能性が高くなります。

7 買い手が現れたらしっかり家をアピールしよう!


買い手が現れたら、その買い手が「この家に住んでいる」イメージをしてもらうことが重要です。

買い手の内覧の時は、あなたと不動産会社が立ち会う場合と、不動産会社だけが立ち会う場合の2種類あります。

買い手にイメージをしてもらうには、近くのスーパーや、
お子様がいる家庭の場合は学校のこと、近所について話してみましょう。

また、家を綺麗にしておくことで、より住んでいるイメージがつきやすくなります。

モデルルームのような配置にして売却に成功した方もいらっしゃいますよ。

8 売買契約までにトラブルは付き物だと心得よ!


家の売買契約にはトラブルは付き物です。
高額な買い物ですから当然といえば当然。

私の場合はこんなことがありました。
家の売却で最も重要なのは営業マン!大手不動産会社かどうかは関係ない。必ずトラブルがあると思え!

トラブルの対処がしっかりできるか?という所も見据えた上で、営業マン選びはとても重要なのです!

9 やっと売買契約!さぁ引っ越しの準備!!は危険です


いよいよ買い手が購入を決めたら売買契約です!
嬉しいですね。

でも浮かれるのはまだ早い!

買い手のローンが通って、初めて契約になりますので注意しましょう。

近所にお別れ会をしてもらったけど、買い手のローンが下りず、
改めて買い手探し、ということもあります。

10 買い手のローンが下りて跡は契約書を書き、家を引き渡すだけ!


買い手のローンが下りたら一安心。
あとは契約書を書き、家を引き渡すだけです。

家の売却は不動産と営業マン選びが大事!

いかがでしょうか。

家の売却は不動産会社と営業マン選びがどれほど大切か、理解していただけましたら幸いです!

これがうまく行けば、家の売却は成功したも同然です。

皆さんの家の売却、成功することを願っています!

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家を少しでも高く売る方法とは?理由もなく高額査定はつかないと心得よ!

家を売却したい、と思ったら、「少しでも高く売りたい!」と考えると思います。

どうしたら高く売れるか、考えてみましょう!

少しでも家を高く売る方法とは?「売れる価格」を付けるのがポイント

まずは複数の不動産会社に査定を依頼すること。

複数の不動産会社に依頼することで相場を知り、(ご自身でも調べておきましょう)
比較することが大切です。
複数の不動産へ査定依頼はこちらがおすすめ:あなたの不動産いくらで売れる?【HOME4U】

比較方法の詳細はこちら
家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

ではまず、不動産会社がどうやって家の査定額を付けるかを見ていきましょう。

価格を決めるのは不動産会社の根幹と言えます。
価格設定次第で、買い手と売り手の満足度が左右されますよね。

重要なのは「売れる価格」を付けること。

売れる価格とは、買い手がその金額が「妥当」と思うよりも「得をする」と思ってもらったほうが売れる可能性は高くなります。

要は、「適正価格」ではなく「売れる価格」が正解なのです。

査定の流れ
机上査定

実査定(内覧やヒアリングなど)

不動産調査

価格の提示

机上査定って何を査定しているの?

机上査定はまず、住宅地図で場所を確認、法務局から登記情報を入手します。
その情報から価格を算定するのが机上査定です。

机上査定はあくまで「目安」です。

実査定は何を見ているの?

・不動産会社は買い手目線で内覧する
実査定とは、実際に内覧をして決めることです。

この時、不動産会社は「買い手」目線で判断することが多いので、
内覧に来る時はしっかり掃除をいておきましょう。

物がゴチャゴチャと多い時は、トランクルームなどに一旦荷物を預けるのも手。
どうせ引っ越しをするのですから、要らないものは捨ててしまいましょう!

・エリア価格相場、平均年収を考慮する
当然、エリアごとに相場があります。

価格帯や相場はそのエリアに住む人の年収や生活水準によって決まります。
買い手はそのエリアの相場をしっかり調べている事が多いです。

例えば、そのエリアの物件の相場が3000万円だった場合、6000万円で家が売られていたらどうでしょう?
なかなか売れず、最終的には値下げをする可能性が高まります。

不動産会社が見ているのは3つ事柄

1 価格に影響する事柄
→駅から近いなどの立地、築年数、室内の綺麗さ、外観、明るさ、周辺環境など

2 購入判断に影響する事柄
→防音、二重窓、設備機器など

3 トラブルになりそうな事柄
シロアリ、瑕疵物件、事件の有無など

価格が高くなるとすれば、買い手が「高くて当然」と思う物件であるかどうかです。

賃貸で家を探す時に重要視されることを考えるといいでしょう。

・駅から徒歩何分か?
・スーパーはあるか?
・学校は近いのか?
・築何年の物件か?
・室内は綺麗か?
・外観はオシャレか?

ここの条件がいいと、自ずと査定額は高くなります。
私達にできることといえば、「室内を綺麗」にすること!

更には「周辺にはどういった施設があるか」
ということをしっかり説明できるようにしておくことが大切です。

機能性などはあまり価格に影響しません。

二重窓であること、防音であるなどの設備に関しては、
住む段階になってどうなのか?と気にする方が多いため、
購入するかどうかの段階ではあまり気にしていません。

例えばこういった設備にプラスの査定額をつけたとして、
周辺の家よりも高くなってしまっては「二重窓はそんなに必要ない」と思われてしまえば
購入対象から外れてしまうのです。

「初めは高い査定からはじめたい」と思わないこと!

誰でも「高く売りたい」という思いは同じです。

不動産会社だって、高く売れた方が儲かります。
しかし、先にもあるように、「売れる価格」でなければ意味がありません。

査定価格の範囲内であれば、当然「出来る限り高く」と思っても当然ですが、
あまりに高いと買い手が現れず、期間も長くなり、結局値引きをすることになります。

ちょっと安いなと感じたら、「他社は〇〇円だった」と他社の話をしてみましょう。

そこで値段の根拠をしっかり話せる営業マンであれば、信頼できる営業マンです。

買い手は価格にシビアです。
意味のない高価格の物件を買う人はいないでしょう。

「高い査定額を提示して専任媒介契約にして、徐々に金額を下げていこう」
なんて考えている不動産会社もいます。

もしあなたも納得の上でそういった駆け引きをしているなら問題ありませんが、
蓋を開けてみたら一番安い査定額になっていた、なんていうのはよくある話です。

詳しくはこちらを御覧ください!
家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

家を高く売るにはまずは室内を綺麗にして、周辺環境を今一度調べてみる。
これが大切です!

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