隣人と土地の境界線トラブル?99%の日本の土地は境界線が明確でない

不動産を売却したいけど、隣人と土地の境界線でトラブルになった場合どうしたらいい?!

不動産売却をする際に、隣人の家との間に塀がない、などで
隣人の方と土地の境界線についてトラブルになることが多々あります。

なんと、日本の土地の90%が、境界線が不明確だといわれています。
驚きですよね。

そういった場合、どのように対応したら良いのでしょうか。

土地の値段は土地の広さに左右されますので、
境界線を明確にすることはとても重要です。

また、土地の境界線が明確でないと、土地の買い主さんが困ってしまいます。

その土地に建物を建てようと思っても、どこから建てて良いのかわからなくなってしまうためです。

さらに、境界線を間違ったまま建物を建ててしまって、
その後に境界線について揉めてしまうと、多大な費用がかかる可能性があったり、
今後のご近所付き合いに影響が出ることも考えられます。

せっかくその土地を買ってくれる方にとって、
いい形で土地を利用してもらいたいですよね。

現在はどのような対策をすればいいか、ご紹介していきます!

境界線については測量士や土地調査家屋士に解決をお願いしよう!

境界線のトラブルは、測量士や土地調査家屋士にお願いをするといいでしょう。

測量士や土地調査家屋士って聞きなれない職業ですね。

どっちかじゃダメなの?
どっちにもお願いしなきゃダメなの?と思う方もいらっしゃると思います。

その疑問にお答えするために、まずは具体的に、
測量士と土地調査家屋士の説明をしますね!

測量士とは?

測量士の主な仕事は、建物を建てるときなどに、対象となる土地の
位置座標、高さ、形状を正確に測量することです。

ただし、測量と言っても、色々な種類があり、
土木測量といって、道路を施行する際に測量することだったり、
地図測量といって、地図を作製するための測量があります。

境界線のトラブルが起きたときにお願いするのは、地籍測量です。

地積測量とは、境界確定のための申請・登録作業です。

ただし、測量士が単独では行えない業務もあり、
土地家屋調査士や行政書士といった、資格を持っている方にも協力していただく必要があります。

測量士が単独で行えないこととは何でしょうか?
今度は土地家屋調査士について詳しく見てみましょう。
土地家屋調査士とは?

土地家屋調査士の仕事内容は、土地や家屋に関する調査や測量をすることです。

これだけだと、「測量士と同じじゃん!」と思うかもしれませんが、
土地家屋調査士はさらに、特殊な事ができます。

まず、不動産の登記をすることができます。

不動産の登記はとても複雑なのですが、土地家屋調査士は、
その複雑な手続きを代理してくれます。

また、境界線のトラブルに重要な、
筆界特定の手続をすることが出来ます。

筆界という言葉は、不動産用語なので初めて聞いた方も多いと思いますが、
簡単に言うと土地の範囲を示す界のことで、「公法上の境界」とも言います。

要は境界線のことです。

また、土地家屋調査士は境界線トラブルが起こった場合、
民間紛争解決手続の代理をすることもできます。

これだけ説明すると、測量士にお願いしないで、
土地家屋調査士にだけお願いしたら良いんじゃない?と思う方もいると思います。

ところが、土地家屋調査士は登記を目的とした場合のみ、測量ができるのです。

登記を目的としない場合は、測量士にお願いをすることになります。

そのため、測量するのは測量士、筆界特定の手続きは土地家屋調査士が行うことになります。

費用は平均して20万円くらいですが、土地家屋調査士によっても違います。
そのあたりはお願いする時にしっかり確認しましょう。

そもそも、役所に土地の境界線を明確に記している書類があるんじゃないの?

土地の境界線を明確に記した書類を地積測量図と言います。

登記しているんだから、どの土地も境界線が分かるだろう、と思う方が多いのですが、
すべての土地に地積測量図があるわけではありません。

歴史を遡れば、この地積測量図の体制が整ったのが1963~1965年頃ですから、
それ以前に登記された時であれば、地積測量図はありません。

また、複数の土地を1つにした、という場合も、
地積測量図はありません。

さらに、地積測量図があったとしても、地球は生きていますから、
微妙に変形している事も考えられます。

よって、塀がないなどで境界線が明確でない場合、
測量士や土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。

土地の測量には隣人の立ち会いが必要

土地を測量する場合、隣人の立ち会いが必要となります。

立ち合いがなくても測量自体は可能ですが、
境界線が曖昧な状態のままとなり、トラブルが完全に拭えていない状況となります。

不動産売買したいけど、境界線が曖昧、という場合は、しっかり隣人にも立ち会ってもらって、
土地を測量してもらうようにしましょう。

測量に不満がある場合はどうしたらいいの?

測量に不満がある場合は、筆界特定制度を利用しましょう。

筆界特定制度とは、もともとあった筆界を筆界特定登記官が明らかにすることができる制度です。

ただし、この制度を利用するには、実地調査や測量などの様々な調査を行ったあとに利用可能となります。

この制度を利用すると、公的な判断として筆界が明らかになるため、
裁判をしなくても境界線トラブルの解決をすることができます。
参考:法務省 筆界特定制度

手数料は、土地の価格によって決まります。
利用する場合は上記リンクから、各地域のお問い合わせ先にお電話してみてくださいね。

それでも納得できない場合は、裁判となります。

東京都内の土地で境界線が不明確な場合の注意点

東京都内は坪単価が高いため、地積測量図と実際の面積が違う場合、確定測量が必要となります。

売買金額によるトラブルを防ぐためです。

確定測定とは、実際の測量を基に面積をだし、敷地境界を確定させることです。
確定測定は、必ず隣人の立会いが必要となります。

確定測量の費用は平均40万~60万くらいです。

まとめ

境界線がハッキリしていることが一番いいのですが、
なかなかそうも行かないことも多くあります。

現在土地の価格が上がり、境界線のトラブルは増えています。

後々トラブルにならないためにも、しっかり測量をするようにしましょう!

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住宅ローンが返せないなら今が売却のチャンス

住宅ローンが返せないなら、高く売れるうちに家の売却を!

バブル期に家を購入して、住宅ローンが返済できない!と困っていませんか?
今、実はそういう方、とても多いのです。

ちまたでは60歳以上の方の家の売却がとても多くなっています。

なぜバブル期に買った人達は住宅ローンが返済できないの?

現在の住宅ローン金利は平均して1.25%(2018年4月現在)くらいですが、
バブル期の住宅ローン金利は、なんと8.5%にまで上がっていました。

これは3000万円の借り入れをするのに、払う総額はなんと6000万、
5000万円の借り入れをするのに支払う総額はなんと1.5億円!!!

たかが金利、されど金利!
侮れません・・・!

家を購入して20年間払い続けたものの、
もう定年もすぎて、これ以上ローンを払い続けるのが難しい、
という方が多いのもうなずけます。

自分だけが払えない・・・と自己嫌悪に陥らないでください!

激動の時代を生き抜かれた皆さま、尊敬いたします・・・!

家を売るなら今?!

家を売るなら今がいい!ということをご存知でしょうか?

東京都内であれば、現在土地が高くなっている可能性があるので、
家を売るなら今がいいタイミングです。

しかも今、政府は中古住宅の流通を大きくしようという計画をしていて、
2025年までに、中古住宅、リフォームの市場を現在の6兆円から12兆円にまで広げることを目標にしています。

中古住宅の売買が活性化されるということは、あなたの家も高く売れる可能性があるのです!

ね、今がベストタイミングでしょ!

バブル期の教訓を生かして、時代の政策をしっかり把握してから自信をもって家を売りましょう。

家を売るためにまず実施することは?

家を売るためにまず実施することは、家の相場を知ること。

でも、相場を知りたいと思って、すぐに近所の不動産屋さんに行くのはNGですよ!

ちょっと言いにくいですが、年配の方が不動産会社に行くと、
いいように言いくるめられる可能性があるからです。

ただでさえ不動産会社は不透明なところが多く、
だまされる方が多い業界です。

まずは複数の不動産会社に見積もりを取ることをオススメします!

複数の不動産会社に見積もりをとることのメリットは多数ありますが、
一番は他社と競争させることによって、値段が上がる可能性もありますし、
なにより、不動産会社の対応を比較することができます。

1社にしか行かないのはだまされる確率が高くなりますし、
多数の不動産会社に自分で足を運ぶのも大変。

今はインターネットという便利なものがありますから、
インターネットで簡単に複数の不動産屋さんに見積もりをお願いすることができます。

複数の不動産会社に見積もりを取ったら気を付けること

複数の不動産会社に見積もりを取ったら気を付けることがいくつかあります。

ただ、それは長くなってしまうので、見積もりを取ってから、
またこのサイトに戻ってきて、「不動産屋の見極め方」のカテゴリをしっかり確認してください。

※ブックマークをおすすめします※

不動産会社とお話しするときは、少し不動産会社の知識を身に着けておくことが、
自分の身を守ることになります。

では、いい売却になることを願っております!!

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将来お金持ち確定?広告に騙されずに新築中古別の価値が下がらない家の選び方

家が欲しいと思ったら、ポストに入っていた広告を引っ張りだしてきて見る方が多いのではないでしょうか。

このチラシの物件はとてもキレイで、誰もが「こんな家が欲しい」と思うような写りをしています。

でも、だまされないでくださいね!不動産業者も、家を売ろうと必死なのです。

広告にだまされない方法をお伝えします!

家を買う時はどこをチェックすればいいの?

チラシを見て、モデルルームに足を運んでみて、駅(バス停)から家まで歩いてみる。
これは必ず実行してください。

できれば昼と夜に歩いてみるのがオススメです。昼の状況と夜の状況とでは意外と違いがあるものです。

また、モデルルームはありったけのオプションをつけていたり、テーブルやベットが小さいサイズのものを置いていることが多いので、同じような家を建てようとするととんでもない金額になったり、思ったより狭かった、という場合があります。

これもしっかり頭に入れておいてくださいね。

そして、何よりも大切なのは予算

家を見た目で判断して買ってしまった、賃貸料金と変わらないから大丈夫だろう、そんな考えで買った家のローンが重くのしかかっている、払えなくて任意売却しました。そんな方が実はたくさんいらっしゃいます。

このサイトをご覧になっている皆様はこうならないように、しっかりとこのサイトをご覧になってください。
※予算の立て方は長くなりますので返済計画が全ての土台!返済計画の立て方次第で未来が変わる!さらに金利を比較するだけで300万円以上の差がでます!をご覧ください。

このページでは、予算決定後の家選びに失敗しないように、解説していきたいと思います。

家を買う際のチェック項目

    • 交通網

上記にあるように、駅から家に帰るまでの道のりを把握しておくこと。

    • 修繕積立金

修繕のための積立金です。不動産会社によっては、はじめ修繕費を安く表示していかにも安いマンションだと見せかけ、一時金として突然徴収してくる場合があります。

修繕費は必ず必要なものです。もし異常な安さだと感じたら、しっかり説明してもらうよう不動産会社に話をしてください。

    • 管理費の確認

管理費がどのようなことに使用されるのか、将来管理費が上る可能性があるか確認しましょう。

    • 用途地域の確認

用途地域は細かく分かれていますが、大きく分けて居住地域・商業地域・工業地域の3種類です。

♢居住地域
→居住地域は主に人が住むことを考えられている地域です。注意すべきは、駅から遠いことが多いこと。駅からどれくらい離れているか確認するようにしましょう。

♢商業地域
→商業地域はパチンコ店やホテルなどが建っている可能性があります。子どもが学校に通う際、こういった場所を通る可能性があります。

♢工業地域
→ここに家やマンションを買う場合、もともと工場が建っていた場合が多くあります。現在、土壌汚染に関しては健康被害に関する措置が定められていますが、どのような措置をとっているか確認しておきましょう。家やマンションは安く買える可能性が高いです。

    • 不動産会社のレベル

不動産会社のレベルが分かる表示があります。それは、国土交通大臣の免許番号です。この番号は5年ごとの更新となっており、()の中の数字が更新の度に増えていきます。

そのため(1)の表示がある不動産会社は5年未満の不動産ということです。大きい数字が表示されている場合は、当然、長年不動産として活動している会社になります。

不動産経験が長いということは、地域に密着しているため、学生が多いマンション、転勤族が多いマンションなどを把握している可能性が高く、公開していない物件の知識を持っている可能性があります。

さらに、地主と知り合いの可能性も高く、直接値引き交渉をしてくれることもあるようです。

番号が若いのはNGと言っているわけではありません。会社を立ち上げるまでには豊富な経験を積んで起業した方もいます。その会社自体が不動産業者としての経験が浅い会社だということを念頭に入れて話をする必要があるということです。

将来お金になる物件か?

ご自身が選んだマンションは将来価格が上がるか予想しながら物件を買うことをオススメします。

将来子どもが増えて家が手狭になる可能性や、老後は郊外に住んでゆっくりしたい、なんて考えになるかもしれません。

そんな時、マンションを売ったり、賃貸として貸すことができれば、次回家を買う際や老後の資金になったりするのです。

新築マンションは買うとすぐ中古扱いになり値段が下がるという方もいらっしゃいますが、これは信じないほうがいいでしょう。

大切なのはマンションの耐久性、耐震性と場所です。

再開発エリアや価格が上昇するような場所(駅チカ)に、老朽化しない家を買えば高く売れるのです。

将来売ることを考えているなら、安いからと言って賃料が安いエリアや今後人気になる可能性が低い場所では買わないほうが無難でしょう。
住宅ローン
♦新築マンションの選び方
新築マンションを買う場合は、大手不動産のマンションで購入すると、後々ブランドとして売りやすい傾向があります。

大手不動産と言えば、つい最近、ある大手不動産のデータ改ざん問題があり、不安になっている方もいらっしゃると思います。

もしこういったマンションを買ってしまった場合、そういったことに対応できる資金を持った不動産の方が安心です。

もしくは、地域に根づいた信頼できる不動産。こういった不動産は手抜き工事を行うということは殆ど無いでしょう。

♦中古マンションの選び方
前提として、中古物件は住み替えを前提にしている場合に検討しましょう。そのため、上記にあるような、売りやすい物件を選ぶ事が重要です。

中古マンションを選ぶ際は、地元密着型の不動産屋さんに問い合わせることをオススメします。未公開物件の情報をもっていたり、周辺環境の話を聞くことができるからです。

安くていい物件は住んでみたらこんな落とし穴があった、なんてことにならないようしっかり確認しましょう。

《中古物件の確認事項》

    • 修繕積立金の積立状況

入居した途端、大規模修繕があるので修繕一時金を集金、なんてパターンもあります。

    • 管理費の確認

売り主が管理費を滞納していた場合、なんと購入したあなたが滞納分の管理費を払う必要があります。しっかり確認しましょう。

    • 規約の確認

規約の確認をしっかりしましょう。将来リフォームを検討している方は特に注意です。過去に決められて規約は反対しても覆すことは不可能です。

    • 音が響くかどうか?

マンションは生活音が響くかどうかも重要です。あまりに壁が薄く、音が聞こえやすいなどあるとトラブルに発展しかねません。1980年以前に建てられた床の厚さは、現在の基準よりも薄い物が多いです。こういった所も注意しましょう。

♦戸建て住宅の選び方
戸建住宅は駐車場の費用がかからないメリットもありますが、住宅地は駅から遠いところも多く、車が手放せなくなるリスクもあります。車の維持費などもしっかり考えましょう。

また、周辺に駐車場などがあったら、そこにマンションが立つ可能性も含めて検討しましょう。高いマンショが建った場合、日当たりが変わってくる可能性もあります。

また、土地を選ぶ際、建物を建てる部分が見た目よりも狭くなる土地もありますので、不動産会社に確認しましょう。それから、地盤の確認も重要です。

「雨が降ったら水が溜まるような土地ではないか?」「地盤沈下しないか?」「昔はどういった土地だったのか?」昔は沼だったところを埋め立てた土地などは地盤が弱く、地震で家が耐えたとしても、そういった地盤の土地はガスや電気、水道が通るのが遅くなったりします。

私は東日本大震災を経験しましたが、ガスが通るのが3ヶ月もかかった場所もあります。ガス漏れの危険性、火災の危険性があるので文句は言えません。ガス・電気が使えないというのは想像以上に不便です。

さらに、「土地は不動産会社、家はハウスメーカー」にお願いするという方もいらっしゃいますが、これはあまりオススメ出来ません。不動産会社は土地を売りたいというのが本音ですから、その後どういった家を建てるかなんて興味がない不動産会社もいます。(こんな不動産ばかりではありませんが、稀にいる、ということです)

良い土地を選ぼうとするあまり、建物の予算を削ることになりかねません。

ハウスメーカーや工務店も土地選びに参加している所も多いので、ハウスメーカーにも参加してもらうことで、予算内の家を建てることができ、さらにセカンドオピニオンの役割も果たしてくれます。

♦二世帯住宅
二世帯住宅は、一家族だけになった場合、親が住んでいた所を賃貸として貸し出す、という選択もできます。老後の資金にもなりますね。未来のことも想定して設計しましょう。

また、下記、社会保障や税金が安くなるパターンもあります。

  • 健康保険
  • 所得税
  • 固定資産税
  • 相続税

契約から物件引き渡しまで

家選びに夢中になって、ローンの審査を怠っていませんか?

安くローンを借りたいなら、家が決まってから審査をするのでは遅いですよ。
ネットバンクなどの金融機関の中には、1ヶ月以上審査にかかる事があります。

1ヶ月かかると、土地の納期に間に合わない、なんてことも出てくる可能性があります。

今はネットバンクが、金利の低さから人気で、大手企業も参入しています。

ネットバンクも視野に入れないのはもったいないですよ!

住宅ローンの審査のタイミングはいつがいいの?

家が決定し契約書を書いて契約が完了したら、次は住宅ローンの借入審査!

いえいえ、気をつけていただきたいのは、ここで審査申込する金融機関を選ぶのは遅い!ということです。

なぜなら、金融機関によっては金利が安い代わりに審査に1ヶ月程かかる金融機関もあるのです。
※金利が0.1%違うだけで何十万の差がでる場合もあります。決して無視できません。

家には納期があります。この納期に間に合うように、家を決めるのと同時進行でローンの事も考えておいたほうが良いでしょう。

住宅ローンの仕組みを解説!将来借金地獄にならないためのローンの組み方とは?

また、ローンの特約を付けることを忘れないようにしましょう。この特約はローンが通らなかった場合、無償解約となる特約です。逆を言えば、この特約をつけないとローンが通らなかった場合、お金を取られてしまう可能性があるということです。

引渡し前に地震などで損壊した場合も、特約がない場合、買主の負担となります。

しっかり確認しましょう。

いい家が買えることを祈っています!

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耐震工事をしていない家を売ることはできる?

古い家を売る場合、耐震工事が済んでいない家を多いのではないでしょうか。

1981年以前に建てられた家は、現在の耐震基準を満たしていないため、
耐震工事をする必要があります。

本来であれば、自分達が住んでいる間に
耐震工事を済ませておくのはベスト(自分達の安全を守るためにも)なのですが、
売るときに耐震の審査をして、耐震基準を満たしてなかった、という方もいらっしゃると思います。

そういった場合、家は売れるのか?ということを説明しましょう!

耐震基準を満たしていない家を売ることはできるのか?

結論、売ることは出来ます。

ただし、条件をつけなければ、買い手が見つかることはほぼないでしょう。

耐震基準を満たしていない家を売る時の条件

  1. 耐震基準を満たすように、耐震工事をする。
  2. 耐震工事をせずに、安く売る。
  3. 建物を取り壊す買い手に限定する。

耐震基準を満たしていないのであれば、
相場の値段で売ることはほぼ出来ないと考えましょう。

2の、耐震工事をせずに安く売る場合、
まずは相場より少し安く売り出し、
あなたの家が「気になる」という買い手が現れた場合、
耐震工事分を差し引きます、という交渉の仕方もありです。

買い手が渋った時点で値を下げると、
契約しやすくなるでしょう。

ただし、不動産会社によって様々な考え方がありますので、
まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、相談されることをオススメします。

このサイトでオススメの査定サイトはHOME4U。
NTTデータグループが運営していて、安心だしHOME4Uで査定を依頼し、満足する金額で売却できた、という口コミが多いためです。

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こちらの記事もぜひ御覧くださいね。

家を売却するなら必ず読んで欲しい記事

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シロアリ駆除をした家を売却するコツとは?雨漏りする家はやばい!

雨漏りやシロアリ駆除をしたことがある家を売りたい、
という方もいらっしゃると思います。

今回は雨漏り、シロアリ駆除の経験がある家の売却についてご紹介いたします!

雨漏り、シロアリ駆除の経験がある家を売却する時は必ず告知しましょう!

シロアリは湿気が大好きです。

雨漏りしている家はシロアリがセットであると心得ましょう!

雨漏りやシロアリ駆除の経験がある家を売る場合、
必ず不動産会社に告知をするようにしてください。

買い手にそういった事実があることを伝える必要があるためです。

もし、雨漏りやシロアリのことを伝えなかった場合、
契約が白紙になるだけでなく、損害賠償を請求されることもありますのでご注意くださいね。

雨漏り、シロアリ駆除したことのある家は売れるのか?

こればっかりは売りに出してみないとわかりません。
ただし、売れる可能性はかなり低いでしょう。

見積もりも、おそらく低い金額になりますので、
その辺は覚悟しておきましょう。

売れにくいのであれば、更地にしたほうがいい?

雨漏り、シロアリ駆除をしたことがある家は売れにくいのであれば、
思い切って建物を壊して、更地にして売ったほうが良いのでは?

と考える方もいらっしゃると思いますが、
これはあまりオススメしません。

なぜなら、更地にしてしまうと、固定資産税が高くなるためです。

売ってしまえば固定資産税は払わなくていいじゃないか!
と思いがちですが、もし売れずに長引いてしまった場合、どうでしょうか?

建物がある場合と更地の場合では、6倍も固定資産税が違うので、
個人的には建物ありで売却をしたほうがいいと思います。

ただし、ここでコツがあります。

雨漏り、シロアリ駆除をした家を売るコツ

雨漏り、シロアリ駆除をしたことがある家を売るコツは、
家の取り壊し費用を買主負担で売却することです。

取り壊し費用を払ってまで買う人がいるのか?と思うのですが、
実際はあなたが負担するようにするのです。

どういう意味かというと、流れは下記です。

あなた:解体費用を買主負担で家を売りに出す。

物件が気になる人から連絡がある。

雨漏りもするし、シロアリがいる家は買いたくない、と渋る(おそらく)

このとき、「売値から家の解体費用を差し引いたらいかがですか?」と提案

格安で買えることになるので、契約が決まりやすい

ということです。

もうおわかりかとは思いますが、買主が渋っていたら、
「解体費用を差し引きます」という提案
をすることによって、
契約が決まりやすくなるのです。

実質、解体費用はあなた負担となります。

まとめ

もしこういった瑕疵物件の売却を検討している方は、
複数の不動産会社に相談することをオススメします。

不動産会社によっては、さらに良い提案をしてくれる会社もあるかもしれません。

私の体験談から、オススメしているのはHOME4Uというサイトです。

私が実際に売却に成功した体験談はこちら!
ゆかりの家の売却成功体験!500万円プラスなった方法とは?1からやり直した結果、大成功!

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自宅で病死は事故物件になる?告知せずに売却した場合の末路

売りたい物件で誰かが亡くなったことがある場合、
これは事故物件になるのだろうか?
と考えるのではないでしょうか?

自己物件(瑕疵物件)はやはり安くしなければならないの?

今回は事故物件についてご説明いたします。

事故物件は必ず告知義務がある!

事故物件は必ず告知しなければなりません。
告知義務で決まっています。

ではどういった物件が事故物件(瑕疵物件)になるのでしょうか?

実は、事故物件(瑕疵物件)には明確な基準がありません。
決まっている事は、その家や部屋で変死があった場合です。

変死とは、殺人や自殺などを指します。

自宅で病死した人がいる場合、事故物件になるの?

自宅で病死した人がいる場合は、事故物件にはなりません。
たとえ自宅で息絶えていたとしても、病死であれば問題なし。

人は生まれて死ぬのが当然です。
老衰はもちろん、歳を取れば病気になるのも当然です。

自宅で自殺をした人がいる場合は事故物件になる?

これは事故物件になります。

殺人や火災で亡くなった方がいる場合も、事故物件となります。
心理的瑕疵物件と言います。

その為、こういった物件を売りたい方は、必ず告知しなければなりません

過去に火事があった物件は事故物件になる?

過去に火事があった物件は事故物件になります。
物理的事故物件と言います。

もし、火事になった建物を壊し、土地だけ売りたい、という場合は
火事になった建物はありませんから、告知義務はありません。

ただし、火事の影響により土地の損傷が激しい場合などは
告知する必要があります。

事故物件(瑕疵物件)を黙って販売した場合、どうなるの?

事故物件を黙って販売した場合、損害賠償を請求させられる可能性があります。

実際にそういった判例が出ているので、
変死があった不動産は必ず告知しましょう。

事故物件(瑕疵物件)は安くしなければならないの?

瑕疵物件は、基本的には安くして販売することが多いようです。

ただし、何割安くしなければならない、という明確な基準はありません。

事故物件になった内容、エリアや間取り、買主の考え方、市場などにより、
不動産の金額というのは大きく変わります。

正直、瑕疵物件であっても、売れるのであれば安くしなくてもいいと思います。

しかし、現状はなかなか売れません。

はじめは通常の金額で設定していても、
売れなければ安くする他ありませんから、
必然的に安く販売することになるででしょう。

目安としては、相場の1割程安く値を付けることが多いようです。

まとめ

事故物件を売るのはなかなか大変です。

時間がかかりますし、根掘り葉掘り聞かれることもあるでしょう。

海外では幽霊が出るマンションは高く売られる所もあるようですが、
日本ではそんな事は今後もなさそうですよね。

誠実に対応することが一番の近道でしょう。

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住宅ローン名義の変更は簡単にはできない?離婚後に名義を変更する方法

離婚をした後に不動産(マンションなど)を自分のものにできた場合、
不動産所有名義人の変更と、
住宅ローンの名義変更が頭に浮かぶと思います。

不動産所有名義人の変更と、
住宅ローンの名義変更は実は簡単にはできません。

今回は不動産の所有名義人変更と住宅ローンの名義変更について詳しく説明しましょう!

不動産の所有名義人の変更について

不動産の所有名義人は変更するには、住宅ローンを組んでいる金融機関に許可を取る必要があります。

なぜなら、住宅ローンを組む際の「金銭消費貸借契約」にその旨が記載されてあるからです。

なぜ金融機関はこうした契約にしているかというと、
ローンを組んでいる人と、不動産所有名義人が違う場合、

「自分の不動産じゃないから払うのや〜めた」

とならないようにするためなのです。

そのため、基本的に金融機関は不動産所有名義人を変える許可を出すことはほとんどありません。

不動産所有名義を変更するには、
住宅ローンの名義も合わせて変える必要があるのです。

住宅ローンの名義変更について

住宅ローンの名義変更もそう簡単には行きません。

もしあなたがローンを払える所得があるのであれば話は別です。

問題ないと診断される所得がある場合は、名義変更は非確定スムーズでしょう。

不動産所得名義と住宅ローンの名義変更をする方法

不動産所得名義と住宅ローンの名義変更をするには、
住宅ローンを返済するしかありません。

しかし、住宅ローンの返済には、数十年かかることがほとんどです。

その間に相手の気が変わって、「やっぱり不動産あげるのヤダ」となることが考えられますよね。

そうならないために、離婚で不動産を貰えることになったのであれば、
公正証書をしっかり書くことが大切です。

公正証書の詳細はこちら(下の方をご覧ください)
離婚して子どもの養育費がもらえるのは5人に1人。払い続けてもらうには円満離婚をすることが重要

公正証書には執行力と証拠力があるので、住宅ローン返済後にしっかり名義変更する必要があります。

他の方法としては、住宅ローンの借換を検討することです。
ただし、借換には当然審査があります。

住宅ローンを返済する能力があれば借換は可能です。

こっそり不動産名義を変更した場合はどうなるの?

こっそり不動産名義を変更しても、おそらく金融機関にはバレません。

ただし、万が一相手方がローンを払わなくなった場合、
金融機関の取り立ては厳しいということを覚えておきましょう。

絶対に信用できる!ということであれば検討してみてもいいかもしれませんが、
個人的にはオススメしません。

まとめ

離婚をしたからと言って、簡単に不動産名義、住宅ローン名義も変えられるわけではありません。

公正証書を作成することが最も簡単で確実ですので
個人的には公正証書を作成することをオススメします。

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共同名義の不動産の一部だけ売ることはできるの?高く売る裏技

相続などで土地を共同名義にしている方は、
その不動産を売却や名変更するのにいくつか注意が必要です。

今回は共同名義の不動産を売却や名義変更する際の注意点をご紹介します。

共同名義の不動産を売る際の注意点

共同名義の不動産を売却する際の注意点は
共同名義となっている全員が同意する必要があるということ。

代々受け継がれてきた土地の場合などは、
兄弟同士でも意見が合わない事がよくあります。

泥沼にならないよう、じっくり話し合うようにしましょう。

自分の持ち分だけなら売却することができる

土地全てを売却するには、
所有者全員の承諾が必要になりますが、
自分の持ち分だけを売る、という場合は、
共同名義人の許可は不要です。

他の名義人と意見が合わない時は
自分の持ち分だけを売る事ができるということを覚えておきましょう。

ただし、一部の土地だけを欲しがる人は
ほとんどいないということも念頭に置いておきましょう。

かなり安い金額になることは間違いありません。

現在は不動産会社が共同名義の持ち分を
買い取ってくれる会社もあるようですので、
興味がある方は調べてみるのもいいでしょう。

★共同名義の持ち分を高く売る裏技★
あなた以外の共同名義人が、自分の持ち分を第三者に売った場合、
おそらく、買った相手はあなたの持ち分の土地も、
喉から手が出るほど欲しいはずです。

その場合は高く売れる可能性がありますよ。

共同名義人が勝手に自分の持ち分も含め、全部の土地を勝手に売った場合はどうなる?

共同名義人が勝手に自分の持ち分を含め勝手に売ってしまった場合、
1ヶ月以内であれば、他の相続人が同等の金額で取り戻す相続分取戻権があります

ただし、不動産を売却するには、
売買契約書に、あなたも署名捺印する必要があります
あなたが土地の所有者なのですから当然です。

もし勝手に売却していたということは、
契約書を偽造した、ということになりますから、
犯罪ですので捕まります。

そして、その売買契約は白紙となりますのでご安心を。

また、持ち分が多いからと言って、
その人有利に話を進めることもできません

全員が平等の権利を持っている、ということを覚えておきましょう。

共同名義の不動産の名義を変更したい

共同名義の名義変更を無料で行った場合、
それは贈与とみなされますのでご注意ください。

贈与税は高いです。
赤字になることもありますのでご注意を。

名義変更したい場合は法務局へ登記申請が必要で、尚且つお金がかかります。

土地の名義変更:不動産評価額の1.5%(相続による場合0.4%)
建物の名義変更:不動産評価額の2.0%(相続による場合0.4%)
登記事項証明書 1通 550円

司法書士に名義変更を依頼する場合は、
さらに司法書士報酬が必要になります。

司法書士費用は5万円以上と考えておきましょう。

共同名義の自分の持ち分がわからない場合

自分の持ち分がわからない場合、
土地の登記簿を確認しましょう。

登記簿は法務局に保管されていて、
土地の情報、権利などが記載してあります。

手数料600円(平成28年時点)を支払えば入手できますよ。

共同名義の土地を売却した場合の金額はどうなる?

共同名義の土地が売れた場合、
売れた金額を持ち分の通りに分割します。

相続の時点で売却をすることが決まっている場合、
誰か一人に委託をして売却したほうが手続きは楽ですよ。

共同名義の不動産売却の委託とは?

誰か一人の名義人に代表になってもらい、
不動産を売却する場合は、「委託」という方法があります。

委託の手続きには共有者全員が立ち会い、
売買契約書に署名と実印での押印をします。

印鑑証明、住民票、本人確認書類などもそれぞれ用意が必要です。

もし全員が揃って手続きをすることができない場合、
委任状を作成し、手続きをすることができます。

もちろん、委任状には不正な委任状を作成できないよう、
本人の売却意思の確認はしっかりされます。

まとめ

不動産の共同名義は面倒な事が多いです。
いくら親族とは言え、意見が合わないことはよくあることです。

揉めて泥沼にならないよう、
じっくり話し合ってくださいね。

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住宅ローンが残っている家を売ることはできる?新しい家を買いたいけどローンが残っている場合

家の売却を考えている方、住宅ローンが残ってるけど、家を売ることはできるの?と
思っている方は多いのではないでしょうか?

住宅ローンが残った家は
結論、売ることが出来ます!!!

ただし、ローンを完済する必要があります。
ではどのように売るのか考えてみましょう。

売却したい家が残りの住宅ローンの金額を上回る場合

売却したい家が残りの住宅ローンの残高を上回る場合は、
住宅ローンを完済できるので問題ありませんね。

上回った分は儲けとなります♪

売却したい家が残りの住宅ローンの金額を下回る場合

売却したい家が、住宅ローンの残りの金額よりも下回る場合、
補えなかった住宅ローンの残高は一括で支払う必要があります。

しかし払えない!という場合もありますよね。

そんなときに有効なのが買い替えローンです!

買い替えローンとは?

買い替えローンとは、住んでいる家を売却し、
新しく住居を買う時に利用できる住宅ローンのこと。

ただし、買い替えローンを組むには、これまで組んでいたローンを一括返済する必要があります

住宅ローンを一括で返済しなければならないのは変わりないじゃん!!

と思うと思いますが、ご安心を。

オーバーローンといって、住宅ローンの完済に足りない分を
新しくローンで調達することができるのです!

さらに、買い替えローンには他にもメリットがあります。

金利の安いローンに変更することができる!

2016年10月現在、住宅ローンの金利は低く、
住宅ローンの借換需要がとても大きいです。

金利の安い時期にローンを組み直すことで、
確実に金利が安くなります。

10年以上前にローンを組んだ方は、
ほとんどの方が安くなると思いますよ。

買い替えローンの注意点

買い替えローンには注意しなければならない点もあります。

それは、ローンを組み時期です。

※ローン自体を組むことの注意点は、通常のローンを組むときの注意点と同じ今回は割愛します。
住宅ローンを組む時の注意点→

買い替えローンを組む時は、ローンを組む時期がとても大切です。

  • 家を売却してから買い換えローンを組むのか?
  • 家を購入してから、買い替えローンを組むのか?

この2パターンがあります。

家を売却してから買い替えローンを組む場合のメリット・デメリット

家を売却してからローンを組む場合のメリット
メリットは、家の売却金額があらかじめわかっていてローンを組めるので、
返済計画が立てやすいことです。

また、売却してから買い替えローンを組むので、
安価な金額で売る必要がありません。

家を売却してからローンを組む場合のデメリット
デメリットは、もし早い段階で家を買ってくれる人が現れた場合、
急いで新しい家を探さなければならないということです。

家を売却してしまっては住む所がありません。

見つかるまで賃貸でいい、という方はじっくり家を決めることが出来ますが、
ほとんどの場合は家を決めてしまいたいという方がおおいと思いのではないでしょうか。

また、どうしても決まらない!という場合、
やはり賃貸に住む必要があります。

そうなると、引越し代や敷金礼金など、無駄なお金を払うことになってしまいます。

家を購入してから、家を売却する場合のメリット・デメリット

家を購入してから家を売却する場合のメリット
家を購入するのが先ですから、家を探す時間に余裕があります。
その為、気に入った家を探すことができる可能性が大きくなります。

家を購入してから家を売却する場合のデメリット
家が決まったら、買い替えローンを組む前に家を売る必要があります。

もし家が売れない場合、どうなるでしょう。

それは、二重ローンです。

これはなかなか大変です。

その為、家を実際の価値よりも安く売ってしまう方も多くいらっしゃいます。

しかし、1つだけその状況を回避できる方法があります。
それは、「買い替え特約」を付けてもらうことです。

「◯月◯日までに、家が売れなかった場合、家の購入を白紙にします」という特約をつけてもらうのです。

そうすれば、違約金などを支払う必要はありません。

ただし、必ず特約が付けれるわけではありません。

まとめ

いかがでしょうか。

住宅ローンが残っている場合、ローンを完済するか、
新たにローンを組むか、という2つの方法があります。

ローンを完済できることが一番良いのですが、
そううまくいかない場合、家を売却してから新しい家を購入するほうが、
リスクは少ないので、家を売却してから家を購入することをオススメします!

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離婚して住宅ローンが払えなくなったら任意売却?引っ越し費用をもらえることも!

住宅ローンが払えない!という状況の場合、
まず家を売ることを考えると思いますが、
家は、売った価格よりも住宅ローンの残額が大きい場合、
売ることができません。

どうしても売りたい場合は、
住宅ローンの残高を全額支払わなければならないのです。

では、どうしても住宅ローンが払えない場合はどうしたらいいのでしょうか。

住宅ローンが払えなくなったら競売か任意売却

住宅ローンが払えなくなったら、2つの選択があります。

任意売却
任意売却とは、住宅ローンが残っていても不動産を売却する方法。

なぜ不動産を売却できるかというと、「債権者(お金を貸した側)もお金が欲しいから」なのです

債権者(お金貸した人)は、住宅ローンを払ってもらえないんじゃ、困りますよね。

でもローンが残っている家は売却できない。

しかし、ここで協力し合えば、家を売却できる!
というのが任意売却です。

任意売却は法律的な事が絡むため、専門業者に相談することをオススメします。

競売
競売とは、住宅ローンは自宅を担保にしていることがほとんど。

住宅ローンを払えなくなったら、
家が差し押さえとなり、競売に出されます。

競売で家が売れた場合、その代金を債権者(お金をもらう人たち)に分配されます。

1年間に競売で取引される家の数、なんと4万件〜6万件
それほどローンを支払えない方が多くいるのですね。

競売は裁判所が売り主となりますから、
誰でも買うことができます。

しかし費用が100万円くらいかかります。

任意売却をオススメする理由

競売は市場価格より安く取引されることがほとんど。
しかも時間もかかり、費用対効果がよくありません。
(およそ半年はかかるようです)

一方、任意売却は通常の不動産売却と変わりませんから、
市場価格で売れる可能性が高いのです。

ということは、あなたにとっても、お金を回収する側にとっても、
任意売却の方が良いわけですよね。

しかも!任意売却は引っ越し費用ももらえる可能性があります

引っ越ししてもらって、早く家を売ってしまおう!という思惑ですね。

実際に引っ越し代金200万円ももらった、なんていう方もいるらしいですよ。
ただし、今はもらえないことも多いようです。

残ったローンはどうなるの?

任意売却をしても、ローンが全額返済出来ない場合、
残額については話し合いになります。

経験がある専門業者や不動産会社ですとあなたの状況を把握した上で、
「毎月◯◯円でしたらどうですか?」と提案してくれるようです。

自己破産をする方もいるようですが、
8割の方は、毎月少額でも支払いをして
自己破産は避けているようです。

また、請求をしない、というパターンもあるため、
状況によって、その後の対応は様々のようです。

住宅ローンが払えなくなったら悩まず相談しよう!

住宅ローンが支払えなくなったら、
悩まずに専門家に相談することオススメします。

専門知識のある方に相談すれば、必ずいいアドバイスをくれるはずです。

任意売却は言ってしまえば通常の不動産売却ですから、
なにも恐れることはありませんよ。

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