方法

隣人と土地の境界線トラブル?99%の日本の土地は境界線が明確でない

不動産を売却したいけど、隣人と土地の境界線でトラブルになった場合どうしたらいい?!

不動産売却をする際に、隣人の家との間に塀がない、などで
隣人の方と土地の境界線についてトラブルになることが多々あります。

なんと、日本の土地の90%が、境界線が不明確だといわれています。
驚きですよね。

そういった場合、どのように対応したら良いのでしょうか。

土地の値段は土地の広さに左右されますので、
境界線を明確にすることはとても重要です。

また、土地の境界線が明確でないと、土地の買い主さんが困ってしまいます。

その土地に建物を建てようと思っても、どこから建てて良いのかわからなくなってしまうためです。

さらに、境界線を間違ったまま建物を建ててしまって、
その後に境界線について揉めてしまうと、多大な費用がかかる可能性があったり、
今後のご近所付き合いに影響が出ることも考えられます。

せっかくその土地を買ってくれる方にとって、
いい形で土地を利用してもらいたいですよね。

現在はどのような対策をすればいいか、ご紹介していきます!

境界線については測量士や土地調査家屋士に解決をお願いしよう!

境界線のトラブルは、測量士や土地調査家屋士にお願いをするといいでしょう。

測量士や土地調査家屋士って聞きなれない職業ですね。

どっちかじゃダメなの?
どっちにもお願いしなきゃダメなの?と思う方もいらっしゃると思います。

その疑問にお答えするために、まずは具体的に、
測量士と土地調査家屋士の説明をしますね!

測量士とは?

測量士の主な仕事は、建物を建てるときなどに、対象となる土地の
位置座標、高さ、形状を正確に測量することです。

ただし、測量と言っても、色々な種類があり、
土木測量といって、道路を施行する際に測量することだったり、
地図測量といって、地図を作製するための測量があります。

境界線のトラブルが起きたときにお願いするのは、地籍測量です。

地積測量とは、境界確定のための申請・登録作業です。

ただし、測量士が単独では行えない業務もあり、
土地家屋調査士や行政書士といった、資格を持っている方にも協力していただく必要があります。

測量士が単独で行えないこととは何でしょうか?
今度は土地家屋調査士について詳しく見てみましょう。
土地家屋調査士とは?

土地家屋調査士の仕事内容は、土地や家屋に関する調査や測量をすることです。

これだけだと、「測量士と同じじゃん!」と思うかもしれませんが、
土地家屋調査士はさらに、特殊な事ができます。

まず、不動産の登記をすることができます。

不動産の登記はとても複雑なのですが、土地家屋調査士は、
その複雑な手続きを代理してくれます。

また、境界線のトラブルに重要な、
筆界特定の手続をすることが出来ます。

筆界という言葉は、不動産用語なので初めて聞いた方も多いと思いますが、
簡単に言うと土地の範囲を示す界のことで、「公法上の境界」とも言います。

要は境界線のことです。

また、土地家屋調査士は境界線トラブルが起こった場合、
民間紛争解決手続の代理をすることもできます。

これだけ説明すると、測量士にお願いしないで、
土地家屋調査士にだけお願いしたら良いんじゃない?と思う方もいると思います。

ところが、土地家屋調査士は登記を目的とした場合のみ、測量ができるのです。

登記を目的としない場合は、測量士にお願いをすることになります。

そのため、測量するのは測量士、筆界特定の手続きは土地家屋調査士が行うことになります。

費用は平均して20万円くらいですが、土地家屋調査士によっても違います。
そのあたりはお願いする時にしっかり確認しましょう。

そもそも、役所に土地の境界線を明確に記している書類があるんじゃないの?

土地の境界線を明確に記した書類を地積測量図と言います。

登記しているんだから、どの土地も境界線が分かるだろう、と思う方が多いのですが、
すべての土地に地積測量図があるわけではありません。

歴史を遡れば、この地積測量図の体制が整ったのが1963~1965年頃ですから、
それ以前に登記された時であれば、地積測量図はありません。

また、複数の土地を1つにした、という場合も、
地積測量図はありません。

さらに、地積測量図があったとしても、地球は生きていますから、
微妙に変形している事も考えられます。

よって、塀がないなどで境界線が明確でない場合、
測量士や土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。

土地の測量には隣人の立ち会いが必要

土地を測量する場合、隣人の立ち会いが必要となります。

立ち合いがなくても測量自体は可能ですが、
境界線が曖昧な状態のままとなり、トラブルが完全に拭えていない状況となります。

不動産売買したいけど、境界線が曖昧、という場合は、しっかり隣人にも立ち会ってもらって、
土地を測量してもらうようにしましょう。

測量に不満がある場合はどうしたらいいの?

測量に不満がある場合は、筆界特定制度を利用しましょう。

筆界特定制度とは、もともとあった筆界を筆界特定登記官が明らかにすることができる制度です。

ただし、この制度を利用するには、実地調査や測量などの様々な調査を行ったあとに利用可能となります。

この制度を利用すると、公的な判断として筆界が明らかになるため、
裁判をしなくても境界線トラブルの解決をすることができます。
参考:法務省 筆界特定制度

手数料は、土地の価格によって決まります。
利用する場合は上記リンクから、各地域のお問い合わせ先にお電話してみてくださいね。

それでも納得できない場合は、裁判となります。

東京都内の土地で境界線が不明確な場合の注意点

東京都内は坪単価が高いため、地積測量図と実際の面積が違う場合、確定測量が必要となります。

売買金額によるトラブルを防ぐためです。

確定測定とは、実際の測量を基に面積をだし、敷地境界を確定させることです。
確定測定は、必ず隣人の立会いが必要となります。

確定測量の費用は平均40万~60万くらいです。

まとめ

境界線がハッキリしていることが一番いいのですが、
なかなかそうも行かないことも多くあります。

現在土地の価格が上がり、境界線のトラブルは増えています。

後々トラブルにならないためにも、しっかり測量をするようにしましょう!

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旦那の浮気を調査するには探偵事務所を利用すべき?ゆかりの浮気探偵事務所利用実録!

相手の浮気を突き止めてできるだけ慰謝料を多くもらいたい!
その為にはどういった証拠を集めれば良いのでしょうか?

探偵を利用すれば、決定的瞬間を写真にしてもらえる可能性がありますが、
探偵は高いですし、契約を長引かせるためにウソをつく可能性もあります。

その為、浮気の証拠はできるだけ自分で集めるように心がけましょう。

もし探偵を使ってみたい、というのであれば、
自分で決定的証拠をつかむための準備として、
探偵を利用するのもいいでしょう。

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私は旦那が100%浮気していると思っていました。

毎日夜中まで飲んでいるし、タクシーを利用せずに歩いて帰ってくる。

あ・や・し・い!!

でも誰と浮気しているか全く目星がつかなかったため、
ある程度までは探偵に任せようと探偵事務所を利用。

結果、私の場合は良かったのですが、
実際に探偵事務所を利用してみて、
騙される人もいそうだな、と思い、
今回は探偵事務所の実録とあわせて、注意点をご説明いたします!

探偵事務所の選び方

まずはどこに依頼するかしっかり調べましょう!

個人で行っている探偵事務所に頼んで、
大きいお金を支払ったにもかかわらず、
「見失いました」で終わる探偵もいます!

また、調査するのにあれもこれもお金がかかった、と
後から大金を請求する探偵事務所もあるようです。

自分が探偵を利用する時、周囲には相談出来ないことが多いですよね。

特に浮気は、「相談をしていたあの人と?!」なんてこともありますから、
簡単に口外しないほうが良いですよ。

※もちろん、自分が本当に信用できる人には、溜め込まず相談しましょうね!

探偵はインターネットの口コミをしっかり読んで決めるようにしましょう。

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ゆかりの浮気探偵事務所利用実録!!!

私はある程度大きい、全国にある探偵事務所に頼みました。

私が利用した探偵事務所は前払い制で、
◯日間の調査で〇〇円と、細かく決められていました。

成果報酬型の浮気探偵事務所もあるようです。

そのため、見当違いな金額は請求されませんでしたが、
ちょっと怪しいところもありました。

●浮気探偵事務所の怪しい所その1:不安におとしいれる
※注意:探偵はどのようなことをするのかは具体的にお話出来ません。
探偵がどのように調査しているかバレることで、証拠を掴みにくくなるためです。※

これは私が選択した探偵事務所が悪かったと思います。

▼初めての探偵事務所訪問
初めて訪問したとき、優しく丁寧に、離婚のことを教えてくれました。

養育費や慰謝料を払わない場合の対処法や、どういった証拠があれば自分に有利になるか、など、
協力的で「私の見方だ」と思わせるのがとても上手です。

ここで私は「公正証書」というものを知りました。
公正証書についての説明はこちら。
離婚して子どもの養育費がもらえるのは5人に1人。払い続けてもらうには円満離婚をすることが重要

法律にもかなり詳しく、気になることはズケズケ聞いていました。

ここでの相談は本当に勉強になります。

しっかりした探偵事務所は、証拠についても、
しっかり裁判で使用できるような作り方をしてくれます。

そういった所でも、「ここに頼んで正解だった」と思いました。

その後、契約がどのようになるか相談します。
期間、金額的に納得がいったので契約。

そしていよいよ次の日から調査開始!

▼浮気調査開始!
「旦那にばれないかな・・・」とそわそわ。

「バレたらなんて言われるだろう、、、」
なんてちょっとナーバスになる日もありました。

3日が経過したところで電話がかかってきました。

探偵事務所「旦那様、暴力団とつながりがあるようで、うちではこれ以上調査できません」

と、意味の分からない連絡がありました。

事務所へ行って写真を見せてもらいましたが、
そこに映っているのは、旦那の会社関係の人で暴力団ではありませんでした。

「いや、これは・・・」と説明するも、
「これ以上調査できない」の一点張り。

そう言い切るのであれば、この写真に写っていないことを
なにか事務所側で突きとめているのかもしれない、と渋々承諾。

暴力団ともし本当に関わりがあるのであれば、
浮気を突き止めたとしても面倒なことになるかもしれない、、、と
とても不安でした。

しかも、探偵にお手上げと言われたら、
自分で調査するなんてもっと不可能ですよね。

不安な日が何日か続いたある日、
また探偵事務所から電話がかかってきました。

探偵事務所「実は、弊社でも少し気になったため、独自で調査をしていました」

わたし「え?」

ここで私は、「あ、罠だな」と思いました。

おそらく、飴とムチでコントロールしようとしているんだな、と。

そしてここで、「やはり旦那は暴力団との付き合いはない」ということも確信。

しかも探偵事務所側は、自分達で調査した分なのでこの分は無料ですと。

「探偵さん、私はそんな弱い人間じゃありませんよ!」
と心の中で思いつつ、罠に引っかかったふりをして、
とことん甘えることにしました。

その調査結果は、浮気相手の家を突きとめた、とのこと!

おおお〜!探偵さん、お手柄じゃないですか!

早速、写真を拝見しに探偵事務所へ行きました。

するとそこにはアパートから出てくる旦那の姿が。
ほ〜、ここが愛の巣というわけですな。

●浮気探偵事務所の怪しい所その2:契約を引き延ばそうとする
契約を引き延ばそうとするのは、どこの業界でもあることです。

しかし、探偵を利用する場合、しっかりその調査が必要がどうか判断してくださいね。

先ほどの続きですが、アパートを突き止めたら、
次に気になるのは「浮気相手は誰?」ということです。

しかし探偵さんはうまいですね。
「浮気相手を調べるのはお金がかかります」と。

はっは〜!そういうことですか。

ここで私は考えました。

私の場合、浮気相手のアパートを突き止めることができました。

そして、暴力団との関わりもないということが確認できました。

ということは、ここからは自分で調査できるのです。

その為、この探偵さんとは契約を切ることにしました。

そして独自で調査し、浮気相手判明〜!!!

アパートに張り込みました笑
家が分かればこっちのもんです。

なななんと、同じ会社の経理の女性でした!!!

◯まとめ

皆さんも、探偵を利用するときは、全てを頼もうとせず、
どこまでわかれば自分で解決できるか?ということを考えてみてくださいね。

もちろん、自分で撮影することに自身がない場合は探偵を利用するのも大いにありです。

そのためには、しっかりした探偵事務所を選ぶことが大切です!

ちなみに、浮気1回分の慰謝料は80万円が相場らしいですよ♪

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円満離婚をするには心の整理が必要?反省と希望があればいい結果に!

離婚の原因は色々あると思います。

離婚は「相手と一緒にいることができない」状況ですので
相手に憎しみを持っている人も多くいらっしゃいます。

中には、「相手を傷つけたい」「ギャフンと言わせてやりたい!」という方も!

その気持ち、よ〜くわかります!!

「慰謝料ふんだくってやる!」
「とことん嫌がることしてやる!」

わかります、わかります。

離婚大全集~圧倒的有利に離婚する方法

でも、長い目で見た時、その心理状況で離婚が成立したとしても、
結果、悪い方向に行くことのほうが多いのです。

例えば子どもがいる場合。
養育費を支払ってくれなくなったらどうしましょう?

統計によると、5人中4人は養育費を受け取れていないという結果が出ています。

また、慰謝料をふんだくってやる!とグダグダしていると、
本当はもらえたであろう慰謝料も、もらえなくなる可能性もありますよ!

敵にお金を渡したい人はいません。

北風と太陽で、太陽になったほうが、
自ら服を脱がせることができるのです!

また、離婚は自分が100%被害者だ!と思っている方がほとんど。

でもそれは本当でしょうか?

心を落ち着かせて、あなたの家庭を分析してみましょう!

まずは愚痴を書きまくろう!

まずは相手に対する愚痴を紙に書きまくりましょう!

スッキリすると同時に、自分が相手の何にイライライしているのか見えてきます。

過去を反省し、離婚の本当の理由を把握しよう!

まずは、どうして離婚をしたいのか、
どうして離婚したいと思う状況に陥ったのか、
振り返ってみましょう。

例えば相手が浮気をした場合、どうして彼は浮気をしたのでしょうか?

きっかけになるようなことに心当たりはありませんか?

イライラする事をしている場合、それは彼の性格でしょうか?
それともあなたをイライラさせるようにわざとしている行為でしょうか?

わざとしているなら、なぜそんなことをするのでしょうか?

きっと、相手が行動をするには理由があるはずです。

彼がどんな心境なのか、最近考えたことはありますか?

  • 仕事のストレスがあったのかも?
  • 母親と子どもがべったりで、家庭に居場所がないと思っていたのかも?
  • 本当は寂しかったのかも?

いかがでしょうか?
相手の非が大きいとしても、あなたは相手にとってどう見られていたでしょうか。

あなた自身も忙しいのはわかりますが、
そこはお互い様。

お互いに思いやりを持てていたでしょうか?

もう過去には戻れませんが、離婚の本当の理由を把握しておきましょう。

相手のいいところを紙に書き出してみよう!

次に、相手のいいところを書き出してみましょう。

離婚したい相手のいいところなんて、と思うかもしれませんが、
過去のことでもなんでも良いです。

書き出してみましょう。

  • 付き合ったばかりの頃、下手だったけどご飯を作ってくれた。
  • 忙しい毎日だったけど、記念日は一緒に食事に行ってたな。
  • お花を買ってきてくれたことがあったな。
  • 誕生日にあんなプレゼントもらったな。

いかがでしょう。

少し、懐かしくなりますね。

今はどんなに嫌いな相手でも、
元々は結婚をしようと決めた相手です。

そう考えると、離婚をしたとしても「相手も幸せになるといいな」と思えたら
円満離婚はもうすぐそこ。

「彼に早く彼女ができるといいな」でもなんでも、
彼にプラスになるような事を考えることが出来れば、
離婚に決着はついたようなものです。

憎しみが相手に伝わるように、
思いやりも相手にしっかり伝わります。

離婚大全集~圧倒的有利に離婚する方法

泥沼化すればするほど慰謝料は少なくなる?!

泥沼化するということは、裁判は平気で1年、2年かかります。

そうなると、慰謝料は少なくなる可能性が高まります。

なぜかというと、時間が経つと冷静になり、
慰謝料は払いたくない、という思いが益々強まるのです。

例えば相手に好きな人がいて、子どももできてしまったため離婚を切り出された場合、
嫌がらせをしようと、絶対に離婚しない!離婚するなら慰謝料を大量に!泥沼化させてやる!
と言い張る方がいらっしゃいます。

しかし、相手が離婚したい、と思っている場合、
相手が冷静になる前に、素早く慰謝料を請求したほうが
多くの慰謝料を貰える可能性が高いのです。

泥沼化して離婚までに数年かかった場合、もしかしたら相手方の女性に愛想つかされて、
「あなたとは結婚しない」なんて言われる可能性があります。

また、相手自身が冷静になってしまって、
絶対に慰謝料は払わない!と決めてしまう可能性もあります。

「鉄は熱いうちに打て」

相手が望んでいるときが一番物事はスムーズに進みます。

相手を傷つけてギャフンと言わせることができたとしても、
その場は嬉しいかもしれませんが、あなた自身、心に傷を負う可能性もあります。

冷静になったときに、「どうしてあんなことしたのだろうか」と後悔する方もいらっしゃいます。

泥沼離婚は、離婚後、全く連絡を取らなくても問題ない場合はいいかもしれませんが、
子どもの養育費などの問題がある場合は、円満離婚で離婚したほうが、長い目で見れば必ず「いい結果」になります。

あなたは将来何をしたい?

離婚後、あなたは何をしたいでしょうか?
どうなりたいでしょうか?

  • 就職したい
  • 留学したい
  • 学校に通いたい
  • 引っ越したい
  • 実家に戻りたい
  • 子どもと旅行したい

なんでもいいです。
離婚後、あなたは何をしたいか明確にしておきましょう。

離婚はゴールではありません。
むしろ新しい人生のスタートです!

離婚が決まり、燃え尽き症候群でうつ病になる方も少なからずいらっしゃいます。

そうならないためにも、しっかり未来を見据えましょう!

まとめ

離婚の本当の理由を知り、相手の未来の幸せを考え、自分の未来を考える。

これができれば、円満離婚!!

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子どもの親権はどう決まる?親権取得について誤解しやすいこと3つ

子どもがいる場合の離婚は「親権」が大きな問題となりますよね。

私の周りには、「親権を取りたいから慰謝料や養育費は諦めた」という人がいました。

でもこれって、とってももったいないことです!

法律について少し知識があるだけで対応も変わってくると思いますよ。

今回は親権の取り方をお伝えします!

有利な離婚!平均の2倍の養育費を受け取る方法!

親権の取得はどうやって決まるの?

法律が一番優先するのは、「子どもの幸せ」です。

たとえ収入があっても、「父と母、どちらと一緒にいたほうが幸せになれるか?」ということを判断します。

よく勘違いしているのは下記です。

  • 収入がないと親権がとれない
  • →よく「収入が多いほうが親権を持つべき」とおっしゃる方がいらっしゃいますが、
    裁判で重視されるのは「子どもは誰といるのが幸せか」ということです。

    メインで子育てをしている親、学校の友だちなど、変化が少ない生活を送ることが優先されます。

  • 離婚の原因を作った方は親権がとれない
  • →離婚の原因というのは親の問題です。

    夫婦の問題は子どもには関係ありませんので
    現状維持できる方、もしくは、子ども自身が判断できるのであれば、
    子どもの意見が尊重されます。
    (10歳頃から子どもの意見が尊重されるようです)

    ※DVが原因の場合は考慮されるでしょう。

  • 父親は親権がとれない
  • →父親だから親権が取れないのではありません。
    子育てをメインにしているのが母親が多いというだけです。

先にもお伝えしたように、法律は子どもの幸せ、負担を一番に考えます。

「自分に収入がない」と思っている方も安心してくださいね。

あなたがしっかり子育てしているのであれば、きっと親権は手に入れることができるはずです。

離婚した後の生活費が心配

離婚した後、お子様と一緒に生活する場合、一番気になるのが生活費だと思います。

まずは現状の生活費を洗い出してみましょう。

  • 家賃
  • 光熱費
  • 食費
  • 教育費
  • 交際費
  • 通信費

いかがでしょうか?
離婚後、どのくらいの費用がかかるかしっかり把握しておきましょう。

次に確認することは収入です。

  • 自分の収入
  • 児童手当
  • 児童扶養手当
  • →収入に応じて支払われる手当です。

  • 児童育成手当
  • →18歳になるまで受けられる手当。
    月1万3500円受け取ることができます。

  • 母子・父子家庭の住宅手当
  • →月1万円以上を超える家賃を支払っている場合、自治体から支払われるお金です。

  • 養育費・財産分与・慰謝料など

養育費について、詳しくはこちらをご覧ください。
離婚して子どもの養育費がもらえるのは5人に1人。払い続けてもらうには円満離婚をすることが重要

子どもの養育費はいつまでどれくらいもらえる?大学進学の学費はどうしたらいい?

相手方が親権を主張してきた場合

相手方が親権を主張してきた場合、「本心か、嫌がらせか?」ということをしっかり見極めましょう。

これまで子どもの面倒を見ていなかった方も
収入がないのに育てられない」
「離婚したいなら子どもを置いていけ」

などと言ってくる人がいます。

これはおそらく嫌がらせでしょう。

エスカレートすると「親権欄」に自分の名前を記入して、無理やりあなたに離婚届を書かせて役所に出してしまう場合があります。

そうなる前に、「離婚届の不受理申出」をしておきましょう。

離婚届の不受理申出とは?

離婚届の不受理申出とは、離婚届を出しても受理されないようにする届け出です。
有効期限は6ヶ月。

延長したい場合は再提出する必要があります。

離婚届は本人確認などされません。
届け出れば受理されます。

その為、勝手に届け出されそうな場合、しっかり不受理申出をしておきましょう!

離婚は焦ると泥沼化する

婚は焦ると泥沼化しやすくなります。

親権、養育費などをしっかりもらうためには、あなたの心構えと心の整理、ちょっとした知識が必要です。

まずは心を落ち着かせ、心を整理するようにしてください。

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子どもの養育費がもらえるのは5人に1人?払い続けてもらうには?

離婚をしてから子どもの養育費を貰えている方は、
調査によると19.7%という数字になっています。

これは5人に4人が養育費をもらえていない割合です。

あなたが離婚したいと思っている相手の方は、しっかり養育費を払ってくれるでしょうか?

「子どもをあんなにかわいがっていたのだから、しっかり払ってくれるはず!」

そう思っている方もいらっしゃると思いますが、
この数値を見ると、払ってもらえない可能性が高いですよね。

子どもと離れて暮らしていれば、
徐々に「お金を渡したくない」と思ってしまう方が多いのでしょうね。

養育費をしっかり払ってもらうには、「円満離婚」をしなければ難しいのです。

養育費をもらえている5人に1人の方々は、
おそらくしっかり離婚についての知識を付けて、
しっかり養育費を貰えるように工夫しているはずです。

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今回はどのようにしたら養育費をとりっぱぐれないか、ご説明いたします!!

なぜ円満離婚をしなければ養育費をもらうことができないのか?

例えば、離婚が成立してめでたく親権を得ることができたとしても、
相手方がお金を払ってくれない場合あなたはどうするでしょうか?

  • 電話をかける?
  • メールやラインをする?
  • 家に押しかける?

でもそれ、すべてシカトされたらどうしますか?

養育費や財産分与、慰謝料は、払ってもらえなくて放っておくと、
権利自体が消滅します。

また、相手方が払わなくても、それを強制的に支払わせることができません。

強制的に支払わせるには裁判をすることになります。

しかし、裁判所で「支払え」と言っても払わない人は払いません。

その場合、強制執行といって、相手方の土地や貯金などを差し押さえ、
強制的にお金を支払ってもらうのです。

しかし、これがまた厄介で、相手方の通帳に預金がない場合、
養育費を受け取ることはできません。

ないものはない」で終わりなのです。

「通帳にお金がないなんておかしい」と思い相手の会社に連絡をしても、
相手方の職場が変わってしまったらどうでしょう?

追うことが難しくなってしまいます。

毎月毎月支払いがされず、強制執行を何度も行うのはとても大変ですよね。
そのため、5人に4人が養育費をもらえない状況に陥ってしまうのです。

しかし、これが「円満離婚」だった場合、相手方が「養育費を支払わない」「突然姿を消す」ことは
少なくなる可能性がありますよね。

しっかり養育費を継続的にもらうには、円満離婚をすることが大切です。

また、円満離婚だけでなく、「公正証書」を作ってもらうことも大切です。
公正証書についても後ほど説明いたします。

すぐに読みたい方はこちら→公正証書について

まずは円満離婚をする方法をご紹介します。

円満離婚をする方法

円満離婚をするには、あなた自身の気持ちを落ち着かせ、整理することが大切です。

きっと、離婚を考えているあなたは、「どうやったら離婚できるか?」と、
「今」しか見ることができていない方が多いのではないでしょうか。

可能であれば、紙とペンを用意してください。
そこに、これからの問いかけの答えを、簡単にで構いません、自由に書いてみましょう。

思っていることを書くだけで、驚くほど気持ちの整理ができます。

まずはしっかり「過去」を反省しましょう。

どうして離婚したいと思うようになったのか?

あなたはどうして離婚したいと思うようになりましたか?
紙に書いてみてください。

「旦那が浮気した」
「DVがひどい」
「遊んでばかりで子どもの世話も何もしない」
「浪費癖が激しい」

次に、どうしてあなたの旦那はこういった状況に陥ったのか?考えてみましょう。

そこが、今回の本当の離婚の原因です。
ここを理解することで今後、その失敗が役に立つはずですし、相手のことを考える余裕ができるはずです。

この「相手の気持ちを考える」事が円満離婚の秘訣なのです。

  • 子どもの事に手一杯で旦那のことを蔑ろ(ないがしろ)にしていなかったでしょうか?
  • 旦那のストレスに気づいていましたか?
  • 会社では昇進した重圧があったのでは?

「自分が他に好きな人ができた」や「DV」「相手の浪費癖」などが理由でなければ、
今現在「自分が被害者」と思っている方も多いのではないでしょうか。

でも、本当に100%自分が被害者でしょうか?

相手の気持ちをもう一度考えてみましょう。

「相手の幸せを考えられるようになる」
「相手に感謝できるようになる」

これができれば円満離婚はすぐそこです。

離婚したら何をしたい?

あなたは離婚したら何がしたいですか?

過去を反省したら、次は未来です。
「今は考える事ができない」と思っている方も、なんでもいいんです。

  • 引っ越したい。
  • 仕事がしたい。
  • ゆっくり実家に何日か帰りたい。

お金のことが気になるのであれば、
「もし」お金も時間の何も縛られるものがない場合を想像してみてください。

もし余裕があれば、下記のことも考えてみてくださいね。

  • 離婚後に住みたい場所は?
  • 1年後、10年後、死ぬ時にどうなっていたいですか?
  • その為には何が必要ですか?

そうすることで、「本当に自分がやりたいこと」が見えてきます。

ほとんどの人が「離婚後の自分」が見えていない

多くの人が「相手と別れたい」ということに気を取られていて、
離婚後自分がどうなっていたいか見えていません。

そういった状態で離婚したとしても、離婚後の目標を見失ってしまい、
「離婚うつ」になる方も多いのです。

離婚はゴールではありません。
自分が幸せになるための手段です。

しっかり未来を見据えましょう。

養育費をしっかりもらうには公正証書を作成する

冒頭で養育費などは強制的に支払わせることはできない、ということをお伝えしました。

しかし、「公正証書」を作成することで強制執行ができるようになります。
公正証書とは、全国300箇所にある「公証役場」で作成される公文書です。

「判決」と同じ効力がありますので、養育費の期間、金額が決まったら
しっかりこの公正証書を作成するようにしましょう。

養育費は「◯歳まにいくら払う」という取り決めはありません。
自分達である程度、決める必要があります。

相場は子ども1人の場合3万円、2人の場合は5万円程のようです。

公正証書を作成するメリット3つ

執行力がある

公正証書は民事訴訟で裁判所から判決がでなくても、
相手方の意思とは無関係に財産を差し押さえる事ができます。

証拠力がある

公正証書は公文書ですので、揉めたとしても公正証書は証拠となり、
余計な争いをする必要がなくなります。

再発行できる

公正証書を万が一なくしてしまっても、再発行ができます。

支払期間が長期になる場合や、相手方の資産状況に不安がある場合なども
強制執行が可能です。

公正証書は夫婦で公証役場に出向く必要がある

公正証書は、夫婦2人で手続きをする必要があります。

ここでもやはり、「円満離婚」が大切になってきます。
喧嘩をした状態で相手方が手続きしてくれるでしょうか?

何をするにも、人間関係はとても重要です。

もし相手方が来ることができない場合は「代理人」を立てることができます。
(代理人を立てる際は相手方の承諾が必要となります)

強制執行とはどのようなことをするのか?

強制執行になった場合、「債権差押え命令」が発令されます。

これは相手方の会社に文書で届きます。

債権差押え命令の内容としては、「給料の1/2を支払ってはならない」というような内容です。
もらっていない養育費は会社から振り込まれることになります。

会社側としても振込手数料がかかり、給与計算も大変になります。

相手方も会社にバレますし、会社に負担をかけたくない、ということで
しっかり払ってくれる可能性が高まりますよね。

預金の差し押さえもできる
預金の差し押さえをすることもできます。

これは預金口座のある銀行支店に対し、
「預金を引き出させてはいけない」という命令を出します。

その場合は払っていない養育費は銀行から振り込んでもらうことになります。

まとめ

養育費をしっかりもらい続けるには、円満離婚が第一です。
そして公正証書を作成すること。

まずは、離婚の本当の理由と離婚後、あなたがどうしたいか?ということを考えてみましょう。

離婚は気持ちの整理をすることでスムーズ行く可能性が高くなります。

離婚はゴールではなく、幸せへの第一歩なのですよ!

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耐震性は大丈夫?マンション購入時に素人が確認できるポイント2つ

中古マンションを購入する際、気になるのが耐震ですよね。

1981年以降に建築確認審査を受けているマンションであれば
新耐震基準はクリアしていると言われていますが、1981年は30年以上も前になります。
30年前の耐震基準ってちょっと不安ですよね。

具体的には、新耐震基準は震度7に耐えられる構造になっており、
東日本大震災時も新耐震基準の建物の倒壊はありませんでした。

住宅ローンの「フラット35」を検討している方は、
この新耐震基準のマンションであることが必須ですので
しっかり確認しましょう。

その場合、「竣工図」をしっかり確認してみましょう。

竣工図とはなにか?

マンションを設計する際、「設計書」が作成されます。
これはマンションでも一軒家でも同じですね。

設計図によってマンションを概要を決定し、
国の建築確認審査を受けることになります。

ここの審査が、1981年以降であれば耐震はクリアしている、ということです。

設計図の通りにつくろう!と思っても、必ず変更する部分が出てきます。
また、行政から指摘が入ることもあります。

そういった変更点を反映させて完成したマンションの詳細を書いた図面を「竣工図」といいます。

竣工図はどこにあるの?

竣工図は管理組合などが管理している場合が多いため、
そのマンションの管理組合に確認してみましょう。

場合によっては、「紛失した」という場合もあります。
また、組合によっては「契約するまで見せない」と言われる事もあります。

しかし、竣工図を見なければ外観や内観などの
表面的な部分しか確認出来ませんよね。

こういった管理組合は怪しさ満点。
違うマンションを検討したほうが良いでしょう。

竣工図には地盤の記載もあります。

地盤は地震の揺れの大きさが変わってきますので、
あらかじめ確認しておいたほうが良いでしょう。

過去に沼地だった土地などは地盤がゆるいです。
過去の地図を確認するのもあり。

また、土壌汚染にも気をつけましょう。
土壌汚染は「登記簿謄本」で確認することができます。

登記簿謄本はその土地に何が建設されたことがあって、
所有者がどんな人で、という過去が分かるもの。

法務局へ行って調べることもできますし、
ネットで請求することもできます。

過去に「工場」「クリーニング屋」「写真店」だった場合は注意です。
薬品を使用することが多いため、土壌汚染させている可能性があります。

素人が竣工図を見てもわからない・・・

おっしゃる通りです。
素人が竣工図を見ても、何が安全でなにが危ないかはわかりません。

そこで頼りになるのがホームインスペクション(住宅診断)です。

竣工図という言葉を知っているだけでも、
「油断できないな」と思わせる事ができますので、
竣工図を覚えておきましょう!

素人でも分かる耐震診断!

●耐震性で選ぶなら、長方形のマンションを選びましょう。

デザイン性のある段々になっているマンションや、
ある部屋だけバルコニーが広いといった一定でないアパート(ピロティ)は
耐震性の観点では注意が必要です。

中古マンション 耐震

空間のないマンションを選びましょう。

1階が空間(セットバック)になっていて、開放感のある設計になっている
マンションも最近多く見かけます。

こういったマンションは壁がないため耐震性には欠けることがあります。
中古マンション耐震

デザイン性のあるマンションに憧れますが、
こういったマンションを選ぶ場合は
しっかり専門家に確認してみてくださいね。

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マンションは管理を買えは本当?資産価値を保つための管理状態を見抜く方法

「マンションは管理を買え」とよく言われます。
管理を買うってよくわからない感じですが、マンションの管理とはどんなものがあるのか?

今回はマンションの管理状態を見抜く方法をご紹介いたします!

マンションの管理3種類

マンションの管理には大きく分けて3種類あります。

自主管理
部分委託管理
全面委託管理

それぞれご説明いたしましょう!

自主管理
自主管理とはその名の通り、自分達で管理をするマンションです。
現在、自主管理のマンションは全体の1.9%程しかないようです。

自主管理のいいところ
管理費用が安い
居住者の意識が高い

自主管理の悪いところ
負担が多い
高齢化による継続難

自主管理されているマンションは、徹底的に管理されているマンションと
管理が不足しているマンションに二極化になっているようです。

管理環境が悪いマンションは管理費を滞納していたり、不足していることもしばしば。
自主管理マンションを購入する際は管理費・修繕費の状況をしっかり確認しましょう。

部分委託管理
部分委託管理は、一部を外部に委託すること。

例えば出納業務、会計業務、掃除などを外部に委託することにより
負担を軽くすることができます。

委託する場合、管理人の勤務形態が3種類に分かれます。

常駐管理・・・管理人室に住んで勤務
日勤管理・・・管理人が通勤して勤務
巡回管理・・・定期的に巡回する

常駐は200世帯以上あるマンションに多く、
日勤は中規模マンションに多いようです。

全面委託管理
全面委託管理は全てを外部に委託することです。

最近の新しいマンションは全面委託しているマンションが多いようです。
当然、外部に委託しているのですから、管理費は高くなります。

しかし、その分管理は何もしなくていいのでとても楽です。

エントランスの掃除や、廊下の電気が切れていたりしてもすぐに変えてくれます。

マンションを見学する際にチェックする場所

管理人は常駐か巡回か?
管理人は常駐か巡回か確認しましょう。
巡回の場合、どのくらいの頻度で巡回しているのか確認しましょう。

自転車は整頓されているか?
自転車は整頓されているかどうか確認しましょう。

階段や手すりは錆びていないか?
サビはもろくなる原因となるので修繕が必要です。
もしサビが多いようであれば、修繕体勢が整っていないのかもしれません。

ゴミ捨ては曜日が決まっているか?
ゴミを捨てる日がきっちり決まっていると面倒です。
いつでも捨てることができるかどうか確認しましょう。

エレベーターは汚れていないか?
落書きや汚れがないか確認しましょう!

管理組合はどうなっているか?

管理組合とはマンションの住人で構成されるコミュニティ。
運営状況をしっかり確認しましょう。

管理規約の内容確認
管理規約はしっかり確認しましょう!

リフォーム規約特に注意です。
使用する素材等が細かく指定されていることがあります。
また、リフォーム自体、許可が必要な場合があります。

楽器やペットについても細かく指定されてる場合もあります。

楽器が趣味の方、動物を飼っている方は特に注意しましょう。

修繕計画の確認
マンションは10年〜12年に1度、大規模修繕を行います。

この修繕計画は、信じられませんが、現実的でない場合もあるのです。
マンションによっては修繕積立金が明らかに足りない場合があるためです。

計画通りに集金出来ていないことがあるのですね。

修繕計画を確認することで、資産価値として保てるかどうかの判断が出来ます。

まとめ

マンションの管理は規約の確認など細かいところのチェックが必要になります。

少々面倒ですが、資産価値を保てるかどうかの判断材料になりますので
しっかり確認しましょう。

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家を少しでも高く売る方法とは?理由もなく高額査定はつかないと心得よ!

家を売却したい、と思ったら、「少しでも高く売りたい!」と考えると思います。

どうしたら高く売れるか、考えてみましょう!

少しでも家を高く売る方法とは?「売れる価格」を付けるのがポイント

まずは複数の不動産会社に査定を依頼すること。

複数の不動産会社に依頼することで相場を知り、(ご自身でも調べておきましょう)
比較することが大切です。
複数の不動産へ査定依頼はこちらがおすすめ:あなたの不動産いくらで売れる?【HOME4U】

比較方法の詳細はこちら
家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

ではまず、不動産会社がどうやって家の査定額を付けるかを見ていきましょう。

価格を決めるのは不動産会社の根幹と言えます。
価格設定次第で、買い手と売り手の満足度が左右されますよね。

重要なのは「売れる価格」を付けること。

売れる価格とは、買い手がその金額が「妥当」と思うよりも「得をする」と思ってもらったほうが売れる可能性は高くなります。

要は、「適正価格」ではなく「売れる価格」が正解なのです。

査定の流れ
机上査定

実査定(内覧やヒアリングなど)

不動産調査

価格の提示

机上査定って何を査定しているの?

机上査定はまず、住宅地図で場所を確認、法務局から登記情報を入手します。
その情報から価格を算定するのが机上査定です。

机上査定はあくまで「目安」です。

実査定は何を見ているの?

・不動産会社は買い手目線で内覧する
実査定とは、実際に内覧をして決めることです。

この時、不動産会社は「買い手」目線で判断することが多いので、
内覧に来る時はしっかり掃除をいておきましょう。

物がゴチャゴチャと多い時は、トランクルームなどに一旦荷物を預けるのも手。
どうせ引っ越しをするのですから、要らないものは捨ててしまいましょう!

・エリア価格相場、平均年収を考慮する
当然、エリアごとに相場があります。

価格帯や相場はそのエリアに住む人の年収や生活水準によって決まります。
買い手はそのエリアの相場をしっかり調べている事が多いです。

例えば、そのエリアの物件の相場が3000万円だった場合、6000万円で家が売られていたらどうでしょう?
なかなか売れず、最終的には値下げをする可能性が高まります。

不動産会社が見ているのは3つ事柄

1 価格に影響する事柄
→駅から近いなどの立地、築年数、室内の綺麗さ、外観、明るさ、周辺環境など

2 購入判断に影響する事柄
→防音、二重窓、設備機器など

3 トラブルになりそうな事柄
シロアリ、瑕疵物件、事件の有無など

価格が高くなるとすれば、買い手が「高くて当然」と思う物件であるかどうかです。

賃貸で家を探す時に重要視されることを考えるといいでしょう。

・駅から徒歩何分か?
・スーパーはあるか?
・学校は近いのか?
・築何年の物件か?
・室内は綺麗か?
・外観はオシャレか?

ここの条件がいいと、自ずと査定額は高くなります。
私達にできることといえば、「室内を綺麗」にすること!

更には「周辺にはどういった施設があるか」
ということをしっかり説明できるようにしておくことが大切です。

機能性などはあまり価格に影響しません。

二重窓であること、防音であるなどの設備に関しては、
住む段階になってどうなのか?と気にする方が多いため、
購入するかどうかの段階ではあまり気にしていません。

例えばこういった設備にプラスの査定額をつけたとして、
周辺の家よりも高くなってしまっては「二重窓はそんなに必要ない」と思われてしまえば
購入対象から外れてしまうのです。

「初めは高い査定からはじめたい」と思わないこと!

誰でも「高く売りたい」という思いは同じです。

不動産会社だって、高く売れた方が儲かります。
しかし、先にもあるように、「売れる価格」でなければ意味がありません。

査定価格の範囲内であれば、当然「出来る限り高く」と思っても当然ですが、
あまりに高いと買い手が現れず、期間も長くなり、結局値引きをすることになります。

ちょっと安いなと感じたら、「他社は〇〇円だった」と他社の話をしてみましょう。

そこで値段の根拠をしっかり話せる営業マンであれば、信頼できる営業マンです。

買い手は価格にシビアです。
意味のない高価格の物件を買う人はいないでしょう。

「高い査定額を提示して専任媒介契約にして、徐々に金額を下げていこう」
なんて考えている不動産会社もいます。

もしあなたも納得の上でそういった駆け引きをしているなら問題ありませんが、
蓋を開けてみたら一番安い査定額になっていた、なんていうのはよくある話です。

詳しくはこちらを御覧ください!
家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

家を高く売るにはまずは室内を綺麗にして、周辺環境を今一度調べてみる。
これが大切です!

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家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?高額査定の落とし穴とは

このサイトでは、自分の家を売却する時は複数の不動産会社に話を聞くことを勧めています。

もし「どうして複数の不動産会社にお願いするの?」と思った方はこちらをご覧ください!

ゆかりの家の売却成功体験!500万円プラスなった方法とは?1からやり直した結果、大成功!

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今すぐ相場をチェックしたい方はこちらあなたの不動産いくらで売れる?【HOME4U】

ここで複数の不動産会社に申込をしたら、このページをブックマーク!
各不動産会社から査定額が届いた後の、不動産会社の見極め方をご紹介します。

今回は、家を複数の不動産会社に査定してもらい、高額査定がついた場合の落とし穴についてご説明します。

自分の家に高額な査定がついた!本当に喜んでいい?

自分の家に高額な査定がついた場合、「やったー!」と喜んでしまいますよね!わかります。

私もその一人でした。
でも、高額査定で、私は1社目の不動産会社で失敗しました。

高額査定がつくと、「絶対この値段で売れる!」と思ってしまうんですよね。

不動産会社がつける査定額には注意しなければならないことがいくつかあります。
まずは「査定」について理解を深めましょう!

不動産の査定はどうやって行われる?

不動産の査定は非常に難しいです。

ある人から見れば価値ある家にも見えるし、またある人から見れば、なんの価値もない家に映るのです。

例えば間取りが変わっている家だったり、五角形の家だったりした場合(見たことありませんが)大抵は低い査定額が付きます。

多くの方が「住みにくい」と感じるためです。

でも、とある絵描きさんが「家で個展を開きたい」と考えた場合「変わった家」というのは芸術に変わる可能性があります。

その絵描きさんからすれば、とんでもない宝物を発見した!と思うかもしれません。
ここには大きい価値があるのです。

もしかしたら、この人だったら「1億円」でも変わった家を買う可能性が出てくるわけです。

不動産会社も、得意不得意があります。

マンションが得意な不動産会社、一軒家が得意な不動産会社、デザイン住宅が得意な不動産会社、、、

あなたが「家を売却したい」と家を査定に出した場合、不動産会社でも価値が違い、査定額が変わってくる可能性があるのです。

あなたの家はどんな家ですか?マンション?戸建?
まずは、あなたの家に合った不動産会社を探す必要があります。

ただしこれは、直接不動産会社に聞かなければわかりません。

インターネットで複数査定をしたら、不動産会社の担当と話をする

HOME4Uで不動産会社に申し込みをしたら、次にすることは「不動産会社に行って話を聞く」ことです。

不動産会社に行った時に、どういった家の売買が得意なのか、聞いてみるといいでしょう。

不動産会社に行く前に、ある程度不動産会社を絞り込見たい場合はどうする?

複数の不動産会社に話を全部聞く時間がない、という方もいらっしゃると思います。

そんなときは「査定額」である程度目星を付けましょう。

以前こちらの記事でもご紹介しましたが、不動産会社の査定には3種類あります。
家の売却で信頼できる不動産会社を必ず見つけられる方法がある!

◆査定の種類3つ

販売査定
物件の魅力を最大限に評価して出した査定額。

標準査定
3ヶ月程度で販売できる金額を計算して算出した査定額。
大抵はこの査定額よりも高く売れることが多い。

買取査定
不動産会社が買い取る場合の査定額。
標準査定より2〜3割程安くなる。

販売査定について

この販売査定は、物件の魅力を最大限に引き出した査定額です。

つまり「売れるかもしれない」「売れるようにがんばります」という査定額ということです。

ここで言いたいことは、不動産の査定は、ブランドバックや時計、車の査定とは違う、ということです。

ブランドバックや時計などは「30万円」と査定したら30万円で買い取ってくれます。

しかし、不動産はそうではありません。
ここを勘違いしないことが大切です。

不動産会社はその高額査定で「買い取る」なんて一言も言っていません。
不動産会社はあくまで仲介役。

「この金額で買い手が見つかるようにがんばります」という数字なのです。

私達は「少しでも高く売却したい!」と思います。
不動産会社はそこを逆手にとり、相場よりも高い査定額を出してきます。

つまり、「販売査定」は実際に売れる金額でもなんでもないということです。

「うちだから出せる査定額です」なんて言ってきたら要注意。
根拠のない、決まり文句です。

買い手がつかなければ、その査定額は0円も同然なのです。

標準査定について

標準査定は3ヶ月程度で売れると考えた場合に算出される、計算された査定額。
大抵は標準査定額よりも高く売れることが多いようです。

周辺マンションの事例、市場価格などを鑑みて算出した金額ですので、
この金額をしっかり受け止めることが大切です。

買取価格について

買取価格は不動産会社があなたの家を買い取る場合の査定額です。

高額査定の不動産会社を選ぶと大損する可能性がある

高額査定を出す不動産会社は、お客様よりも自分達の儲けに目が向いています。

「高い査定額を出せば自社で契約してくれるだろう」と考えているからです。

そういった不動産会社は、ほとんどが「囲い込み」をしています。

「囲い込み」をされてしまっては、家が高額な上に、買い手の母数が限られるわけですから、売れるまでに時間が掛かる可能性が大きいのです。

囲い込みがわからない方はこちら
不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

売れるまでに時間がかかるということは、不動産会社は当然「値下げ」をしてくるのです。

あなたは「売れないのだから仕方ない」と思い、きっと値下げに応じるでしょう。

もしそれでも売れない場合、さらに「値下げ」を要求されますよね。

そうすると、「一番高額な査定額」を出した不動産会社がもしかしたら「一番低い売却額」になる可能性が大きいのです。

標準査定を出した不動産会社に依頼するのが一番確実

もし時間があるようでしたら、査定を出した全ての不動産会社に会って話を聞き、見極めることが一番確実です。

時間がないようであれば「一番低い査定額」と「一番高い査定額」と出した不動産会社は「却下」にすること。

でも実際に査定額が届き、高額な査定を出してきた不動産があった場合、きっと「この金額で売れたらいいなぁ」と思うでしょう。

そうするとその高額査定の不動産会社が気になって仕方が無くなると思います。

もしあなたが、「騙されない」と決心してその高額査定を出した不動産会社を「却下」にすることができればいいのですが、
それが出来ない場合、標準査定と高額査定を出してきた不動産会社に出向き、話を聞きましょう。

絶対に、「高額査定」を出した不動産会社だけに行ったり、「いい会社だろう」という思い込みは捨てて話すこと。

第三者の目線で話をするように心がけてくださいね。

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複数の不動産屋さんに査定を依頼することで、より高く家を売ることが出来ます。
家の売却を考えている方は必ずチェック!費用は一切かかりません。

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不動産売却の悪しき慣習囲い込みって?囲い込みを避ける方法とは

不動産会社は「囲い込み」をすることがよくあるそうです。
大手不動産会社でも、小さい不動産会社でも、お客様よりお金が優先の不動産会社は要注意。

これをされると、売却まで不当に時間がかかったり無意味な値下げをしてしまうことが起こり得ます。

要注意と言っても、この「囲い込み」に気づくか気づかないか、というのは難しい問題でもあります。

まず、囲い込みというのはどういったものかご説明しましょう!

不動産屋がよく行う「囲い込み」って何?

【囲い込み】とは物件の売り手と買い手を独占してしまうことです。

不動産売却の依頼があった際、その物件を「レインズ」という、どの不動産会社も閲覧できるデータベースに登録する必要があるのですが、【レインズに登録しなかった】り、登録しても【自社のみで買い手を探せる】ように他の不動産会社を排他してしまうことです。

少し難しいのですが、詳しく説明していきますね。

なぜ囲い込みをするのか?

まず、なぜ不動産屋さんが囲い込みをしたがるのか?というところです。

それはズバリ!お金に目がくらんでしまっているから。

まず、不動産会社はどうやって儲けているか?という説明をします。

不動産会社は、「不動産を売りたい」という方と、「不動産を買いたい」という方の仲介役です。

仲介ということは、手数料で儲けを出しているわけですね

不動産屋さんはどうやって手数料をゲットするの?

この手数料は、「不動産を売りたい」と言っている人に「この人あなたの物件に興味ありますよ」と買い手を紹介し、契約できれば手数料をゲット!できます。

逆に「不動産を買いたい」と言っている人に「こんな物件ありますよ」と売り手を紹介し、契約できれば手数料ゲット!です。

すなわち、売り主と買い手、両方から手数料を貰えれば一番儲かるわけです。

今回私は、にっくきA社に「私の家の買い手を探してください」とお願いしました。

私はA社に騙されて専任媒介契約をしていますので、A社は私の物件が売れれば、私からの手数料ゲットは確実です。

◆媒介契約についての詳細はこちら◆
家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

さらに、買い手を自分達で探し出せば、「私」と「買い手」の両者から手数料をゲット!できるのです。

不動産業界では、売り手と買い手から手数料をもらうことを「両手取引
どちらか一方から手数料をもらえれば「片手取引」という呼び方をしています。

囲い込みとは、「売り手」と「買い手」のどちらからも手数料をもらうための手法です。

不動産会社が買い手を独占する方法その1 レインズに登録しない

先にもお伝えしたように、不動産会社は「物件を売りたい」と言われたら、スムーズに買い手を見つけるために、その物件を「レインズ」に登録する必要があります。

レインズに登録することで、不動産会社同士で物件を共有し合い、売り手、買い手をスムーズに紹介できるのです。

レインズの登録には条件があり、【専任媒介契約】であれば、必ず登録しなければなりません。
【一般媒介契約】であれば、登録しなくてもいいのですが、「なるべく登録するようにしましょう」という努力目標になっています。

私の場合は、A社とは専任媒介契約でしたので、A社は必ず物件をレインズに登録する必要があります。

しかし、このレインズに登録したかしないか、というのは、A社が私に隠してしまえばわからないのです。

登録義務があっても、私が「レインズに登録してないですよね?」と言わなければ
誰にもバレずに、A社は買い手を独占して探すことができるのです。

「レインズ」なんて不動産会社同士で共有するデータベースですから、一般の私達が知る機会はほとんどありません。

私がレインズの存在を知らなければ、「レインズに登録してないですよね?」と聞くことさえないのです。

ん〜!!!こんな不動産会社、腹が立ちますね!!
みなさん「レインズ」しっかり頭に叩き込んでくださいね!

レインズが一般の人にも閲覧できるようになりました!
私達はレインズを見ることができるのか?という疑問が湧くと思いますが、
2016年1月から、見ることができるようになりました!

こういった囲い込みが横行している為、取引の状況が売り主にもわかるようになったのです。

不動産会社が買い手を独占する方法その2 レインズに登録しても「商談中」で他社を排除

不動産屋さんがレインズには登録しても、他社不動産会社を排除する方法があります。

例えばレインズの情報を見てB社がA社に問い合わせをしてきます。

B社「おたくの物件が気になっている買い手がいます」
A社「その物件は現在商談中です」
B社「そうですか・・・」

という具合です。

実際は商談もなにもしていないにもかかわらず、「商談中」「契約予定」とすれば、他不動産会社からの買い手の紹介は排他できるわけです。

でも私達はそんなことになっているとも知らず、「まだかな、まだかな」と待っているわけです。

A社がレインズに登録していない、または、自分の物件が勝手に「商談中」と言われている事も知らないまま、「A社は頑張って買い手を探してくれている」と信じて待っているわけです。

もしB社が見つけてくれた買い手と交渉していたらどうなっていたでしょうか?
もしかしたら、早期に高い値段で売れていたかもしれないのです。

こんな不動産屋にだまされないよう、レインズをしっかり見るようにして、「絶対に信頼できる!」という営業マンでなければ【一般媒介契約】をして数社に売却を依頼をするようにしましょう。

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囲い込みを防ぐ方法

未然に防ぐには一般媒介で契約する方法がありますが、一般媒介にはデメリットもあります。

◆媒介契約についての詳細はこちら◆
家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

一般媒介のデメリット

  • 不動産屋に物件販売状況の報告義務がない
  • 不動産屋としては販促に予算をかけにくい
  • レインズに載せてもらえないと売り出し情報が広がりにくい

一般媒介には競争心理が働くというメリットもありますが、レインズに載せてもらえないと我が家のような人気のない物件の場合不利です。

専任媒介や専任専属媒介にする場合は誠実な不動産屋と契約することが大切です。

囲い込みをされると家を適正価格で売れないことも。専任媒介や専任専属媒介で契約するときは誠実な不動産屋にしよう。

不動産屋と媒介契約するときは比較検討して決めよう

よい不動産屋さんをみつけるコツは、ネットの不動産売却専門の複数社一括査定に申し込むことです。

一回の申込みで複数の不動産屋さんに査定依頼ができますので、比較検討することができます

また、売却査定額も不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません

近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった我が家も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。

私が使った一括査定はここです。
あなたの不動産いくらで売れる?

不動産会社が囲い込みをすることで買い手が長期間見つからない場合、「値下げ」を余儀なくされます。
値下げをすることで、数百万円もの損をする可能性さえあるのです。

囲い込みに引っかからないよう、気をつけましょう。
大手に多いそうなので、大手に依頼をする方はより気をつけてくださいね。

囲い込みに関する素朴な疑問

Q,他社を排除して自分達で買い手が長期間見つからない場合、「値下げ」をすることになるが、値下げをしたら自分達の手数料も少なくなりますよね?

A,はい。仰るとおりです。

自社独占で買い手を探そうとすると、なかなか買い手が現れないことがあります。
そうなると不動産屋は決まって、「売れないので値下げしましょう」と言ってきます。

値下げはできるならば、したくないですよね。
値下げをすれば自社の利益も減るのに、どうして?と思ってしまいます。

手数料は、売値の3%を手数料でもらう不動産屋が多いです。

今回私は2600万円で家を売ることを希望しました。

もし2600万円で売れていれば、不動産会社への手数料は78万円です。

A社が希望売値のまま売買契約に成功した場合の手数料
78万円☓2(売り手と買い手からの両方の手数料のため)=156万円

希望価格のまま、買い手はB不動産会社に紹介してもらった時のA社の手数料
78万円☓1(私からの手数料のみ)=78万円

値下げをしてA社のみで売買契約に成功した場合の手数料(物件の金額は2200万円に値下げ、手数料3%)
66万円☓2(売り手と買い手からの両方の手数料のため)=132万円

・・・というわけです。

物件の金額を下げたとしても、両手取引のほうが不動産会社からしたら断然魅力的なのです。
こんな不動産会社にだまされないようにしてくださいね!

しつこいようですが、不動産会社にだまされないために、家を売却希望の方は必ず数社にお願いしましょう。
下記サービスでは、簡単入力で一気に数社の不動産会社に依頼することができます。

ダマされないための第一歩は、しっかり数社に見積もりを依頼すること!

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たった1分の入力で数百万円の差が出る?!
複数の不動産屋さんに査定を依頼することで、より高く家を売ることが出来ます。
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