見極め

瑕疵物件を見抜く方法とは?手抜き工事は住宅診断を利用しよう

絶対に買いたくない瑕疵物件!
(瑕疵物件とは、手抜き工事物件や、欠陥住宅のことです。)

残念ながら、築地移転問題同様、手抜工事、データ改ざんというニュースはよく耳にします。

大手の会社が造ったのだから問題ない!ということは決してありません。

今回は瑕疵物件を買わないようにするにはどうしたらいいか?について説明いたします。

新築で瑕疵物件を買ってしまったらどうしたらいいのか?

以前、新築物件は瑕疵があるかどうかは見つけにくい、ということをご説明いたしました。
詳細はこちら
家を買うなら新築はもう古い!中古物件がオススメの理由は2つ。値段と安全性を比較せよ!

瑕疵物件を買ってしまった場合、売り主が不動産会社の場合は
10年間の保証期間が付いており、無料で修理することが義務付けられています。

新築の場合はほとんどが不動産会社からの購入になるかと思いますので、
無料で修理してもらうことが出来ます。

中古で瑕疵物件を買ってしまったらどうしたらいいのか?

中古の場合、購入前にしっかり確認することが大切です。
中古物件を買おうとしている方は、住宅診断を行うようにしましょう。

住宅診断とは、物件に問題がないか専門家に見てもらう制度です。

日本では中古物件を買う方が今はあまりいらっしゃらないため、
こういったサービスがあることをご存じの方が少ないようです。

中古物件が中心のアメリカでは、9割がこのサービスを使用しています。

住宅診断については後ほど詳しく説明いたします。

中古で瑕疵物件を購入してしまった場合、不動産会社から買ったのであれば、
新築物件同様、2年以内であればがありますが、無料で修理してもらうことができますが、
個人の場合がほとんどです。

個人の場合はそういった義務付けはありません。
契約の中で、瑕疵物件だった場合の保証期間を決めることになります。
「やっぱり中古はだめじゃん」と思った方、こちらも御覧ください。
家を買うなら新築はもう古い!中古物件がオススメの理由は2つ。値段と安全性を比較せよ!

もしものときのために、瑕疵保険に加入するといいでしょう。
瑕疵保険に加入することで、個人であっても5年間の保証期間を付けることができます。

瑕疵保険に加入すると住宅ローン減税が適用されますよ。

住宅診断とは何を診断してくれるのか?

住宅診断は構造、耐震、欠陥などをとても細かくチェックしてくれます。

第三者の目線なので、売り手に媚びることはありませんので安心です。

住宅診断は瑕疵があるかどうかだけではなく、どこかメンテナンスが必要な箇所はないか?
修繕が必要な箇所はないか?といったことも知ることができます。

値段としては5〜6万円で実施してくれる企業が多いです。

実施するタイミングは「買付証明書(購入申込書)」を提出した後に実施するのがおすすめ。

買付証明書は法的な縛りがないため、欠陥が見つかれば購入をキャンセルすることが出来ます。

買付証明書を提出する前に実施することも可能ですが、
売り手が協力してくれない可能性もあり(協力してくれない段階で怪しい)
また、他社から先に買付証明書を提出されてしまう可能性があります。

瑕疵物件を買わないように、しっかり調査しよう!

新築物件は瑕疵を見つけにくいのですが、中古物件は瑕疵を見つけやすい環境にあります。

後悔先に立たず。

生涯で一番高い買い物になるであろう家のチェックは、
手抜きせずしっかりチェックしましょう。

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不動産屋だけ丸儲けの「干す」とは?

「囲い込み」より悪質!不動産屋だけ丸儲けの「干す」とは?

2015年5月26日、27日と連続で不動産業界の商慣習「囲い込み」の記事が出てました。

参考産経ニュース「不動産業界の病巣『囲い込み』 業界有志が存在を極秘調査、告発の衝撃
参考日経ニュース「不動産情報の囲い込み横行 売り主の対策は

1ヶ月ほど前にも同じような記事が出ていましたので、不動産業界の悪質な部分にメスが入ろうとしているようです。

不動産屋に囲い込まれると、売主にとって悪いことばかりです。不当な値下げをさせられ、大事な資産を安売りしてしまうことになります。

「値段が下がるなら買主にとってはメリットじゃないの?」と思われるかもしれませんが、そういうわけでもないようです。

不動産屋が儲かる仕組み「干す」とは?

不動産屋が囲い込む理由は「両手で仲介手数料が欲しいから」だけではありません。

参考不動産屋が儲かる仕組みから分かる家売却で失敗しない方法

実は、不動産買取業者とタッグを組むことで更に儲けることができるのです。

例えば、あなたが急ぎで家を売るとき、不動産屋に「これは高く売れるぞ、シメシメ…」と思われたとします。

不動産屋はあなたの家を囲い込んで購入希望者を寄せ付けないようにします。これを【干す】といいます。

あなたの家は徹底的に干され、2、3ヵ月経って不動産屋は「売れませんねぇ…。万が一、売れなかったら買い取りますよ」と提案してきます。

不動産屋との専任媒介契約は3ヶ月なので、契約が切れるころにサクラの内覧希望者を入れます。そして、「購入希望者からの返事待ち」を利用して契約を更新させます。

結局、いつまでたっても売れず、少しでも早く売りたいあなたは不動産屋に買い取ってもらうことに…。あなたの家を安く買った不動産屋は買取業者に流します。

買取業者は営業マンに不動産を安く流してもらったお礼をして、リフォームしたあと転売するときもその営業マンに依頼し仲介手数料を払います。

売主も買主も得しない、不動産屋と買取業者がズブズブの丸儲け話のできあがりです。これは極端な例かもしれませんが、そういうことも起こり得るということです。

両手仲介は無くなるのか?

海外では両手仲介を禁じている国もあるそうです。また、仲介手数料も自由化されていて、不動産屋の競争で安くなったりしているそうです。

産経ニュースには日本でも「囲い込みを防ぐため、レインズを使って売り主自身が物件の状況を確認できるようにするかどうかを、これまでにも国交省で議論した経緯はあった」とあります。

今後、どんどん不動産業界の透明化に向けて闇が照らされていくことになるかもしれないですね。

うちを担当してくれた不動産屋さんは独立したての小さな会社でしたが、誠実な方で今は繁盛して手広く商売をされています。

その方も「大手は囲い込むので、なかなか物件照会をしない」と嘆いていました。大手ほど悪質な設け方をしているとなると、会社の規模は安心の拠り所になりません。

自分でしっかり不動産屋を見極めることが、適正価格で家を売ることにつながります。

誠実な不動産屋をみつけるコツ

誠実な不動産屋さんをみつけるコツは、少なくとも3社以上の不動産屋さんに査定してもらって、面談した上で業者選択することです

また、売却査定額も不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません。

近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった我が家も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。

私が使った一括査定はここです。

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